의정부지방법원 2026타경71666. 경기도 양주시 백석읍 복지리의 동화6차옥시죤아파트 602동 15층 1502호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9983㎡, 단지는 205세대 규모이며 2010년 2월 준공된 아파트입니다. 현재 소유자는 고희정으로, 2021년 8월 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 249,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 213,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 채권자 중소기업은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.
이 사건의 첫 번째 판단 기준은 낙찰 후 남는 권리가 있는가입니다. 말소기준권리 이후 설정된 롯데카드 가압류는 매각으로 소멸하며, 예상배당표에는 매수인 인수액이 잡혀 있지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 2026년 8월에 후순위 근저당권의 이전등기가 존재합니다. 따라서 권리의 소멸 구조와 별도로 실제 점유관계 및 최신 등기 효력을 확인해야 합니다.
두 번째 판단 기준은 가격입니다. 이 물건은 유찰이 없는 신건으로 감정가 259,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 동일 단지·동일 면적의 2026년 최근 실거래와 비교하면, 신건 최저가가 최근 거래가격보다 높은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71666 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 567 동화6차옥시죤아파트 602동 15층 1502호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 백석읍 꿈나무로 325 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9983㎡ · 지상 15층 중 15층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 205세대 · 2010.02.26 준공 |
| 소유자 | 고희정 (2021.08.13 소유권이전, 등기상 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 175,586,656원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 213,600,000원 |
| 임차인 / 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 예상 인수금 | 0원 (배당 시나리오 기준, 별도 권리·점유 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 이전등기는 확인 필요
권리분석의 기준점은 2021.08.13 접수 제83081호, 을구 8번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 213,600,000원이며 채무자는 고희정입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 설정돼 있어 그보다 뒤에 성립한 일반적인 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다.
2024.03.29 설정된 롯데카드 주식회사 가압류 6,080,637원과 2026.08.11 중소기업은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기입니다. 경매 배당에서 채권을 변제받는 문제와 별개로, 이들 후순위 등기 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
이전 소유자 시기에 설정됐던 국민은행·농협은행·우리은행 근저당권은 등기상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁도 말소 처리되어 있어, 이를 현재 존속하는 선순위 신탁권리로 볼 근거는 없습니다.
임차인 및 점유관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 사항 | 판정 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 신고 내역 없음 |
| 대항력 | 확인된 임차인의 대항력 주장 없음 | 점유 확인 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인의 배당요구 없음 | 미확인 |
| 보증금 승계 | 예상배당상 매수인 인수액 0원 | 인수 0원 추정 |
| 임대관계 | 감정평가서상 임대관계 미상 | 현장 확인 |
현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 신고 내역이 없다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 다릅니다. 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자의 주민등록 전입 시기, 임대차계약, 보증금, 확정일자 등을 확인하기 전에는 미확인 점유자의 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래보다 높은 신건 최저가
동일 단지 동화6차옥시죤의 전용 85.0㎡ 거래를 기준으로 비교합니다. 확인된 실거래는 총 12건이고 전체 평균 거래가는 252,916,666원입니다. 다만 전체 평균에는 2024년 고가 거래가 포함되어 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 최근 12개월 평균 255,500,000원과 2026.07 최신 거래 254,000,000원을 우선해서 살펴보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 (최신) | 85.0㎡ | 11 | 254,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.10 | 85.0㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 85.0㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2024.06 | 85.0㎡ | 10 | 279,000,000원 |
| 2024.05 | 85.0㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 85.0㎡ | 10 | 279,000,000원 |
| 2024.03 | 85.0㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 85.0㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 전체 평균 | 85.0㎡ | 12건 | 252,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.0㎡ | 2건 | 255,500,000원 |
전체 실거래 범위는 211,000,000원~279,000,000원으로 거래 시기와 층에 따른 가격 차이가 있습니다. 하지만 오래된 고가 거래를 근거로 현재 감정가의 적정성을 판단하는 것은 위험합니다. 특히 2024년에는 279,000,000원 거래가 있었지만, 2026년 최신 거래는 254,000,000원입니다.
최근 12개월 평균은 255,500,000원, 거래 표본은 2건입니다. 최근과 과거를 비교한 거래 추세는 +1.2%로 나타나므로 집계된 지표만으로 하락 추세라고 단정할 수는 없습니다. 다만 최근 거래가 모두 신건 최저가 259,000,000원보다 낮다는 점은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,426,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 | 6,080,637원 | 6,080,637원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 34,893,363원 |
| 합계 | — | 259,000,000원 |
신건 최저가 259,000,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 4,426,000원을 제외한 뒤 중소기업은행과 롯데카드에 배당하고, 소유자에게 34,893,363원이 남는 계산입니다.
여기서 중요한 점은 중소기업은행의 경매 청구액이 175,586,656원인 반면, 예상배당표에서는 채권최고액 213,600,000원을 기준으로 계산했다는 것입니다. 채권최고액은 실제 확정 채권액과 동일하지 않으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 259,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 207,200,000원 | 16,181,437원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 165,760,000원 | 57,041,277원 | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 1회 유찰 시 채권 미배당액이 16,181,437원, 2회 유찰 시 57,041,277원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 채무와 동일하지 않습니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다면 채권자에게 배당되지 않은 금액이 자동으로 낙찰자의 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다.
신청채권자 중소기업은행은 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 청구액이 충족되는 계산이지만, 2회 유찰 시나리오에서는 예상배당액 162,639,360원이 청구액 175,586,656원에 미치지 못합니다. 이는 채권 회수 관점의 문제이며, 별도의 인수권리가 발견되지 않는 한 매수인 부담으로 연결되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 은봉초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 학교, 농지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 평가됩니다. 단지 내 도로가 외곽 공도로 연결됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 경사슬라브지붕의 지하 1층·지상 15층 아파트로, 대상 호실은 15층에 위치합니다. 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 형상. 대체로 사다리형의 평지이며 아파트 건부지로 사용되고 있습니다. 토지의 지목은 대, 공시지가는 651,900원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 성장관리권역 등에 해당합니다. 초등학교 저촉 및 학교 보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 205세대 규모의 단지로, 전용 85.0㎡ 거래는 총 12건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이므로, 거래가 활발한 대단지와 동일한 환금성을 기대하기보다는 매도 기간과 가격 협상 가능성을 보수적으로 살펴야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 현재 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 255,500,000원의 101.4%입니다. 전체 평균과 비교해도 102.4%이므로, 현 회차에서 뚜렷한 가격 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격은 207,200,000원, 2회 유찰 가정가격은 165,760,000원입니다. 현재 회차에서 무리하게 응찰하기보다는 실제 경쟁 상황과 향후 매각조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 및 임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유자를 확인하여 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 검토해야 합니다.
- 후순위 근저당권 이전등기. 을구 10번 바로크레디트대부 근저당권과 2026.08.14 에이치엠자산관리대부주식회사 앞으로의 근저당권이전등기를 최신 등기부에서 대조해야 합니다. 후순위 권리의 소멸 여부 및 권리관계가 최종 확인되어야 합니다.
- 실제 배당액 확인. 중소기업은행 경매 청구액은 175,586,656원이나 예상배당표는 채권최고액 213,600,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 실제 채권액과 당해세·우선변제에 따라 배당금 및 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 최상층 상태 확인. 대상 호실은 지상 15층 건물의 15층입니다. 옥상 방수, 누수 흔적, 단열, 결로 및 실내 상태를 현장 확인하여 수리비 부담을 검토해야 합니다.
- 관리비와 명도. 장기 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분을 확인하고, 실제 점유자가 있는 경우 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.11.17 전까지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 강점은 말소기준권리가 명확하고, 예상배당상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 중소기업은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 후순위 근저당권 이전등기의 관계만 최신 등기부에서 확인하면 등기상 권리분석의 핵심 쟁점은 비교적 정리하기 쉽습니다.
그렇지만 권리 구조가 단순하다는 이유로 신건 가격을 좋은 매입가격으로 평가해서는 안 됩니다. 감정가와 최저가가 동일한 259,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 255,500,000원, 최신 거래는 254,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 +1.2%로 집계되어 있지만, 신건 최저가는 최근 실거래 수준을 이미 웃돌고 있습니다.
또한 임대관계 미상이라는 점을 고려하면, 현재의 인수액 0원 판단은 실제 점유관계 확인을 전제로 받아들여야 합니다. 보이지 않는 임대차 문제를 해소하고, 후순위 이전등기를 검증한 뒤, 최근 시세와 비교해 충분한 가격적 여유가 확보되는지 판단하는 것이 순서입니다.
종합 판단은 B등급입니다. 현재 확인된 권리 구조와 예상 인수 부담은 비교적 양호하지만, 신건 최저가가 최근 시세보다 높고, 임대관계 및 근저당권 이전등기에 관한 확인 과제가 남아 있습니다. 권리 구조는 긍정적, 현재 입찰가격은 보수적으로 판단. 이 사건의 핵심은 저렴해 보이는 감정가가 아니라, 최종 인수위험을 제거한 가격이 실제 최근 거래가격보다 충분히 낮은가입니다.
