의정부지방법원 2024타경1535. 경기도 남양주시 다산동에 위치한 e편한세상다산 5111동 23층 2301호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 2017년 12월 준공된 1,615세대 단지의 지상 29층 건물 중 23층 물건입니다. 등기상 소유자는 이용택이며, 2018년 3월 27일 신한은행 명의로 채권최고액 291,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 매각 시 소멸 여부를 판단하는 말소기준권리입니다.

이후 여러 금융기관의 근저당권과 가압류가 설정됐고, 2022년에는 상상인저축은행 명의로 채권최고액 712,800,000원의 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 2024년 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 신한은행이 신청한 임의경매의 청구금액은 214,072,430원입니다. 현재 예상배당에서는 채권최고액을 기준으로 배분하기 때문에 후순위 채권의 미배당이 발생하지만, 채권자에게 배당되지 않는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 별개입니다.

이 물건에서 눈여겨볼 부분은 가격입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 1,061,458,333원이고, 최신 거래도 1,050,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 830,000,000원입니다. 임차인·세금·명도 등 추가 부담을 확인한다는 전제에서, 신건부터 시세 대비 할인 폭을 검토할 만한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 말소, 점유는 확인 필요

가장 중요한 기준점은 2018년 3월 27일 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 근저당권, 가압류 및 압류는 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이미 해지·말소된 과거 근저당권과 가압류도 존재하므로, 단순히 등기 이력이 많다는 이유만으로 모든 채권을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.

특히 2022년 2월 28일 상상인저축은행 근저당권은 채권최고액이 712,800,000원으로 큽니다. 2024년 2월 13일 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐지만, 권리이전 자체가 기존 근저당권의 등기순위를 앞당기는 것은 아닙니다. 따라서 이 권리도 신한은행 근저당보다 후순위이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

또한 국세 관련 압류와 남양주시 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기가 말소되더라도 실제 조세채권의 법정기일 및 배당우선순위는 별도로 판단해야 합니다. 배당표상 세금 항목이 반영됐다고 단정할 수 없으므로, 매각물건명세서·교부청구 내역·조세 관련 서류를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 78.2%

같은 단지 e편한세상다산에서 거래된 전용 84.96㎡ 전후 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 7월부터 10월까지의 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 1,061,458,333원이며, 최신 거래는 2026년 10월 1,050,000,000원입니다.

최근 실거래의 최저가격은 975,000,000원, 최고가격은 1,150,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 830,000,000원은 이 거래 범위의 하단보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 78.2%입니다.

단순한 과거 전체 평균에 의존한 할인 판단도 아닙니다. 최근 12개월 평균이 1,061,458,333원이고, 최신 거래가격 역시 1,050,000,000원이므로, 두 지표 모두 현재 최저매각가보다 높습니다. 따라서 최근 실거래 기준에서도 가격 메리트가 확인되는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 830,000,000원 가정)

예상배당은 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고, 권리순위에 따라 채권자에게 배분하는 방식으로 계산한 추정치입니다. 현재 회차에서는 신한은행에 이어 상상인저축은행에서 한국자산관리공사로 이전된 후순위 근저당권에 배당금이 배분되며, 후순위 가압류 채권자에게는 배당할 금액이 남지 않는 것으로 산정됩니다.

채권최고액과 청구금액을 이용한 예상배당입니다. 신한은행의 경매 신청 청구액은 214,072,430원이지만 위 예상배당은 채권최고액 291,600,000원을 기준으로 산정돼 있습니다. 실제 확정채권액에 따라 배당금은 달라질 수 있습니다. 조세채권·최우선변제채권 등은 별도 확인이 필요합니다.

전체 배당대상 채권액은 1,097,559,964원이고, 채권자 예상배당 합계는 819,300,000원입니다. 이에 따른 채권자 미배당액은 278,259,964원입니다. 하지만 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 그대로 인수하는 보증금이나 채무를 뜻하지 않습니다. 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

회차별 배당 및 미배당 시나리오

유찰이 발생하면 최저매각가격은 낮아지고 배당 가능한 금액도 줄어듭니다. 다만 이 사건은 현재 신건이며, 아래 유찰 시나리오는 실제 매각 결과가 아닌 가격 변화에 따른 가정입니다.

시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 664,000,000원, 2회 유찰 시 531,200,000원입니다. 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 증가하지만, 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 미확인 임차인의 대항력이나 실제 조세·점유관계가 확인되면 이 판단을 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산새봄초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다산지구의 대단위 아파트 주거지역으로 공공시설과 생활편의시설 등이 근거리에 자리하고 있어 주거환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 해당 아파트까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 29층 아파트 중 23층 2301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅과 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샤시로 조사됐습니다. 승강기·급배수·위생설비와 지역난방에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 2017년 12월 준공된 1,615세대 단지입니다. 동일 평형의 최근 실거래 12건이 확인되며, 거래가격은 975,000,000원부터 1,150,000,000원까지 분포합니다. 다만 실제 환금성은 매도 시점과 개별 호수 상태에 따라 달라집니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 남양주 다산진건 공공주택지구의 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·공공주택지구 등에 해당합니다. 상대보호구역과 도로 관련 제한도 확인됩니다. 토지는 사다리형에 가까운 평지의 아파트 건부지입니다.
• 공시지가 및 공부. 공시지가 3,352,000원/㎡, 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 입찰가 결정. 현재 최저가 830,000,000원은 최근 12개월 평균 1,061,458,333원의 78.2%입니다. 최신 거래 1,050,000,000원도 함께 비교하고, 실제 입찰가격이 올라갈 때 가격상 이점이 얼마나 남는지 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상이므로 소유자 직접 점유로 단정할 수 없습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서와 현장조사를 통해 점유자 및 대항력 여부를 확인하세요.
• 신한은행 말소기준권리 확인. 2018.03.27 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022년 상상인저축은행 근저당과 한국자산관리공사 권리이전 내역을 원본 등기부에서 대조하세요.
• 국세·지방세 압류 검토. 구리세무서 관련 국세 압류와 남양주시 압류가 존재합니다. 압류등기 말소 여부와 실제 조세채권의 배당우선순위는 구분해 확인하고, 교부청구 내역을 검토하세요.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 미납 규모를 확인하세요. 배당표상 인수 추정액 0원에 관리비 등 별도 비용까지 포함된 것은 아닙니다.
• 23층 개별 상태 확인. 대상 물건은 29층 건물의 23층입니다. 실거래 비교 시 층수 차이를 고려하고, 내부 수리상태·누수·설비 상태 등 추가 비용이 발생할 수 있는 요소를 확인하세요.
• 명도 및 인도 절차. 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 낙찰 후 인도 절차가 필요할 가능성을 고려하세요. 점유자의 법적 지위에 따라 명도 기간과 비용이 달라질 수 있습니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.11.17입니다. 입찰 전 매각 진행 여부와 매각조건의 변경, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 등을 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 것은 점유와 세금”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 신건 최저매각가 830,000,000원이 최근 실거래 평균 1,061,458,333원의 78.2%입니다. 최신 거래가격도 최저가보다 높아, 단순히 오래된 고가 거래 때문에 저렴해 보이는 경우와는 구별됩니다.

권리구조 역시 비교적 명료합니다. 2018년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류·가압류가 매각으로 정리되는 형태입니다. 채권자에게 278,259,964원의 미배당이 발생한다는 추정과 매수인 인수 추정액이 0원이라는 판단은 서로 모순되지 않습니다.

다만 임대관계 미상이라는 점과 국세·지방세 압류가 존재한다는 점을 가볍게 봐서는 안 됩니다. 실제 점유자의 대항력과 조세채권의 우선순위를 확인한 뒤에야 인수 부담을 최종 판단할 수 있습니다.

따라서 결론은 “최근 시세 대비 가격 경쟁력은 높고, 등기상 권리구조도 양호하다”입니다. 다만 점유관계·조세채권·실제 낙찰가격이 최종 판단의 핵심 변수입니다. 이 사항들이 확인된다면 적극적으로 입찰가격을 검토할 가치가 있는 아파트 경매물건입니다.