의정부지방법원 2026타경71671. 의정부시 가능동 정은루체빌 제7층 제701호, 전용 71.84㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 거실·주방, 방 3개, 화장실 2개를 갖춘 오피스텔로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 서지훈으로, 2023년 2월 16일 소유권을 취득했습니다. 등기된 거래가액은 196,000,000원입니다.
그런데 이 물건은 일반적인 근저당 중심의 임의경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 194,000,000원을 청구해 진행하는 강제경매입니다. 등기부에는 2025년 2월 11일 설정된 전정현 명의의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금으로 194,000,000원이 명시되어 있습니다. 전입신고는 2023년 1월 17일로, 말소기준으로 파악되는 2026년 6월 2일 압류보다 앞섭니다.
오래된 근저당권들은 이미 말소되었지만, 선순위 대항력 임차권은 별개의 문제입니다. 경매로 압류와 경매개시결정이 소멸하더라도, 전정현의 보증금 반환청구권이 전액 만족되지 않으면 매수인에게 잔액 인수 위험이 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 649-14 정은루체빌 7층 701호 도로명: 경기도 의정부시 가능로85번길 42-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 71.84㎡ · 거실/주방·방3·화장실2 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 7층 701호 |
| 단지규모 / 준공 | 12세대 · 2016.03.08 |
| 소유자 | 서지훈 (2023.02.16 소유권이전, 거래가액 196,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.06.02 국(인천세무서장) 압류 |
| 선순위 임차권 | 전정현 · 등기 보증금 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 최초 근저당권자인 새서울신용협동조합의 채권최고액 114,000,000원은 2016년 6월 13일 말소되었습니다. 이후 설정된 서울우유협동조합 근저당권 채권최고액 178,800,000원 역시 2023년 1월 16일 말소되었습니다.
따라서 과거 근저당권을 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 취급해서는 안 됩니다. 남아 있는 주요 등기권리는 전정현의 주택임차권, 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
전정현 제701호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2023.01.17 확정 2022.11.30 점유개시 2023.01.16 |
194,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당요구 2026.10.02 미변제 잔액 인수 가능 |
보증금 194,000,000원은 등기부 을구 5번 주택임차권의 기재금액입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 두 채권의 승계·대위 및 변제 관계는 추가 확인이 필요합니다.
전정현의 보증금에 관하여 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약이 확인된 상황은 아닙니다. 따라서 인수액을 확정적으로 0원이라고 표시하는 것은 부적절합니다. 배당으로 실제 보증금채권이 전액 소멸하는 경우와 일부 미변제 상태로 남는 경우를 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확인된 거래가보다 107.1%
정은루체빌은 총 12세대의 소규모 건물입니다. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2023년 1월 거래 1건으로, 거래금액은 196,000,000원입니다. 거래 당시 전용면적은 71.84㎡, 층수는 7층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 71.84㎡ | 7 | 196,000,000원 |
| 확인 거래 기준 | 71.84㎡ | 1건 | 196,000,000원 |
신건 최저매각가 210,000,000원은 확인된 거래가 196,000,000원보다 14,000,000원 높은 금액으로, 거래가 대비 107.1%입니다. 과거 거래가를 기준으로도 가격 할인이 없으며, 신건에 높은 가격으로 입찰할 근거가 부족합니다.
더 중요한 점은 거래의 시점입니다. 비교 가능한 거래가 2023년 1월에 집중되어 있어 현재 시세나 최근 12개월의 가격 추세를 충분히 설명하지 못합니다. 이 거래금액을 최신 시세로 단정하거나 현재 시장이 상승·하락했다고 판단할 근거는 없습니다. 소규모 건물의 희소한 거래 기록을 감안하면 가격과 환금성에 추가적인 보수적 판단이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,740,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 194,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 12,260,000원 |
위 표는 주택도시보증공사의 청구액을 전액 배당하는 산술적 예상표입니다. 임차권자 전정현에 대한 실제 변제 여부와 채권승계 관계, 국의 압류 관련 조세채권, 당해세·우선변제 등은 최종 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금 12,260,000원과 매수인 인수액 0원은 확정된 결과가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험
현재 신건에서 최저매각가는 210,000,000원입니다. 유찰이 발생하면 산술상 낙찰가가 낮아지지만, 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어간다면 낮아진 낙찰가만큼 실질 취득비용이 감소하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 210,000,000원 | 194,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 29,152,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 62,281,600원 |
이 미배당액이 대항력 있는 보증금채권의 잔액과 일치하고 매수인이 인수하는 것으로 확인된다면, 매수인의 실질 취득비용은 낙찰가에 해당 인수액을 더해 판단해야 합니다. 따라서 경매 최저가가 하락해도 보증금 194,000,000원을 중심으로 총비용이 유지되는 구조가 될 수 있습니다. 집행비용 등으로 인해 실제 총비용은 이보다 높아질 수도 있습니다.
단, 위 미배당액은 주택도시보증공사의 신청채권을 기준으로 계산한 금액입니다. 이것이 곧바로 전정현 임차권의 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 두 채권의 법률상 동일성·대위승계 및 변제 관계가 확인되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 가능역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물로, 외벽은 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북측으로 폭 약 4m 내외, 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 학교 관련 절대·상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,531,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 물건종류는 다세대로 분류되는 반면 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 건축물대장 용도와 현장 이용상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이며 확인된 거래가 1건으로 제한적입니다. 최근 거래를 통한 객관적인 가격 형성 수준이나 매도 소요기간을 평가하기 어려우므로 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수액 확인. 을구 5번 전정현 임차권등기의 보증금 194,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지, 미변제 잔액이 남는지 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 확인. 보증이행, 대위변제, 채권양도 및 임차권등기 말소에 관한 법적 관계를 확인해야 합니다. 경매 신청채권과 임차보증금을 무조건 별개의 채무로 합산하거나 반대로 같은 채권이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 배당순위 재검증. 국의 압류 관련 조세채권과 법정기일, 집행비용 및 임차권자의 우선변제권을 반영하여 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표상 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.
- 유찰가격 착시 경계. 1회 유찰 최저가 168,000,000원, 2회 유찰 최저가 134,400,000원만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 대항력 보증금 인수액이 발생하면 총취득비용이 달라집니다.
- 시세 재확인. 확인된 거래는 2023.01의 196,000,000원 한 건이므로 현재 시세를 판단하려면 인근 유사 물건의 최근 거래와 호가를 별도로 조사해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 다세대 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 대조하고, 건축물대장·현장 구조·실제 사용형태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태, 임차권자 및 관련 이해관계인의 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 장기 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 기타 매수인 부담 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 보증금채권 승계 증빙을 확인해야 합니다. 특히 2026.11.17 매각기일 전에 변경사항이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수되는 보증금”
의정부 정은루체빌 701호는 단순히 신건 최저가 210,000,000원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 194,000,000원의 대항력 있는 임차권등기가 선순위로 존재하고, 매각물건명세서도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
주택도시보증공사의 신청채권 역시 194,000,000원으로, 배당 예상상 전액 배당이 가능하다고 계산되어 있지만, 이를 전정현 보증금의 완전한 변제로 인정하려면 보증이행·대위승계와 임차권 소멸 관계가 확인되어야 합니다. 따라서 현재 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 긍정적이지 않습니다. 확인된 과거 거래가 196,000,000원보다 신건 최저가가 높으며, 최근 거래 표본이 충분하지 않아 시세 판단에도 불확실성이 있습니다. 유찰로 최저가가 낮아진다고 하더라도 인수보증금이 남는다면 실질 취득비용의 할인 효과는 제한됩니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 메리트도 미확인입니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐에 앞서, 누가 194,000,000원의 보증금채권을 최종적으로 보유하고, 배당 후 얼마가 소멸하며, 매수인에게 실제로 얼마가 남는가를 입증하는 데 있습니다.
