45,158,000원
광주지방법원 2024타경9394. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-229호 근린시설입니다. 소유자 김명인은 2023.04.03. 매매를 원인으로 거래가 126,726,000원에 취득했고, 2023.04.18. 소유권이전과 동시에 천지농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유·임대차입니다. 박영혜는 2023.02.24., 최석진은 2023.03.28., 강구원은 2023.03.30. 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 없고 사용 부분도 확인되지 않아, 세 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층씨-229호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 김명인 (2023.04.03. 매매, 거래가 126,726,000원 · 2023.04.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 45,158,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 826,962,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당입니다. 뒤이어 설정된 유한회사혜안도아 근저당, 이강식 근저당, 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에는 2025.02.28. 한국남방개발주식회사의 근질권이 설정돼 있어, 배당과 말소 처리 결과를 원본에서 함께 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실질취득액을 가르는 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인 대상 전입자는 4명입니다. 이 가운데 박영혜·최석진·강구원은 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 그러나 전입일만으로는 실제 인도·점유, 임대차계약의 존재, 보증금, 전입 유지 여부까지 확정할 수 없습니다. 따라서 세 사람은 대항력 가능·미상으로 분류하고, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않을 경우 매수인에게 승계될 가능성을 열어둬야 합니다.
③ 가격·배당 구조 — 할인율보다 미확인 보증금이 먼저
현재 최저매각가는 45,158,000원으로 감정가 126,000,000원의 35.84%입니다. 다음 회차 가격은 36,126,400원, 그다음 회차는 28,901,120원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않고, 감정평가에는 지역 상권의 장기 침체와 건물 내 다수 공실이 명시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 45,158,000원 | 43,945,156원 | 1,223,252,244원 |
| 5회 유찰 시 | 36,126,400원 | 35,076,125원 | 1,232,121,275원 |
| 6회 유찰 시 | 28,901,120원 | 27,980,900원 | 1,239,216,500원 |
예상배당표 (매각가 45,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,212,844원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 43,945,156원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 190,235,400원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 천지농업협동조합에 일부 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부, 임차인의 보증금, 우선변제 및 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 계산만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근으로, 신도시 내 업무시설과 주거시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통을 포함한 도로교통 사정은 양호하고, 대지권 목적 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 기호 1~7 구분건물은 모두 공실로 조사됐습니다. 임대내역은 확인되지 않았습니다.
- 상권. 지역 상권의 장기 침체로 1동 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태인 것으로 조사됐습니다.
- 용도·규제. 토지는 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 시설. 철근콘크리트구조 4층 건물로 급·배수설비, 소화전·소방설비, 위생설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 다수 공실과 장기 상권 침체가 함께 확인되는 근린시설이므로, 주거용 집합건물보다 임대수요와 재매각 기간의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인. 박영혜·최석진·강구원의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 특정. 전입자별 사용 부분이 확인되지 않았으므로 씨-229호 점유자인지, 다른 호실 또는 사업장 주소 전입인지 현황조사와 주민등록 자료를 대조해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가의 공실 기록과 전입 조사 결과가 다릅니다. 현장 방문으로 출입, 내부 사용 흔적, 우편물, 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금과 명도비용 가능성을 더한 금액을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 동일 건물 공실 매물, 임대료, 관리비, 실제 계약 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권별 공동담보 부동산과 배당 범위를 확인해 이 호실에 귀속되는 실제 채권액과 배당관계를 대조해야 합니다.
- 근질권 처리 확인. 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 설정된 한국남방개발주식회사 근질권의 배당 및 말소 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세 여부와 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 35.84%”보다 먼저 볼 것
45,158,000원이라는 최저가만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자 3명의 보증금이 미상이고, 감정평가의 공실 기록과 현황조사의 전입자 4명도 서로 맞지 않습니다. 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
여기에 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않는 점, 지역 상권의 장기 침체, 건물 내 다수 공실, 4회 유찰, 국세·지방세 압류 3건이 겹칩니다. 따라서 현재 결론은 가격 판단 보류, 선순위 점유·보증금 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 선순위 전입자 3명의 실제 임대차관계를 얼마만큼 정확히 확정하느냐에 있습니다.