의정부지방법원 2025타경72351. 경기도 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 9층에 위치한 지식산업센터 경매입니다. 등기부상 소유자는 최창수이며, 2022년 5월 31일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 560,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025년 9월 18일 임의경매개시결정이 등기되었고, 경매채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사로 기재되어 있습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 다만 이 물건의 판단을 좌우하는 것은 근저당권보다 인접 호실과의 물리적 경계, 독립성, 입주 가능 여부입니다. 특히 감정평가액은 경계벽이 정상적으로 설치되어 독립된 구조를 갖춘 상태를 전제로 산정되었습니다. 실제 현황과 감정평가의 전제가 일치하는지 확인하지 않은 채 감정가만 믿고 입찰하기에는 위험이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72351 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제9층 제에이에프09-0071호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산지금로 202 |
| 물건종류 | 집합건물 · 지식산업센터(공장) |
| 건물규모 | 지상 10층 / 지하 4층 · 본건 9층 |
| 소유자 | 최창수 (단독소유) |
| 소유권이전등기 | 2022.05.31 · 신탁재산의 처분에 따른 소유권이전 |
| 감정가 | 520,000,000원 |
| 최저매각가 | 520,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도 전: 농협은행주식회사) |
| 청구금액 | 515,927,492원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.31 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 560,400,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 인접 0070호와의 경계벽 철거 및 병합 사용 관련 주의사항 존재 |
| 예상 권리 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
권리분석의 기준점은 2022년 5월 31일 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 560,400,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리에 해당합니다. 해당 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2022년 5월 9일 한국자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌으나, 2022년 5월 31일 최창수에게 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기가 현재 존속하는 인수권리인 것처럼 해석해서는 안 됩니다.
매각으로 소멸: 농협은행 근저당권 및 후순위 임의경매개시결정
이미 말소: 한국자산신탁주식회사 신탁등기
조사된 임차인: 0명
예상 매수인 권리 인수액: 0원
조사된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금에 따른 매수인 인수액도 없습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유자나 실제 사용관계까지 확정되는 것은 아닙니다. 특히 인접 호실과 하나의 공간으로 사용되는 현황이 문제 되는 만큼, 실제 점유 및 사용 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
② 핵심 특수조건 — 경계벽 철거와 일괄매각
매각물건명세서에는 일괄매각 조건과 함께 경계벽 관련 주의사항이 기재되어 있습니다. 특히 감정평가액은 각 호실 사이에 경계벽이 정상적으로 설치되어 구조상 독립성을 갖춘 상태를 전제로 합니다. 즉 감정평가의 전제가 현재 실제 공간 구성과 다를 수 있습니다.
| 확인 항목 | 확인된 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각 | 0070호·0071호의 매각범위와 일괄매각 조건 확인 |
| 출입문 | 2개 호실에 출입문 1개 관찰 | 독립적인 출입 및 사용 가능 여부 확인 |
| 내부 경계벽 | 철거 및 병합 사용 중이라는 채권자 주장 | 실제 구조와 복구 필요성 확인 |
| 객관적 소명 | 내부 사진·사실확인서 등 미제출 | 복구 용이성을 확정할 수 없음 |
| 감정평가 전제 | 경계벽 정상 설치·구조상 독립 상태 | 실제 현황과 평가 전제의 차이 검토 |
| 복구비 부담 | 매수인 부담 가능성 명시 | 추가 취득비용 발생 가능 |
중요한 점은 경계벽 복구비가 등기상 인수채무는 아니더라도 실제 취득비용에는 영향을 줄 수 있다는 것입니다. 권리 인수액이 0원이라고 해서 최종 취득비용이 최저매각가로 확정되는 것은 아닙니다. 복구 필요 여부, 공사 범위, 관련 승인과 비용을 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 520,000,000원의 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 520,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아 최저매각가가 시장가격보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다.
지식산업센터의 가격은 위치와 층뿐 아니라 실제 사용가능 면적, 입주 가능 업종, 임대수요, 내부 구조 및 관리 상태 등에 영향을 받습니다. 본건은 경계벽 복구 문제가 있으므로 동일 건물의 정상적인 독립 호실과 단순히 감정가만 비교하는 것도 충분하지 않습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 520,000,000원 | 48,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 416,000,000원 | 150,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 332,800,000원 | 233,059,200원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 향후 최저매각가격은 별도로 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 520,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,600,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 560,400,000원 | 512,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 520,000,000원 |
신건 최저매각가인 520,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 7,600,000원을 공제한 512,400,000원이 근저당권 배당재원으로 계산됩니다. 채권최고액 560,400,000원을 기준으로 한 예상 미배당액은 48,000,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
이 배당표는 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 피담보채권액, 채권양도에 따른 배당권자 및 배당순위, 당해세와 법정 우선채권에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 경매채권자로 기재된 유케이제십일차유동화전문유한회사의 실제 배당관계도 원본 채권서류로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용환경·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산한강초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·일반주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 다수 소재하여 전반적인 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조의 지상 10층·지하 4층 건물입니다. 외벽은 복합패널 등, 창호는 페어글래스 창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화전 설비와 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 동서남북 방향이 외곽 공도와 연결되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 토지이며, 준주거지역에 해당합니다. 토지 공시지가는 4,597,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 지역 제한. 과밀억제권역·공공주택지구·지구단위계획구역 등이 포함되며, 공장설립 관련 제한 및 토지거래허가구역 관련 사항도 기재되어 있어 해당 호실에 적용되는 구체적 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 적법한 입주자격을 갖춘 매수자·사용자를 확보할 수 있는지가 중요하며, 내부 구조 문제는 재매각과 임대 활용에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 매각목록과 일괄매각 범위. 0071호·0070호의 매각대상 포함 여부, 각 호실의 등기사항과 감정평가 범위를 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 경계벽 현황. 실제 경계벽 철거 여부, 철거 범위, 출입문 구성, 소방설비 및 독립 출입 가능 여부를 확인하세요.
- 복구공사 견적. 경계벽을 복구해야 하는 경우 공사 가능 여부와 예상비용, 관련 인허가 및 관리주체의 동의 필요성을 확인하세요.
- 입주자격. 지식산업센터(공장)이므로 본인의 업종과 사용 목적이 입주요건에 부합하는지 관할 관청 또는 관리사무소에 확인하세요.
- 실제 점유관계. 조사된 임차인은 없지만, 병합 공간의 실제 사용자와 점유 범위를 확인하세요. 명도 또는 사용공간 분리 문제가 없는지도 검토해야 합니다.
- 실거래·임대 시세. 동일 건물의 비교 가능한 호실 실거래가격과 임대수준을 확인하고, 정상 구조 및 현재 구조의 가치 차이를 고려하세요.
- 공동담보·채권양도. 인접 0070호의 공동담보 등기와 채권자 변경 관계를 확인하여 배당 및 말소 관계를 재점검하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비 승계 가능성, 취득 관련 세금과 기타 비용을 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경 및 정정공고를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 내부 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 권리는 비교적 단순하지만 물건 위험은 크다
| 평가 항목 | 판단 | 핵심 근거 |
|---|---|---|
| 등기상 권리 | 양호 | 근저당권 말소기준 · 예상 인수 0원 |
| 임차인·점유 | 확인 필요 | 조사된 임차인 0명 · 병합 공간 실제 점유 확인 필요 |
| 물리적 구조 | 주의 | 경계벽 철거 주장 · 객관적 소명자료 미제출 |
| 이용 제한 | 주의 | 지식산업센터 입주자격 요건 확인 필수 |
| 가격 경쟁력 | 판단 보류 | 신건 감정가 100% · 실거래 비교 필요 |
| 환금성 | 주의 | 입주 가능 업종과 공간 독립성이 수요에 영향 |
이 사건은 등기상 근저당권과 후순위 경매개시결정이 소멸하는 유형이며, 조사된 임차인이 없어 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 그러나 경계벽 철거 및 병합 사용 문제는 감정평가의 전제와 실제 상태 사이에 차이가 있을 가능성을 보여줍니다. 복구비용과 지식산업센터 입주자격은 낙찰 이후의 활용 가능성에 직접 영향을 미칩니다.
특히 경매채권의 예상 미배당액인 48,000,000원은 매수인 인수채무가 아니지만, 실제로 필요한 경계벽 복구비용은 매수인이 부담할 수 있다는 점을 구별해야 합니다. 현시점에서 실질취득 기준액은 권리 인수분만 반영하면 520,000,000원이나, 복구공사비·취득 관련 세금·관리비 등은 별도로 고려해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
의정부지방법원 2025타경72351은 권리관계보다 물건의 현황과 법적 사용 가능성이 중요한 경매입니다. 말소기준은 농협은행 근저당권이고, 조사된 임차인에 따른 인수보증금도 없습니다. 여기까지만 보면 단순한 경매처럼 보입니다.
그러나 0070호와 0071호 사이의 경계벽 철거, 하나의 출입문, 독립성을 전제로 한 감정평가, 객관적 소명자료의 부재, 지식산업센터 입주자격 제한이 동시에 존재합니다. 이 문제들은 낙찰 후 실제 공간 활용과 추가비용에 영향을 줄 수 있습니다.
더구나 최저매각가 520,000,000원이 최근 시장가격보다 저렴한지도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건에서 적극적으로 응찰하기보다는 실제 내부 구조·복구비용·입주자격·비교 시세를 먼저 검증하는 것이 합리적입니다.
결론은 권리관계는 대체로 양호, 물건의 구조적 위험은 주의, 신건 가격 판단은 보류입니다. 경계벽과 입주자격 문제가 해소되고 실제 시장가격에 대한 근거가 확보될 때 비로소 입찰가를 구체적으로 판단할 수 있습니다.
