대전지방법원 2025타경503750. 세종특별자치시 나성동 나릿재마을3단지 상가동 1층 비103호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되지만, 등기증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(점포·운휴 중 공실)입니다. 따라서 아파트가 아닌 상가를 기준으로 수익성·공실·매각 가능성을 검토해야 합니다.
감정가 267,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 91,581,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 다만 감정가에서 얼마나 떨어졌는지와 현재 상가의 시장가치가 얼마인지는 별개의 문제입니다. 이 물건에는 직접 비교할 수 있는 상가 실거래가격이 확인되지 않아 할인율을 수익 기회로 해석하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503750 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 833 나릿재마을3단지 상가동 1층 비103호 도로명주소: 세종특별자치시 국세청로 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 용도 대지 · 집합건물 상가동 · 근린생활시설(점포·운휴 중 공실) |
| 소유자 | 박상원 (2025.05.25 상속, 2025.11.11 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 267,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,581,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 34.3% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 103,286,413원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.31 을구 4번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매수인 인수 | 배당 모형상 0원 · 점유 및 조세 관련 사항 별도 확인 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.27 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 국민은행 근저당
권리분석의 기준은 2024.12.31 접수된 을구 4번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 김현자입니다. 이 근저당권이 경매의 신청 근거이자 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 매각으로 해당 근저당권과 후순위 등기상 압류 및 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
2021년과 2024년에 설정되었던 다른 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이를 현재 유효한 선순위 근저당권으로 계산하거나 매수인이 인수할 채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 — 공실 조사와 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(점포·운휴 중 공실)이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 공실이라는 조사 결과만으로 임대차계약의 부존재나 명도 완료를 확정할 수는 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 | 확인된 신고 없음 |
| 이용상태 | 운휴 중 공실 | 감정평가 기준 |
| 임대관계 | 미상 | 추가 확인 |
| 대항력 / 우선변제 | 판정할 임차인 정보 확인되지 않음 | 확정 불가 |
| 매수인 승계 | 배당 모형상 0원 | 산정액 0원 |
임차인 신고가 없다는 사실은 실제 점유자나 미신고 임대차가 없다는 확정적 판단과 다릅니다. 현장 점유와 사업자등록, 임대차계약 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 상가 시세는 미확인
감정가 267,000,000원이었던 물건의 현재 최저매각가는 91,581,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3% 수준까지 하락했습니다. 하지만 거래가 활발하지 않거나 공실이 지속되는 상가는 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.
| 가격 지표 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 267,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 91,581,000원 | 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
| 상가 실거래 시세 | 확인 불가 | 직접 비교 가능한 거래가격 미확인 |
| 상가 최저가 / 시세 | 산정 불가 | 시세 할인 여부 판단 불가 |
| 아파트 최근 12건 평균 | 1,134,833,333원 | 용도 불일치 · 가격 비교 제외 |
같은 단지의 아파트 거래가 존재한다는 사실은 단지 주변 주거 수요를 참고하는 데에는 활용할 수 있습니다. 그러나 상가의 적정가격은 별도로 확인해야 합니다. 특히 현재 휴업 중인 공실이라는 점에서 실제 임대 가능한 금액과 공실 지속 가능성이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,581,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금에서 추정 집행비용을 공제한 뒤 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 채권액은 전액 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,048,458원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 89,532,542원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 91,581,000원 |
| 국민은행 채권최고액 | 120,000,000원 |
|---|---|
| 국민은행 예상배당 | 89,532,542원 |
| 채권최고액 대비 미배당 | 30,467,458원 |
| 신청채권자 청구액 | 103,286,413원 |
| 신청채권자 청구액 충족 | 미충족 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 배당 모형상 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 국민은행의 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 실제 확정 채권액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 세금 우선순위에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 근저당권 미배당액은 말소기준권리의 소멸과 별개로 매수인이 자동 승계하는 금액이 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
추가 유찰로 최저가격이 하락하면 국민은행에 배당되는 금액도 줄어드는 구조입니다. 다음 표는 각 회차의 매각가격에 낙찰된다는 가정하에 계산된 시나리오입니다. 확정된 낙찰가격이나 향후 매각 결과는 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 91,581,000원 | 89,532,542원 | 30,467,458원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 64,106,699원 | 62,552,778원 | 57,447,222원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 44,874,689원 | 43,666,945원 | 76,333,055원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 64,106,699원, 이후 44,874,689원까지 내려가는 시나리오입니다. 모든 회차에서 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 최저가가 내려간다는 사실만으로 상가의 가치가 높아지거나 공실 위험이 해소되지는 않습니다. 각 회차별 가격의 적정성은 상가 자체의 실거래와 임대수익 자료로 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 나성초등학교 서측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 관공서, 점포 등이 소재하는 주상혼용지대이며 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 점포로서 운휴 중 공실입니다. 현재 확인된 임대수익이 없으므로 실제 임대 가능성과 공실 유지비용 확인이 중요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 2층 상가동입니다. 수세식 위생설비, 화재탐지 및 경보장치, 소화전, 승강기, 비상발전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다. 단지 부지는 평지이며 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 단지 네 면에 걸쳐 중로와 접하고 있습니다.
- 규제. 교육환경 보호구역 관련 제한과 예정지역 등 토지이용계획상 규제가 있습니다. 입점 업종에 따라 영업 가능 여부가 달라질 수 있어 용도 및 업종 제한 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 제시되어 있습니다.
- 환금성. 공실 상태의 상가로서 현재 임대수익과 직접 비교 가능한 상가 거래가격이 확인되지 않습니다. 단지 아파트의 세대수나 아파트 거래량을 근거로 상가의 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 확보. 나릿재마을3단지 상가동 및 인근 유사 상가의 전용면적·층·위치·상권을 고려한 실거래가격을 확인하세요. 아파트 실거래가격은 가격 비교에서 제외해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실인 점포의 실제 임대 가능 보증금과 월세, 예상 공실기간 및 필요 수선비를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 임차인과 실제 점유자를 재점검하세요.
- 국세 압류 5건. 각 세금의 법정기일·세목·당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인하세요. 근저당 이후 등기된 압류라는 이유만으로 모든 조세채권을 후순위로 처리해서는 안 됩니다.
- 근저당 확인. 2024.12.31 국민은행 근저당이 말소기준이며, 2021년 및 2024년의 이전 근저당권은 이미 말소된 상태인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 관리비. 상가 공용부분 관리비와 장기 체납액, 공실 상태에서 발생하는 유지비용을 관리주체에 확인하세요.
- 영업 가능 업종. 중심상업지역이라는 이유만으로 모든 업종이 허용되는 것은 아닙니다. 건축물대장상 용도와 교육환경 보호구역 등 관련 제한을 확인하세요.
- 매각 대상 범위. 사건상 대지 표기와 실제 상가동 집합건물의 관계, 대지권 및 매각 대상 범위를 매각목록과 등기 원본에서 대조하세요.
- 매각기일 및 가격. 매각기일은 2026.09.30입니다. 기일 변경 여부와 최신 최저가격을 법원 공고로 확인하세요.
- 입찰가 검증. 감정가 대비 할인율보다 유사 상가 거래가격, 실제 임대수익, 공실비용 및 매각 가능성을 우선하여 입찰가를 검토하세요.
맺으며 — “3회 유찰의 할인율이 상가 수익성을 보증하지 않는다”
이 물건은 감정가 267,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가격이 91,581,000원까지 내려온 나릿재마을3단지의 상가입니다. 말소기준인 국민은행 근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸할 권리이고, 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 국세 압류 5건의 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이며, 감정평가상 운휴 중인 공실입니다. 무엇보다 직접 비교 가능한 상가 실거래가격이 확인되지 않았습니다.
같은 단지 아파트의 최근 거래가격이 높더라도 상가의 시장가치와는 직접적인 관계가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 평가하거나, 추가 유찰을 가격상 유리한 기회로 확정해서는 안 됩니다.
결론은 상가 시세와 임대수익을 검증하기 전까지 가격 적정성 판단을 보류해야 한다는 것입니다. 등기상 권리의 기본 소멸 구조는 파악되지만, 조세 우선순위와 임대관계 확인이 필요하고, 공실·환금성 위험이 남아 있습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상가의 가치와 수익성을 확인하는 것이 우선입니다.
