대전지방법원 2025타경503750. 세종특별자치시 나성동 나릿재마을3단지 상가동 1층 비103호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설인 점포입니다. 현재는 운휴중 공실로 조사됐습니다. 감정가는 267,000,000원이며 한 차례 유찰돼 최저매각가는 186,900,000원으로 내려왔습니다.
배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 권리관계는 단순히 “근저당 하나가 말소기준이고 나머지는 전부 소멸한다”라고 끝내기 어렵습니다. 2021년 설정된 을구 1번 근저당과 2024년 설정된 을구 2번 근저당에는 각각 말소 기록이 존재하고, 2024.12.31. 을구 4번 근저당이 별도로 설정돼 있습니다. 반면 배당 시뮬레이션은 세 근저당의 채권최고액 합계 408,000,000원을 기준으로 작성돼 있어, 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 현존 권리와 말소기준을 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503750 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 833 나릿재마을3단지 상가동 1층 비103호 |
| 등기 표시 | 세종특별자치시 나성동 833 나릿재마을3단지 제상가동 · 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(점포-운휴중 공실) |
| 소유자 | 박상원 (2025.05.25. 상속 · 2025.11.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 103,286,413원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 말소기준은 재대조
확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 공실 상태만으로 임차관계가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현장 방문과 점유자 확인, 매각물건명세서·현황조사서 대조가 필요합니다.
| 점유·임차 확인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 · 점포 운휴중 공실 · 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 산정 인수 0원 |
② 가격 비교 — 공동주택 실거래는 상가 시세가 아니다
나릿재마을3단지에서 확인된 최근 거래 12건은 전용 84.17㎡부터 121.97㎡까지의 공동주택 거래입니다. 본건은 상가동 1층 근린생활시설이므로 용도와 거래시장이 다릅니다. 따라서 최근 12개월 평균 1,169,583,333원이나 최신 거래 1,100,000,000원을 본건 최저가 186,900,000원과 직접 비교해 “84% 저렴하다”거나 “시세 대비 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 97.94㎡ | 9 | 1,100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.17㎡ | 20 | 1,150,000,000원 |
| 2026.06 | 88.35㎡ | 2 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 98.82㎡ | 29 | 1,220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.17㎡ | 27 | 1,100,000,000원 |
| 2026.04 | 98.82㎡ | 22 | 1,210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.66㎡ | 9 | 1,050,000,000원 |
| 2026.04 | 84.66㎡ | 9 | 1,050,000,000원 |
| 2026.04 | 98.82㎡ | 30 | 1,220,000,000원 |
| 2026.04 | 121.97㎡ | 33 | 1,725,000,000원 |
| 2026.02 | 98.82㎡ | 26 | 1,280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.55㎡ | 11 | 1,010,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 공동주택 | 12건 | 1,169,583,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 39,483,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 408,000,000원 중 183,483,400원이 배당되고, 224,516,600원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 국세 압류 5건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 186,900,000원 | 183,483,400원 | 224,516,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 130,829,999원 | 128,198,379원 | 279,801,621원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,580,999원 | 89,532,541원 | 318,467,459원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나성초등학교 서측 인근이며 대단위 아파트단지, 관공서와 점포가 함께 있는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 점포로 이용되다가 현재 운휴중 공실 상태입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 2층 상가로 수세식 위생설비, 화재탐지·경보장치, 소화전, 승강기와 비상발전설비가 있습니다.
- 도로. 단지 4면이 중로와 접하고 있으며 대로3류·중로1류·보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 상업용 건부지입니다.
- 공시지가. 4,110,000원/㎡로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 을구 1번·2번 근저당 말소와 을구 4번 설정의 선후관계를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 남양주·잠실·관악·안양·성북세무서 관련 압류 5건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 점포는 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 출입 가능 여부를 확인하세요.
- 상가 시세 재조사. 공동주택 거래 12건은 비교대상이 아닙니다. 같은 상가동 또는 인근 1층 점포 거래와 임대수익 자료로 적정가를 다시 산정하세요.
- 영업 가능성 확인. 운휴중 공실이므로 유동인구, 가시성, 상가 내부 상태와 재임대 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서와 세금 관련 배당 순위를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 비교대상과 권리 원본이 먼저다
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로 안전하거나 싸다고 결론 내리기에는 확인할 사항이 많습니다. 기존 근저당의 말소 기록과 별도 근저당 설정이 배당표와 완전히 맞지 않고, 세금 압류도 5건 존재합니다. 점포는 운휴중 공실이며 임대관계는 미상입니다.
가격 측면에서도 제공된 최근 거래는 모두 공동주택 거래여서 본건 상가의 시세를 설명하지 못합니다. 따라서 권리상 잠정 인수 0원, 가격 메리트는 판단 보류가 현재 자료에서 가능한 결론입니다. 입찰 판단의 핵심은 186,900,000원이라는 할인율 자체가 아니라, 실제 존속 권리와 당해세, 상가의 실거래·임대수익을 원본 자료로 다시 확인하는 데 있습니다.