의정부지방법원 2025타경72777. 경기도 남양주시 다산동 다산신안인스빌 퍼스트리버 7606동 19층 1902호입니다. 전용면적은 84.965㎡로, 방 3개와 거실·주방·욕실 2개·드레스룸·발코니 등을 갖춘 공동주택(아파트)입니다. 2019년 6월 27일 준공된 800세대 단지입니다.

이 사건의 핵심은 권리의 순서입니다. 2023년 12월 20일 설정된 푸본현대생명보험의 근저당권이 말소기준권리이고, 해당 근저당권은 2025년 7월 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 씨에스파이낸스대부의 근저당권과 후순위 가압류·압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

가격도 살펴볼 만합니다. 동일 단지 동일 면적 최근 12건의 평균 실거래가는 9억 2,600만원이고, 최신 거래는 2026년 10월 9억 8,000만원입니다. 신건 최저가 8억 4,000만원은 두 기준보다 낮습니다. 다만 최근 거래 중 6억 7,000만원 거래도 있어, 평균 하나만으로 저평가를 확정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 기준, 이후 권리는 매각소멸

이 사건의 말소기준권리는 을구 7번 근저당권입니다. 2023년 12월 20일 푸본현대생명보험주식회사가 채권최고액 5억 1,000만원으로 설정했고, 2025년 7월 29일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 근저당권이 이전됐습니다.

다만 2024년 12월 31일 씨에스파이낸스대부 근저당권에는 같은 날 근저당권부채권 질권이 설정되어 있습니다. 질권자는 주식회사 바론그룹대부입니다. 이 질권의 배당관계와 말소 처리까지 등기 원문 및 배당요구 내역으로 확인하는 것이 안전합니다.

그보다 앞서 설정됐던 신평새마을금고와 유아대부 관련 근저당권 등은 2023년 12월 21일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 말소기준권리와 경쟁하는 선순위 근저당으로 취급할 권리는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 90.7%

동일 단지 다산신안인스빌퍼스트리버의 전용 84.97㎡ 거래를 비교합니다. 최근 12개월 거래는 총 12건이며, 평균 실거래가는 926,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 20층의 980,000,000원입니다.

최저매각가 8억 4,000만원은 최근 12개월 평균 9억 2,600만원의 90.7%입니다. 평균과 비교하면 약 8,600만원 낮습니다. 최신 거래 9억 8,000만원과 비교하면 약 85.7% 수준입니다.

다만 거래 편차가 작지 않습니다. 최근 거래 최저는 6억 7,000만원, 최고는 10억 4,500만원입니다. 최저가 8억 4,000만원은 평균 및 최신 거래보다는 낮지만, 관측된 최저 거래보다는 높습니다. 층·거래 조건별 차이를 무시하고 평균만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 840,000,000원 가정)

현재 매각가 8억 4,000만원을 기준으로 집행비용을 약 1,080만원 반영하면 배당재원은 8억 2,920만원입니다. 말소기준권리인 근저당에 5억 1,000만원, 후순위 씨에스파이낸스대부 근저당에 7,500만원, 이오복 가압류에 2억 4,420만원이 배당되는 구조입니다.

배당표상 채권자 총 청구액은 8억 3,000만원이고 총 배당액은 8억 2,920만원입니다. 따라서 약 80만원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 배당 추정에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 남양주시 압류의 실제 세금 채권과 우선순위, 임차인 존재 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 확대

현재 회차는 감정가 100%인 8억 4,000만원입니다. 유찰 시 최저매각가격은 감정가의 80%, 다시 유찰되면 64%로 내려가는 시나리오입니다. 가격이 내려가면 매수인 인수액이 증가하는 구조는 아니지만, 후순위 채권자의 미배당액은 크게 늘어납니다.

현재 회차에서는 배당 추정상 채권자에게 거의 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 미배당은 1억 6,712만원, 2회 유찰 시에는 3억 176만원으로 증가합니다. 특히 2회 유찰 시 씨에스파이낸스대부의 배당액도 1,982만 4,000원으로 줄어드는 시나리오입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 다산한강초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 각급 학교와 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 29층 건물의 19층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고, 기본 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 내부 구조. 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성됩니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 공장설립 제한·승인지역 등 여러 규제가 함께 표시돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 2025년 8월 26일 지정된 토지거래계약 허가구역 표시가 있으며, 기재된 대상은 외국인 등 및 주택입니다. 해당 여부와 실제 거래 시 적용 조건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,886,000원/㎡입니다.
• 환금성. 800세대 규모의 2019년 준공 단지이며 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 6억 7,000만원에서 10억 4,500만원까지 차이가 있어 개별 거래조건 비교가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2023년 12월 20일 푸본현대생명보험 근저당권이 기준입니다. 2025년 7월 한국자산관리공사로 이전된 내역까지 등기부 원문으로 대조하세요.
• 후순위 근저당 확인. 2024년 12월 31일 씨에스파이낸스대부 근저당권은 채권최고액 7,500만원입니다. 실제 경매신청 청구액 56,160,547원과 차이가 있으므로 피담보채권 잔액 및 배당요구액을 확인하세요.
• 질권 확인. 씨에스파이낸스대부 근저당권부채권에 바론그룹대부의 질권이 설정되어 있습니다. 질권의 권리관계와 배당·말소 처리까지 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 조사. 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유자 확인을 통해 대항력 있는 임차인 존재 여부를 검증하세요.
• 압류·세금 확인. 남양주시 압류가 등기돼 있습니다. 압류 자체의 매각소멸과 실제 체납세금의 배당 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 12개월 평균은 9억 2,600만원, 최신 거래는 9억 8,000만원입니다. 하지만 6억 7,000만원 거래도 있으므로 층별·거래조건별 비교를 거쳐 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소에 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 임대관계 확인은 별개다”

이 물건은 2023년 12월 20일 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 형성된 구조입니다. 씨에스파이낸스대부의 근저당권, 이오복의 가압류, 남양주시 압류는 기준권리 이후에 등기됐으며 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 현재 매각가 8억 4,000만원 기준의 배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

가격도 최근 12개월 평균 9억 2,600만원의 90.7%, 최신 거래 9억 8,000만원의 약 85.7% 수준으로 비교 기준보다 낮습니다. 다만 최근 거래가격의 범위가 넓고 6억 7,000만원 거래도 존재하므로 평균만 보고 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.

무엇보다 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 임차인 등재가 확인되지 않았다는 사실만으로 임차인 부재를 확정해서는 안 됩니다. 전입·점유·확정일자, 세금 및 배당요구 내역을 확인한 뒤에야 인수 위험을 최종 판단할 수 있습니다.

종합하면, 권리상 후순위 소멸 구조와 시세 대비 낮은 신건 가격은 긍정적입니다. 그러나 임대관계와 실제 배당액을 확인하기 전까지는 입찰을 확정하지 않는 것이 좋습니다.