의정부지방법원 2025타경72837. 경기도 남양주시 다산동의 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층 씨디비1-001호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태는 모두 창고입니다. 일반적인 주거용 아파트와는 성격이 다른 물건입니다.

소유자 노온혜는 2022.12.27. 매매를 원인으로 2023.01.09. 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 194,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼성카드·서울신용보증재단·우리카드·카카오뱅크의 가압류가 차례로 등기됐고, 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 후순위 권리의 소멸관계는 비교적 명료합니다. 다만 점유관계인 노근후의 법적 지위가 확정되지 않았다는 점이 중요한 변수입니다. 보증금과 전입신고일이 미상인 이상 대항력이 없다고 단정할 수 없으며, 예상배당표상의 인수액 0원 역시 최종적인 권리안전을 보장하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유는 확인 필요

이 사건의 말소기준권리는 2023.01.09. 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 194,400,000원)입니다. 이후 설정된 삼성카드·서울신용보증재단·우리카드·카카오뱅크 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

종전에 존재했던 하나자산신탁 관련 신탁등기와 김민경을 채무자로 하는 국민은행 근저당권(171,600,000원)은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준 판단에서는 노온혜를 채무자로 하는 2023.01.09. 국민은행 근저당권이 핵심입니다.

② 점유자·임차인 분석 — 대항력 가능·미상

현황조사와 매각물건명세서에 노근후가 확인됩니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임 및 임대차계약 내용이 확인되지 않아 실제 임차관계와 대항력 성립 여부를 확정하기 어렵습니다.

점유관계인 1명이 확인되지만 임대차계약의 실질과 보증금은 미확정입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 아닙니다.

따라서 입찰 전에는 노근후의 실제 점유관계, 임대차계약 존재 여부, 대항력 성립요건, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 전까지는 안전한 무인수 물건으로 분류하기 어렵습니다.

③ 가격 판단 — 신건 168,000,000원이 저렴한지는 미확정

현재 최저매각가는 168,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 소유자의 과거 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다.

그러나 과거 거래가액은 현재 시장가격을 의미하지 않습니다. 이 창고와 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 감정가나 과거 취득가격과의 차이만으로 저렴하다거나 투자 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

예상배당 계산에서는 매각대금 168,000,000원 중 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 국민은행 근저당에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게 배당되는 금액은 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

국민은행의 194,400,000원은 채권최고액이며, 경매 신청 청구금액은 156,106,811원입니다. 위 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 자동 추정치로, 실제 피담보채무 및 확정 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당 증가

총 추정 채권액은 296,377,119원입니다. 신건 기준 예상 채권자 배당액은 164,848,000원으로, 131,529,119원의 미배당이 발생합니다.

1회 유찰 시 미배당액은 164,658,719원, 2회 유찰 시에는 191,162,399원으로 증가합니다. 다만 이러한 금액은 채권자 측 배당 부족액으로, 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조에서는 그 금액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 도농중학교 북동측 인근입니다. 주변은 택지개발지구 내 신도시로, 아파트를 기반으로 근린상가·지식산업센터·패션아울렛 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 도농역이 소재해 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 지하1층 창고입니다. 급배수·위생·승강기·에스컬레이터·화재탐지 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 지식산업센터 및 지원시설 부지로 이용되는 평탄한 사다리형 토지입니다. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 도로 접면을 갖추고 있습니다.
• 규제. 남양주 다산진건 공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 관련 제한 등이 있으며, 공장설립승인지역과 배출시설설치제한지역 등의 지정도 확인됩니다. 업종과 사용 목적에 따른 개별 법령 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 공부상 및 실제 이용상태가 모두 창고로 일치합니다. 지식산업센터 입주자격과 업종 요건은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 입주 가능한 수요층이 제한될 수 있고, 지하 창고라는 특성도 거래에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 환금성과 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 노근후의 점유관계 확인. 실제 임차인인지, 어떤 권원으로 점유하는지, 임대차계약과 보증금이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제 확인. 전입신고일·점유개시일·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 대조해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 매수인 인수액 재산정. 예상배당상 인수액은 0원이나 임차관계가 확정되지 않았습니다. 보증금이 확인되면 배당 가능액과 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 입주 가능 업종 확인. 지식산업센터 내 창고에 대한 입주자격, 업종 제한, 실제 사용 가능 범위를 관할 관청과 관리주체에 확인해야 합니다.
• 창고 사용조건 확인. 지하1층의 실제 접근 동선, 물품 반입·반출 가능성, 시설 이용조건 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 현재 시세 검증. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터 창고의 최근 실거래와 임대사례를 확인한 뒤 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 관리비 및 기타 부담 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 실제 인수 가능한 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 추정 재검토. 국민은행 채권최고액 194,400,000원과 신청 청구금액 156,106,811원은 다릅니다. 실제 채권원금·이자·비용 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

종합 판단 — 권리 일부는 명확, 취득 안전성과 가격은 보류

이 물건은 등기상 말소관계만 보면 비교적 단순하지만, 실제 취득 단계에서는 점유관계 확인과 창고 이용자격 검증이 필요합니다. 예상배당상 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 실질취득비용을 168,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.

또한 지식산업센터 창고는 일반 아파트와 수요층 및 이용조건이 다릅니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 적법한 사용 가능성, 점유자 권리관계, 현재 시장가격이 확인되지 않으면 가격 메리트를 확신하기 어렵습니다.

종합평가는 C등급(43점)입니다. 말소기준권리가 명확하다는 점은 긍정적이지만, 대항력 미상 점유자와 입주자격 제한 가능성, 비교 시세 확인 부족을 감안해 보수적으로 평가했습니다.

결론은 “등기상 소멸관계는 합격, 임차관계·이용자격·가격은 확인 전 보류”입니다. 입찰 여부는 노근후의 권리관계와 창고 입주자격을 확인하고, 실제 비교 시세를 검증한 뒤 결정하는 것이 타당합니다.