의정부지방법원 2025타경72858. 경기도 가평군 가평읍 읍내리 489-35, 주영연립 2층 202호입니다. 전용 비교면적은 52㎡이며, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 1985년 9월 11일 준공된 12세대 규모의 소규모 연립주택으로, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 5,500만원입니다.

등기 권리의 핵심은 2024년 7월 5일 설정된 가평축산업협동조합의 근저당권 1,200만원입니다. 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 국민은행 가압류와 강제경매 관련 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인도 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 가격은 신중해야 합니다. 주영연립의 확인 가능한 거래는 2024년 2월 52㎡ 2층 거래 5,000만원 단 한 건입니다. 현재 최저가 5,500만원은 이 거래가격의 110%입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 거래시점도 오래되어, 이 물건을 단순히 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 2024년 7월 5일 가평축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200만원이며, 현재 경매에서 말소기준권리로 작용합니다.

과거 을구 1번 가평군농업협동조합 근저당권(채권최고액 2,100만원)은 2019년 3월 25일 해지로 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 과거 갑구에 있었던 한중화물국제운송 주식회사의 가압류도 2024년 7월 해제·말소된 이력이 확인됩니다.

현재 살아 있는 주요 후순위 권리는 2025년 5월 13일 설정된 주식회사 국민은행 가압류 20,453,560원과 2025년 12월 23일의 강제경매개시결정입니다. 두 권리 모두 2024년 7월 5일 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 단일 거래사례보다 10% 높은 신건 가격

비교 대상은 가평군 읍내리의 주영연립입니다. 전체 12세대 규모이며, 1985년 9월 11일 준공되었습니다. 비교면적은 52㎡이고, 확인되는 실거래는 단 한 건입니다.

확인된 유일한 거래가격은 5,000만원입니다. 반면 이 물건의 감정가와 최저가는 모두 5,500만원입니다. 두 금액의 차이는 500만원이며, 최저가는 해당 거래가격의 110%입니다.

따라서 확인된 거래사례만 놓고 보면 신건 최저가는 거래가격보다 높습니다. 다만 이 거래는 2024년 2월에 이루어졌으므로 2026년 11월 현재의 시장가격으로 그대로 간주할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)

배당 산출표 기준 채권액 합계는 32,453,560원이며, 매각대금에서 집행비용을 제외한 뒤 근저당권과 가압류에 전액 배당하는 계산입니다. 이 가정에서는 소유자 잔여금이 21,156,440원입니다. 당해세 등 우선 항목은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 가평군 가평읍 읍내리 소재 가평군청 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 소재합니다. 차량과 대중교통 이용 여건은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형 평지이며, 토지면적은 367㎡입니다.
• 건물 상태. 1985년 9월 11일 준공된 3층 연립주택입니다. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 구조이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있는 것으로 조사되었습니다. 다만 노후 건물인 만큼 공용부·누수·외벽·배관 등 실제 상태 확인이 중요합니다.
• 이용상태. 연립주택으로 이용 중입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 자연보전권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 동측 도로는 소로3류에 접합니다.
• 공시지가. 500,200원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 12세대의 소규모 연립주택이고 준공연도가 오래되었습니다. 확인 가능한 거래도 1건뿐이므로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 재확인. 비교 가능한 거래가 2024년 2월 1건뿐입니다. 입찰 직전 인근 유사 연립·다세대의 최신 거래와 현재 매물 호가를 추가로 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 5,500만원은 유일한 확인 거래 5,000만원의 110%입니다. 오래된 단일 거래를 근거로 가격을 확정하지 말고, 최신 비교사례와 건물 상태를 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
• 점유 및 임대관계. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 실제 점유자와 임대차계약 여부를 확인하세요. 확인되지 않은 점유관계를 무조건 공실로 판단해서는 안 됩니다.
• 건물 노후도. 1985년 준공 연립주택입니다. 누수, 결로, 옥상 방수, 외벽 균열, 공용배관, 난방설비, 전기시설 및 공용부분 상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비 및 수선비. 소규모 연립주택은 공용부분 유지관리와 장기수선 부담을 확인할 필요가 있습니다. 관리비 체납액 및 예정된 수선공사 여부를 확인하세요.
• 배당채권 대조. 신청채권 청구액 20,728,142원과 등기상 국민은행 가압류 청구액 20,453,560원의 차이를 확인하세요. 배당요구 및 채권계산서, 실제 채권 동일성도 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 4,400만원, 2회 유찰 시 3,520만원입니다. 다만 낮아진 최저가만으로 입찰 메리트를 단정하지 말고 실제 거래사례와 수리비를 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 확인자료를 대조하세요. 특히 현재 점유와 배당 관련 자료는 별도로 검증해야 합니다.

맺으며 — “인수 부담이 없다 ≠ 가격이 매력적이다”

가평 주영연립 202호는 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2024년 7월 5일 설정된 가평축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 국민은행 가압류와 경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 현재 자료 기준 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 5,500만원은 확인된 거래사례 5,000만원보다 10% 높습니다. 게다가 거래사례는 2024년 2월 단 한 건이므로 현재 가평 읍내리 연립주택의 시장가격을 대표한다고 보기 어렵습니다. 12세대 규모의 1985년 준공 건물이라는 점도 환금성과 유지보수 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

예상배당표 역시 신청채권액과 국민은행 가압류 청구액 사이에 차이가 있고, 신청채권 배당 시나리오에도 별도 확인이 필요한 부분이 있습니다.

권리는 비교적 단순, 가격은 재검증, 점유와 배당은 원본 확인. 이 세 가지가 입찰 판단의 핵심입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 실제 거래가격과 건물 상태를 확인하고, 그에 맞는 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.