의정부지방법원 2025타경72871. 경기도 남양주시 진접읍 장현리 400-4, 솔마루빌2차 에이동 3층 302호에 대한 강제경매입니다. 전용면적 59.93㎡의 다세대주택으로, 2018년 4월 사용승인을 받은 5층 건물의 3층 물건입니다. 소유자 손병찬 씨는 2022년 7월 6일 매매로 이 부동산을 255,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 255,000,000원의 임차보증금과 대항력입니다. 임차인 박지남 씨는 2022년 3월 31일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 15일입니다. 임차권등기는 2024년 4월 5일에 이루어졌으며, 경매개시결정일인 2025년 12월 26일보다 앞섭니다. 따라서 경매만으로 임차권이 소멸하는 구조가 아닙니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 7월 14일 매수인에 대한 대항력 및 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 이행되면 임차보증금 인수 부담은 실질적으로 0원이 됩니다. 다만 이 확약은 박지남 씨의 임차권에 관한 것이므로 별도 점유자나 다른 임대차가 확인된다면 그 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 400-4 솔마루빌2차 에이동 3층 302호 도로명: 경기도 남양주시 진접읍 봉현로59번길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.93㎡ · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실, 발코니 · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 사용승인 | 2018.04.03 · 철근콘크리트구조 평지붕 |
| 소유자 | 손병찬 (2022.07.06. 매매 취득 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 실제 임차인 | 박지남 · 보증금 255,000,000원 · 부동산 전부 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, HUG 확약이 핵심
권리분석에서 가장 먼저 볼 부분은 2018년 설정된 근저당권입니다. 을구 1번 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 128,400,000원으로 2018년 4월 19일 설정됐지만, 2020년 2월 10일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 보아서는 안 됩니다.
이후 박지남 씨는 2022년 3월 15일 임대차계약을 체결했고, 3월 31일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 확정일자도 계약일인 3월 15일에 받았습니다. 2024년 4월 5일에는 주택임차권등기까지 완료했습니다. 임차인의 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현재 말소기준으로 산정되는 권리는 2025년 12월 26일의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 이보다 앞서므로, 일반적인 경매 원칙만 적용하면 임차권은 매각으로 당연히 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.
매수인에 대한 대항력 및 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다.
따라서 해당 확약이 유효하고 실제 임차권등기 말소까지 이행된다면 박지남 씨에 관한 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 이는 경매 자체가 임차권을 소멸시키기 때문이 아니라, 권리 승계인의 별도 확약에 근거한 것입니다.② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권은 있지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 보증금 / 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지남 부동산 전부 |
255,000,000원 2022.03.31 |
2022.03.15 | 有 | 有 | HUG 승계·확약 확약 이행 시 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지남 씨의 전입·점유일이 말소기준이 되는 경매개시결정보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차권의 기본적인 대항력 및 우선변제권은 인정되는 구조입니다.
주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인이자 경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 신청채권자 청구액 255,000,000원과 임차보증금 255,000,000원을 서로 별개의 보증금으로 더해 계산해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 보증금이 두 배로 존재한다는 것이 아니라, 하나의 임차보증금 반환관계에 관해 우선변제와 권리 승계가 함께 나타나 있다는 점입니다.
- 확약은 박지남 씨의 임차권 및 그 승계인인 주택도시보증공사의 권리에 관한 것입니다.
- 다른 점유자나 별도 임대차가 확인된다면 그 사람의 대항력·보증금·인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
- 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 2026.07.14. 확약서 원본, 제출 주체의 권한, 매수인에 대한 효력 및 임차권등기 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정 · 확약 적용 전 배당 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 박지남 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 약 437만원을 공제하면 임차보증금 2억 5,500만원 중 2억 5,063만원이 우선변제되고, 437만원이 미배당으로 남는 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 표는 확약을 적용하기 전의 배당 추정이며, 실제 배당과 권리 포기 범위는 확약서 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 확약 미적용 시 회차별 인수 위험
이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 확약이 없거나 효력이 인정되지 않으면 단순히 최저가가 낮아진다고 실제 취득비용이 줄어들지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 증가하기 때문입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 확약 미적용 인수액 | 확약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 255,000,000원 | 4,370,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 204,000,000원 | 54,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 163,200,000원 | 94,884,800원 | 0원 |
- 현재 회차: 255,000,000원 + 4,370,000원 = 259,370,000원
- 1회 유찰: 204,000,000원 + 54,656,000원 = 258,656,000원
- 2회 유찰: 163,200,000원 + 94,884,800원 = 258,084,800원
⑤ 시세 비교 — 실질취득가가 최근 비교가격보다 높다
비교 대상은 솔마루빌2차, 전용면적 59.93㎡입니다. 확인되는 개별 거래는 다음과 같습니다. 전체 거래 평균보다 최근 거래가격과 최신 거래를 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.93㎡ | 2층 | 227,500,000원 |
| 2022.07 | 59.93㎡ | 3층 | 255,000,000원 |
| 최근 기준 평균 | 59.93㎡ | 1건 집계 | 227,500,000원 |
최신 거래로 확인되는 가격은 2024년 5월의 227,500,000원입니다. 최근 기준 평균 역시 227,500,000원으로 집계되어 있습니다. 현재 최저가 255,000,000원과 비교하면 다음과 같습니다.
※ 거래자료의 최근 기준 평균은 1건으로 집계되어 있으나, 개별 거래 목록에서 확인되는 최신 거래일은 2024.05입니다. 거래 시점과 최근 12개월 집계 기준에 차이가 있으므로 실거래 원본과 현재 매물 가격을 추가로 확인해야 합니다. 거래 표본이 적고 최신 거래의 시점도 떨어져 있어 시세 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 입지. 남양주시 진접읍 장현리, 광동고등학교 북측 인근입니다. 다세대주택과 아파트, 공장 및 창고가 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 감정평가상 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018년 4월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물입니다. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 644.0㎡, 사다리형 평지이며 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,085,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(광동중고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 및 토지거래계약허가구역 등의 규제가 함께 확인됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 주택 용도에 관한 지정 내용이 기재되어 있습니다. 입찰자 및 거래 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 솔마루빌2차는 18세대 규모입니다. 대단지 아파트와 비교하면 거래 표본이 적고 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 거래가격의 하락 추세와 오래된 최신 거래 시점까지 감안하면 환금성은 보수적으로 평가하는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.07.14. 제출된 확약서의 원본과 정확한 문구를 확인하세요. 대항력 포기, 잔존 임차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위를 각각 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서 제출과 실제 등기 말소는 별개의 확인 사항입니다. 말소 절차와 매수인에게 미치는 효력, 이행 시점까지 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 주체 확인. 주택도시보증공사가 신청채권자이자 임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 권리 승계 관계와 확약 제출 권한, 매수인에 대한 효력을 확인하세요.
- 다른 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 별도 임대차 및 점유 범위를 확인해야 합니다. 박지남 씨에 대한 확약이 다른 임차인에게 확대 적용되는 것은 아닙니다.
- 가격 상한 설정. 최근 기준 가격 227,500,000원 대비 현재 최저가 255,000,000원은 112.1%입니다. 하락 추세 -10.8%와 소규모 다세대의 환금성을 반영해 응찰 상한을 보수적으로 정해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 외국인 등 주택 용도의 토지거래허가구역 지정 사항이 있으므로 해당 입찰자 및 거래의 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비·명도 확인. 관리비 체납액과 공용부분 부담 여부, 현재 점유자의 이사 협의 및 인도 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 배당 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 안전해져도, 가격까지 싸지는 것은 아니다”
솔마루빌2차 에이동 302호는 단순한 권리소멸형 물건이 아닙니다. 임차인 박지남 씨는 보증금 255,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖추고 있으며, 임차권등기도 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 일반적인 권리분석만 놓고 보면 매수인에게 상당한 보증금 인수 위험이 존재합니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 2026년 7월 14일 확약서가 있습니다. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제로 유효하게 이행된다면, 박지남 씨에 관한 매수인 인수액은 실질적으로 0원입니다. 이 점은 분명한 긍정 요소입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 감정가이자 최저가인 255,000,000원은 최근 기준 가격 227,500,000원보다 12.1% 높습니다. 거래가격 추세도 -10.8% 하락입니다. 18세대 규모의 소규모 다세대라는 점까지 고려하면 신건 가격에 서둘러 응찰할 이유는 크지 않습니다.
최종 판단은 다음과 같습니다.
이 물건의 승부처는 임차보증금 자체보다 확약의 법적 효력을 완전히 확인하는 일과 적정 매수가격을 지키는 일입니다. 확약은 긍정적이지만, 신건 가격 2.55억은 최근 비교가격을 웃돕니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 확약서와 말소 이행을 확인한 뒤에도 가격이 충분히 조정되지 않는다면 무리한 입찰을 피하는 것이 합리적입니다.
