의정부지방법원 2025타경72874. 경기도 남양주시 진접읍 진벌리의 신창비바패밀리 102동 2층 206호입니다. 거래 비교면적은 84.986㎡이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층 물건입니다. 단지는 775세대 규모이고 2006년 11월 30일 준공되었습니다.

등기상 현재 소유자는 김동수입니다. 2016년 4월 8일 매매로 181,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 이후 근저당권과 여러 가압류·압류가 등재되었고, 2025년 12월 26일 한국자산관리공사가 임의경매를 신청한 구조입니다.

임차인은 없는 것으로 정리되어 있어 임차보증금 인수 부담은 발생하지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 단순히 임차인이 없다는 이유만으로 권리관계가 완전히 정리되었다고 볼 수 없습니다. 특히 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 원권리와 말소 여부, 신청채권의 배당 계산을 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 근저당 이전관계 확인 필요

임차인 없음. 임차인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가에 더해지는 형태는 아닙니다. 다만 임차인이 없다는 사실과 등기상 권리의 순위·배당이 정확하다는 것은 별개의 문제입니다.

권리 흐름을 요약하면 다음과 같습니다.

• 과거 근저당. 2007년 국민은행 근저당과 2009년 편봉수 근저당은 등기상 말소 처리되어 있습니다.
• 2016년 근저당. 현대라이프생명보험의 채권최고액 174,000,000원 근저당은 2023.09.22 말소 등기가 확인됩니다.
• 2022년 근저당. 페퍼저축은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당은 2023.08.30 말소되었습니다.
• 2023년 근저당. 현대캐피탈의 채권최고액 226,800,000원 근저당은 말소 표시와 이후 한국자산관리공사 이전등기를 함께 확인해야 합니다.
• 가압류·압류. 신용보증기금, 신한카드, 현대캐피탈, 한화생명보험, 서울보증보험 및 압류권리 등이 등재되어 있습니다. 경매에 따른 소멸 여부와 실제 배당은 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래 수준보다 높다

동일 단지 신창비바패밀리의 비교면적 84.97~84.99㎡에 해당하는 최근 실거래 12건입니다. 거래월은 2026년 6월부터 10월까지이며, 최근 12건 평균은 241,416,666원입니다.

최근 거래 최저가는 225,000,000원, 최고가는 272,000,000원입니다. 2026년 10월 최신 거래는 245,000,000원입니다.

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 249,000,000원입니다. 최근 12건 평균보다 7,583,334원 높고, 평균 대비 103.1%입니다. 최신 거래 245,000,000원과 비교해도 4,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

* 한국자산관리공사 신청채권의 배당 0원은 제시된 경매 시나리오의 applicant_paid 산정값입니다. 위 배당 구성은 공식 배당표가 아니며, 근저당권 이전등기와 신청채권의 관계가 확인되기 전에는 확정적인 배당 순서로 볼 수 없습니다. 집행비용은 약 1.7% 추정치이며 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

제시된 계산에서 가압류 채권자 5곳의 총 청구액은 155,789,042원이고, 이 금액은 전액 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 집행비용 4,286,000원을 차감한 뒤 소유자 잔여액은 88,924,958원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 조정 여부 확인

제시된 회차별 매각가 시나리오를 기준으로 비교하면 다음과 같습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

회차별 예상 매각가와 배당·잔여액은 제시된 시나리오의 계산값입니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권, 권리순위 및 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 한국자산관리공사 신청채권의 배당 문제는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 진접읍 진벌리 소재 광릉중학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트와 일반주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 아파트 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 종합적인 교통상황은 감정평가상 대체로 보통 수준입니다.
• 단지. 신창비바패밀리 775세대, 2006년 11월 30일 준공입니다. 최근 12건의 동일 단지 비교면적 실거래가 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물의 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 샷시 창호 등이 확인됩니다.
• 설비. 위생·급배수 설비, 난방설비, 소화전 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 계획관리지역이며, 지목은 대입니다. 공시지가는 987,500원/㎡이고, 평지의 부정형 토지로 기재되어 있습니다.
• 규제. 개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역 등이 관련되어 있습니다. 상대보호구역 및 배출시설설치제한지역 등도 확인됩니다. 토지거래계약허가구역은 2025.08.26 지정으로, 외국인 등 및 주택을 대상으로 기재되어 있어 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 775세대 단지이며 최근 비교면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래가격은 225,000,000원부터 272,000,000원까지 차이가 있어 층과 개별 호수의 상태를 반영한 가격 판단이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 이전등기 원본 확인. 2023.09.22 현대캐피탈 근저당권 226,800,000원의 실제 말소 여부와 2025.08.01 한국자산관리공사 이전등기의 효력을 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
• 말소기준권리 재검토. 우선순위 산정상 신용보증기금 가압류가 2025.04.14 기준으로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 2023년 근저당권의 이전관계가 확인되어야 합니다.
• 경매신청 채권 확인. 한국자산관리공사 청구액 203,930,187원과 이전된 근저당권의 채권양도 내역, 경매신청서 및 매각물건명세서를 서로 대조하세요.
• 배당표 재검토. 신청채권자 배당 0원 산정과 가압류 채권자 전액 배당 계산이 실제 권리순위와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 249,000,000원은 최근 12건 평균 241,416,666원과 최신 거래 245,000,000원을 모두 웃돕니다. 신건 가격을 그대로 수용할 이유가 충분한지 검토하세요.
• 점유 및 인도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 소유자 점유 여부, 인도 협의 및 명도 절차를 현장에서 확인하세요.
• 토지거래허가구역. 2025.08.26 지정된 허가구역의 대상과 낙찰자의 적용 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 기타 비용. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매신청 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “임차인 인수 0원 ≠ 권리 확인 완료 ≠ 저렴한 가격”

이 물건은 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 0원으로 산정된다는 점에서 긍정적입니다. 775세대 아파트이고 최근 동일 단지 거래 12건도 확인됩니다.

그러나 현재 최저매각가 249,000,000원은 최근 거래 평균보다 3.1%, 최신 거래보다 약 1.6% 높습니다. 따라서 신건 가격만 놓고 보면 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

더 중요한 것은 권리관계입니다. 2023년 현대캐피탈 근저당권의 말소 표시와 2025년 한국자산관리공사로의 이전등기, 신청채권 203,930,187원과 예상배당 0원 산정 사이의 관계를 확인해야 합니다. 이 부분이 정리되지 않으면 단순히 임차인이 없다는 이유로 권리상 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

최종 판단은 ‘임차인 인수 부담은 낮지만, 권리·배당 검증과 가격 조정이 필요한 신건’입니다. 근저당 이전등기의 실체와 배당순위를 원본으로 확인하고, 현재 가격이 최근 실거래 수준을 웃돈다는 점을 반영해 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.