인천지방법원 2025타경3727. 경기도 김포시 통진읍 서암리 루체스토리 104동 202호, 전용 69.88㎡의 다세대주택입니다. 2019년 사용승인된 지상 5층 공동주택의 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 홍기용으로, 2024년 8월 15일 매매를 원인으로 2024년 8월 28일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 220,000,000원입니다.
이번 경매의 직접적인 원인은 농협은행의 근저당권입니다. 농협은행은 2022년 4월 14일 채권최고액 167,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 2025년 9월 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 151,772,529원입니다. 농협은행보다 뒤에 설정된 홍기용 명의 근저당권 50,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
하지만 모든 권리가 단순하게 정리되는 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 화성시 압류가 존재했던 이력이 있으며, 해당 압류는 2022년 공매에 따른 말소 기록과 인수 대상으로 분류된 내용이 충돌합니다. 이 부분을 명확히 확인하지 않고 단순히 '인수 0원'만 믿고 입찰하는 것은 주의해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3727 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 765-20 루체스토리 104동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 조강로86번길 45-23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 69.88㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 규모 | 루체스토리104동 · 8세대 · 사용승인 2019.03.12 |
| 소유자 | 홍기용 (2024.08.28 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 농협은행 주식회사 / 151,772,529원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.14 농협은행 근저당권 · 채권최고액 167,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행
이번 경매의 말소기준권리는 2022년 4월 14일 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 홍기용 근저당권과 농협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2020년에 설정된 신한은행 근저당권 247,200,000원은 2022년 4월 14일 공매를 원인으로 이미 말소됐습니다. 과거의 신탁등기와 다수 압류·가압류도 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 과거 채권액을 현재 매수인이 부담할 금액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
따라서 현재 유효한 압류인지, 공매로 이미 말소된 압류인지를 등기사항전부증명서 원본의 말소 표시와 말소등기 내용을 대조해야 합니다. 공매 말소가 유효하게 완료된 권리라면 별도의 인수 대상이 아닐 수 있습니다. 확인 전에는 매수인의 추가 부담이 완전히 없다고 단정하기 어렵습니다.
② 점유·임차인 분석 — 조사된 3명의 전입일 확인
현황조사 및 매각물건명세서 등에 이름이 확인되는 점유 관련 인원은 김종철, CUI CHUNHUA, CUI YUNHE 총 3명입니다. 보증기관 대위변제·승계 신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 임대차계약 내용과 보증금이 확인되지 않아 이들이 모두 독립적인 임차인인지, 실제 점유관계가 어떻게 구성되는지는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종철 | 2023.01.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| CUI CHUNHUA | 2022.09.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| CUI YUNHE | 2022.10.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
세 사람의 전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2022.04.14 이후입니다. 확인된 전입일을 기준으로는 농협은행 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 점유자로 분류되며, 현재 분석상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았고, 실제 임대차계약 및 점유 개시 경위도 충분히 확인되지 않았습니다. 따라서 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 가능성, 실제 거주자와 임대차계약 당사자의 일치 여부 등을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최신 확인 거래보다 높다
루체스토리104동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 69.88㎡의 확인된 실거래는 2건으로, 평균 거래가액은 212,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 69.88㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 69.88㎡ | 4층 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.88㎡ | 2건 | 212,500,000원 |
| 최근 기준 평균 | 69.88㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
과거 거래가 205,000,000원에서 최신 확인 거래가 220,000,000원으로 상승했으며, 제공된 기간 비교 추세 역시 +7.3%입니다. 다만 두 거래 시점이 2022년과 2024년으로 떨어져 있고, 최신 확인 거래 자체가 2024년 8월이라는 점은 중요합니다. 2026년 11월 현재의 시세를 최신 거래라고 단정할 수는 없습니다.
최저매각가 229,000,000원은 전체 실거래 평균 212,500,000원의 107.8%이고, 최근 기준가 및 최신 확인 거래가인 220,000,000원과 비교해도 104.1%입니다. 최신 확인 거래보다 9,000,000원 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
신건 최저매각가인 229,000,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외하고 농협은행과 후순위 근저당권자에게 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 발생하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,006,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 167,200,000원 | 167,200,000원 |
| 2. 근저당 · 홍기용 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 7,794,000원 |
| 합계 | — | 229,000,000원 |
집행비용은 4,006,000원으로 추정했습니다. 농협은행 배당액은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 선순위 압류의 말소 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 낮은 낙찰가가 인수액을 늘리지는 않는다
제시된 회차별 예상배당에서는 매수인의 임차보증금 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어오는 형태로 계산되지 않습니다. 다만 이는 현재 확인된 임차권과 권리관계를 전제로 한 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 229,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 183,200,000원 | 37,364,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 146,560,000원 | 73,491,840원 | 0원 |
1회 유찰 가정가는 183,200,000원, 2회 유찰 가정가는 146,560,000원입니다. 채권 미배당액은 각각 37,364,800원과 73,491,840원으로 늘어나지만, 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액이지 곧바로 매수인의 추가 인수액이 되는 것은 아닙니다.
다만 유찰이 실제로 발생한다는 보장은 없습니다. 회차별 금액은 제시된 감정가 대비 비율에 따른 가정이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 통진초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰타르 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 출입은 북측 포장도로를 이용합니다. 토지는 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 통진초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 현재 적용 여부와 경매 취득 관련 사항은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 711,700원/㎡이며, 토지면적은 435.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항이 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그칩니다. 향후 매도 시 거래 사례 부족으로 가격 협상과 매수자 확보가 어려울 가능성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 전 최종 체크리스트
- 화성시 압류 말소 확인. 2021.06.11 갑구 12번 압류와 2022.04.14 갑구 20번 말소등기를 대조해 해당 압류가 현재 유효한지 확인해야 합니다. 이 사안은 입찰 전 해결해야 할 핵심 권리 문제입니다.
- 농협은행 말소기준 확인. 2022.04.14 을구 3번 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 167,200,000원입니다. 후순위 권리의 소멸 여부도 최신 등기부와 대조하세요.
- 점유자 3명 확인. 김종철, CUI CHUNHUA, CUI YUNHE의 실제 거주 여부와 관계, 임대차계약 당사자 및 점유 범위를 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 전입신고는 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 소액임차인 최우선변제와 배당요구 여부를 검토해야 합니다.
- 실거래 시차 확인. 최신 확인 실거래는 2024.08의 220,000,000원입니다. 현재 가격을 판단하려면 2026년 기준 인근 유사 다세대 실거래와 매물 호가를 추가로 확인해야 합니다.
- 명도비용 확인. 조사된 점유자가 3명인 만큼 실제 점유관계와 인도명령·명도 협의에 따른 시간과 비용을 고려하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 건물 관리 상태를 확인하세요. 배당표에 반영되지 않은 당해세 등의 존재도 점검해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 2021년 공매공고와 2022년 공매에 따른 권리 말소 이력을 확인해, 현재 등기부상 권리 상태가 정확히 정리되어 있는지 살펴보세요.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약 허가구역 지정의 현재 유효 여부와 해당 물건의 취득·이용 관련 제한을 확인하세요.
- 매각서류 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조하고, 법원 매각기일과 최저매각가격을 재확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 확인 전, 신건 가격에 서두를 이유는 없다
- 말소기준권리와 후순위 근저당의 소멸 구조가 비교적 명확합니다.
- 조사된 3명의 전입일은 모두 말소기준 이후입니다.
- 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 예상배당상 매수인 임차보증금 인수액은 0원입니다.
- 2021년 화성시 압류의 말소·인수 상태에 관한 기록이 충돌합니다.
- 점유 관련 인원 3명의 보증금과 임대차계약 내용이 미상입니다.
- 신건 최저가가 최신 확인 실거래의 104.1%입니다.
- 8세대 소규모 다세대이며 실거래 표본이 적습니다.
- 최신 확인 거래가 2024년으로 현재 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”만으로 안전한 경매는 아니다
김포 루체스토리 104동 202호는 처음 보면 권리구조가 비교적 단순해 보입니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당은 소멸하며, 조사된 3명의 전입신고도 모두 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 2021년 화성시 압류가 이미 말소된 권리인지 현재까지 유효한 권리인지에 관해서는 상충된 기록이 존재합니다. 이 부분을 최신 등기부 원본으로 확인하는 것이 우선입니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 229,000,000원은 최신 확인 실거래 220,000,000원을 웃돕니다. 게다가 최근 거래 표본은 1건이고 그 거래 시점도 2024년이어서 현재 시세를 정확히 대표한다고 단정하기 어렵습니다. 8세대 다세대주택이라는 점에서 매도 시 환금성도 신중하게 평가해야 합니다.
결론은 '권리 확인 우선, 신건 가격은 보류'입니다. 선순위 압류의 말소 여부와 실제 점유·임대차관계를 확인하고, 현재 시세를 새로 검증한 뒤 입찰 상한을 판단하는 것이 적절합니다. 유찰에 따라 가격이 낮아질 경우에는 투자조건이 개선될 수 있지만, 권리 확인이 완료되지 않았다면 가격 인하만으로 위험이 해결되지는 않습니다.
