대전지방법원 2025타경503924. 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 씨110호입니다. 감정평가상 기준시점 현재 공실 상태이고, 임차인 신고 내역도 없습니다. 현재 소유자는 신한자산신탁주식회사이며, 등기에는 2021년 소유권보존 신탁이 존재하고 2023년 아시아신탁주식회사에서 신한자산신탁주식회사로 명칭이 변경된 이력이 확인됩니다.
경매의 말소기준은 2023.12.01. 박영길의 가압류 432,103,020원입니다. 이후 세종특별자치시의 압류와 2025.12.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 말소기준보다 앞선 신탁 등기는 별도로 봐야 합니다. 등기 자체가 “임대차 등의 법률행위를 하는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있음”이라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503924 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 씨110호 · 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 및 업무용 건물의 1층 씨110호 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하4층, 지상8층 중 1층 씨110호 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 848,000,000원 / 290,864,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 444,931,576원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 배당 인수는 0원, 신탁은 별도 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가도 기준시점 현재 공실로 파악했고, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 2023.12.01. 박영길의 가압류가 말소기준이며, 이후 세종특별자치시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단 근거는 별개
감정가는 848,000,000원, 현재 최저매각가는 290,864,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 수준이고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 203,604,800원, 142,523,360원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 290,864,000원 | 146,111,116원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 203,604,800원 | 232,148,687원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 142,523,360원 | 292,374,987원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 290,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,872,096원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 박영길 | 432,103,020원 | 285,991,904원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 박영길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 290,864,000원 가정 시 채권자 총 청구액 432,103,020원 중 285,991,904원이 배당되고 146,111,116원 미배당이 발생합니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종고속시외버스터미널 북동측 인근이며, 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실입니다. 공용 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 있으며, 건물 내부 에스컬레이터는 운행이 정지된 상태입니다.
- 도로·토지. 남동측 광대로, 북서측·북동측 중로에 접하며, 대체로 사다리형 평지의 상업용 및 업무용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-3655호의 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리 및 처분 조항을 직접 확인하세요.
- 시세·임대수익 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물과 인근 상가의 실제 거래 및 임대 수준을 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 평가됐으므로 현장 점유 상태가 매각기일 전에도 동일한지 재확인하세요.
- 에스컬레이터. 건물 내부 에스컬레이터가 운행 정지 상태라는 점을 현장에서 확인하고 상업시설 이용 동선에 미치는 영향을 점검하세요.
- 배당·체납 확인. 세종특별자치시 압류가 존재하므로 실제 세금 관계와 매각물건명세서, 배당요구 종기 이후 변동사항을 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 신탁과 실제 시세”
이 물건은 감정가 848,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 290,864,000원까지 내려왔습니다. 공실이고 임차인 신고도 없어 배당 계산상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 두 사실만으로 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 2021년부터 존재하는 신탁과 신탁원부 확인이 필요하고, 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 정도도 판단할 수 없습니다. 이번 입찰의 핵심은 감정가 대비 하락폭보다 신탁관계와 실제 상권·거래가·임대수익을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
