대전지방법원 2025타경503924. 세종특별자치시 대평동 ‘해피라움페스타’ 제1층 제씨110호입니다. 사건상 용도는 대지이며, 감정평가상 해당 건물은 상업용 및 업무용으로 이용되는 집합건물입니다. 현재 소유자는 신한자산신탁주식회사이고, 등기에는 신탁원부 제2021-3655호와 함께 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 살펴야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
말소기준권리는 2023.12.01. 접수된 박영길의 가압류 432,103,020원입니다. 이후 세종특별자치시의 압류와 박영길의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 소유권보존이 신탁 명의로 이뤄진 물건이므로, 단순히 후순위 권리의 소멸 여부만 볼 것이 아니라 신탁원부와 매각조건을 함께 대조해야 권리 검토가 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 제1층 제씨110호 도로명: 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 상업용 및 업무용 건부지 · 기준시점 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 4층, 지상 8층 중 1층 씨110호 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 단독소유 (아시아신탁주식회사에서 명칭 변경) |
| 감정가 / 최저가 | 848,000,000원 / 593,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박영길 / 444,931,576원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 신탁원부는 확인
현장 기준 공실이며 조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 공실 상태와 임대차관계는 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 다시 대조해야 합니다. 말소기준인 2023.12.01. 가압류 이후의 세종특별자치시 압류와 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 배당 모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 판정은 별도
감정가는 848,000,000원, 현재 최저매각가는 593,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 외형상 가격이 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 상업용 집합건물이 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
본건은 세종고속시외버스터미널 북동측 인근의 상업 및 업무시설 혼재 지역에 위치하고, 기준시점 현재 공실입니다. 따라서 입찰가 판단은 감정가 할인율보다 해당 호실의 임대 가능성, 공실 기간, 관리 상태, 건물 내 동선과 에스컬레이터 운행 정지가 영업 및 이용에 미치는 영향을 중심으로 검증해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 593,600,000원 | 432,103,020원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 415,520,000원 | 408,964,800원 | 23,138,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 290,864,000원 | 285,991,904원 | 146,111,116원 | 0원 |
유찰이 이어지면 박영길 가압류 채권의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족액이 발생하더라도 이를 낙찰자가 금전으로 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 593,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,336,000원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 박영길 | 432,103,020원 | 432,103,020원 |
| 2. 갑구 4번 가압류의 본압류 이행 · 박영길 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,160,980원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 갑구 2번 가압류 청구금액이 전액 반영되고, 소유자 교부액은 153,160,980원으로 계산됩니다. 강제경매개시결정에 연결된 채권액은 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 대평동 소재 세종고속시외버스터미널 북동측 인근이며, 주위는 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해, 차량 및 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하 4층·지상 8층 건물 중 제1층 제씨110호입니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 소방 및 지하주차장 설비가 돼 있습니다.
- 운영상태. 기준시점 현재 공실이며 건물 내부 에스컬레이터는 운행이 정지된 상태입니다.
- 도로. 남동측으로 광대로에 접하고, 북서측과 북동측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 14,385㎡, 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 광로3류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-3655호에서 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인하세요.
- 공실·임대관계 대조. 현장과 매각물건명세서에는 공실로 정리돼 있으나 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 에스컬레이터 상태. 건물 내부 에스컬레이터가 운행 정지된 상태이므로, 해당 호실 접근성과 상업시설 이용 동선에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 배당 계산 확인. 사건 청구액은 444,931,576원이고 배당표에 반영된 가압류 청구금액은 432,103,020원입니다. 강제경매개시결정 관련 채권액과 실제 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
- 가격 독립 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 임대 가능성과 공실 해소 가능성, 상업용 집합건물의 환금성을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.07.22입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 투자”
이 물건은 배당 모형상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 가압류 이후의 압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 금전 인수 구조만 보면 단순한 편입니다.
그러나 현재 소유권이 신탁회사 명의이고 신탁원부 확인이 요구되며, 해당 호실은 공실입니다. 건물 내부 에스컬레이터도 운행이 정지돼 있습니다. 감정가 848,000,000원에서 한 차례 유찰돼 593,600,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 배당상 인수는 0원, 권리 확인은 신탁원부, 투자 판단은 공실과 상업시설 환금성. 이 세 가지를 분리해 검토해야 하는 물건입니다.