인천지방법원 2025타경4522. 경기도 부천시 소사구 소사본동 풍림아파트 106동 13층 1301호, 전용면적 84.77㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 정인자 씨이며, 2001년 11월 24일 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 이 사건은 남부천새마을금고가 신청한 임의경매입니다.
등기부에는 근저당권이 여러 차례 설정됐고 카드사 가압류도 추가됐습니다. 그러나 권리의 숫자가 많다는 것과 낙찰자가 인수해야 할 권리가 많다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 말소기준권리는 2015년 10월 12일 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권 3건과 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없다고 기재되어 있습니다.
반면 가격은 냉정하게 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 약 4억 941만원인데, 현재 최저가는 4억 3,900만원입니다. 최신 거래 4억 4,300만원보다는 낮지만, 평균보다 7.2% 높습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 신건 가격까지 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 401-7 풍림아파트 제106동 제13층 제1301호 도로명주소: 경기도 부천시 소사구 소사로78번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.77㎡ · 16층 건물 중 13층 |
| 단지 규모 / 준공 | 풍림아파트 · 714세대 · 1996.09.16 사용승인 |
| 소유자 | 정인자 (2001.11.24 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건, 감정가의 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부천새마을금고 / 283,635,720원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 근저당권 · 2015.10.12 · 채권최고액 228,000,000원 · 남부천새마을금고 (2026.05.08 한국자산관리공사로 권리이전) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임차인 / 인수액 | 등재 임차인 없음 · 임대관계 미상 · 예상 매수인 인수액 0원 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 을구 7번 근저당권입니다. 2015년 10월 12일 남부천새마을금고가 채권최고액 228,000,000원으로 설정한 권리입니다. 이후 2023년 6월 2일 90,000,000원, 2024년 2월 29일 30,000,000원, 2025년 3월 28일 88,000,000원의 근저당권이 추가 설정됐습니다.
이 중 2015년 기준 근저당권과 2023년·2024년 근저당권은 2026년 5월 8일 한국자산관리공사로 이전 등기됐습니다. 이는 채권양도에 따른 근저당권자 변경이며, 말소기준권리의 설정 순위 자체가 뒤바뀌는 것은 아닙니다. 2025년 설정된 김순태 명의 근저당권도 말소기준권리보다 후순위입니다.
갑구에는 삼성카드 주식회사의 가압류 20,116,844원과 KB국민카드의 가압류 12,919,624원이 있습니다. 두 가압류 모두 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균보다 높다
동일 단지인 풍림아파트의 동일 전용면적 84.77㎡ 실거래 12건입니다. 거래 기간은 2026년 7월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균도 409,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.77㎡ | 16층 | 443,000,000원 |
| 2026.10 | 84.77㎡ | 12층 | 425,000,000원 |
| 2026.10 | 84.77㎡ | 5층 | 385,000,000원 |
| 2026.10 | 84.77㎡ | 1층 | 355,000,000원 |
| 2026.09 | 84.77㎡ | 6층 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 12층 | 425,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 6층 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 9층 | 448,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 14층 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 15층 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 15층 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 13층 | 427,000,000원 |
| 평균 | 84.77㎡ | 12건 | 409,416,666원 |
최근 거래금액은 355,000,000원~448,000,000원으로 폭이 넓습니다. 평균은 409,416,666원입니다. 현재 최저가 439,000,000원은 최근 평균보다 29,583,334원 높은 가격이며, 최근 평균 대비 107.2%입니다.
최신 거래는 2026년 10월 443,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 4,000,000원 낮지만, 이는 최근 평균보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 거래층이 1층부터 16층까지 다양하고 거래가격 편차도 크므로, 대상 호수의 13층이라는 조건과 내부 상태를 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
현재 최저가 439,000,000원으로 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산한 추정치이며, 실제 배당은 채권액과 이자, 집행비용 및 법정 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,790,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 한국자산관리공사(권리이전) | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 한국자산관리공사(권리이전) | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 한국자산관리공사(권리이전) | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 김순태 | 88,000,000원 | 84,210,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,116,844원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · KB국민카드 | 12,919,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 469,036,468원 | 432,210,000원 |
채권자 총 청구액 469,036,468원 중 예상배당은 432,210,000원이며, 미배당액은 36,826,468원입니다. 집행비용 6,790,000원은 별도 차감 추정액입니다. 소유자 교부 잔여금은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 소사고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트와 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 서해선 소새울역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 풍림아파트 714세대, 1996년 9월 16일 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 실거래가 12건 확인되어 가격 비교에 활용할 거래자료가 있습니다.
- 거래 특성. 동일 면적 실거래 범위가 3억 5,500만원~4억 4,800만원으로 차이가 큽니다. 층수에 따른 거래가격 편차가 있으므로 13층인 대상 호수의 층과 내부 상태를 고려해야 합니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 소사1택지 지구단위계획구역에 해당합니다. 중로2류에 접하며 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지 가격. 공시지가 2,868,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 감정평가서에는 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.17이므로 이후 재지정 여부와 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 승강기·소화전·위생설비 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 714세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건이라는 점은 거래 비교에 유리합니다. 다만 준공연도와 가격 편차, 대상 호수의 실제 상태에 따라 환금성과 적정 매입가격은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 검토. 현재 최저가 439,000,000원은 최근 12개월 평균보다 7.2% 높습니다. 신건이라는 이유나 인수액이 없다는 이유만으로 응찰가를 높이지 말고, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 취득비용까지 반영해 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 351,200,000원, 2회 유찰 가격 280,960,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 유찰될 경우 당시 거래가격과 비교해 다시 입찰 적정가를 산정하는 편이 합리적입니다.
- 말소기준권리 확인. 을구 7번 근저당권의 설정일은 2015.10.12입니다. 한국자산관리공사로의 권리이전과 을구 9번·10번 권리이전 내역을 포함해 입찰 직전 최신 등기부를 확인하세요.
- 임대차 및 명도. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 확정일자 관련 사항, 실제 점유자와 현장 임대차관계를 확인해야 합니다. 임차인 등재가 없다는 사실만으로 공실을 단정하지 마세요.
- 배당 및 인수액. 예상 미배당액 36,826,468원은 후순위 채권의 배당 부족액입니다. 매수인 인수액 0원과 구별하되, 매각물건명세서의 최종 기재 내용을 다시 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택의 관리비 체납액과 공용부분 관련 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 실내 상태. 내부 수리 여부, 누수, 결로, 설비 상태 등은 실거래 가격만으로 판단할 수 없습니다. 실제 상태 확인이 필요합니다.
- 규제 재확인. 감정평가서에 기재된 토지거래허가구역 지정기간이 매각기일 이전에 종료되므로, 매각기일 현재 적용되는 규제와 허가 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.11.04입니다. 이후 변동된 권리, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
인천지방법원 2025타경4522는 권리분석 측면에서는 비교적 명확한 물건입니다. 말소기준권리 이후에 설정된 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 배당표를 보면 채권자 총 청구액 469,036,468원 중 36,826,468원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 후순위 채권자들의 배당 부족액이라는 점이 핵심입니다.
가격은 별도로 판단해야 합니다. 현재 최저가 439,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 409,416,666원의 107.2%입니다. 최신 거래 443,000,000원보다 400만원 낮기는 하지만, 평균 대비 저렴한 가격은 아닙니다. 0회 유찰 신건이라는 점까지 고려하면 현재 가격에서 서둘러 응찰할 근거는 충분하지 않습니다.
권리분석은 합격, 인수액은 0원. 하지만 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 권리상 안전성을 확인한 뒤에도 최근 실거래 평균을 웃도는 가격을 지불할 가치가 있는지 냉정하게 판단하는 것입니다. 유찰이 발생하면 새로 형성되는 최저가와 그 시점의 실거래를 다시 비교하는 전략이 합리적입니다.
