인천지방법원 2025타경31838. 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 세영타워메카 4층 410호입니다. 집합건축물대장상 용도는 아파트이고, 전용면적은 76.224㎡입니다. 철근콘크리트조 14층 건물 중 4층에 해당하며, 건물 사용승인일은 2009년 1월 5일입니다.

이 사건은 기술보증기금이 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 210,409,456원이고, 신건 최저매각가는 감정가와 동일한 302,000,000원입니다. 말소기준권리는 2008년 3월 19일 접수된 부천시 압류로 분석되어 있습니다. 이후 설정된 전세권·근저당권·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그러나 이 물건에는 일반적인 후순위 근저당 경매와 다른 부분이 있습니다. 대지권이 아직 등기되지 않았고, 전입 조사에서 확인된 사람들의 보증금·확정일자가 파악되지 않았다는 점입니다. 여기에 국세·지방세 압류 이력이 있어 실제 배당순위도 확인해야 합니다. 말소 예정 권리가 많다는 사실만으로 명도와 취득 절차까지 단순하다고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2008년 부천시 압류가 기준

말소기준은 2008년 3월 19일 부천시 압류입니다. 기존에 등기된 여러 가처분·가압류는 이미 말소된 이력이 있고, 현재 분석 대상인 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 특히 2013년 설정된 이순옥의 전세권 130,000,000원과 2017년 늘벗산업 근저당권 50,000,000원이 주요 권리입니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입 조사 3명

현황조사 및 매각물건명세서에는 장덕윤·이은서·이은채가 확인됩니다. 세 사람 모두 전입일이 2008년 3월 19일 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적인 임대차계약 및 현재 점유관계는 확인되지 않아 실제 임차인인지와 대항력의 최종 법률관계는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 '가능·미상'은 대항력이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이며, 이 사실은 선순위 대항력 판단에 불리한 요소입니다. 다만 보증금·계약내용·점유현황이 미확인 상태이므로 최종 판단은 명세서와 임대차관계 확인을 전제로 합니다.

보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 전입 조사 대상은 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 이름으로 기록된 3명입니다. 그러나 임대차계약이 확정된 실제 임차인 수까지 3명으로 단정할 수는 없습니다. 임차인 보증금 미상 상태에서 인수액 0원은 현재의 권리·배당 산정 결과라는 점을 유의해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와 전체 평균의 차이

세영타워메카의 최근 실거래 12건 전체 평균은 289,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 302,000,000원은 전체 평균의 104.5% 수준입니다.

하지만 최신 거래에 더 큰 비중을 두면 상황이 달라집니다. 최근 12개월 거래는 2026년 10월 360,000,000원 1건이고, 최저가는 이 금액의 83.9%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 +27.4%로 나타납니다. 다만 최근 거래의 전용면적은 81.62㎡로 대상 물건의 76.224㎡보다 넓으므로 단순한 동일 면적 비교는 아닙니다.

참고로 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 다른 단지의 다회 유찰 사례를 그대로 적용해 유찰이 반복될 것으로 예상할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액을 제외한 채권자 배당액은 296,972,000원, 미배당 추정액은 198,437,456원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

위 표는 제시된 자동 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 것입니다. 확정 배당표가 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 특히 을구 2-1번 신용보증기금의 100,000,000원은 독립 근저당채권이 아닌 근저당권부채권에 대한 가압류 청구금액입니다. 이를 별도 배당으로 계상하면 중복 배당 문제가 생길 수 있으므로, 표의 채권자별 배당액과 미배당 총액은 실제 배당순위를 확정한 수치로 볼 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 증가, 산정상 인수는 0원

현재 회차와 1회·2회 유찰 가정에 따른 매각가격 및 미배당 추정치입니다. 매각가격이 낮아질수록 미배당 채권액은 증가하지만, 제시된 시뮬레이션에서는 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 산정했습니다.

미배당 채권이 발생한다는 사실 자체가 그 채권을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 다만 모든 회차의 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 추정으로, 실제 점유자 및 매각조건 확인을 전제로 합니다. 또한 채권자별 배당 구조에 재검토가 필요한 부분이 있어 미배당 금액은 확정적인 법원 배당액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동의 경인1호선 소사역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 등 공동주택과 교육시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변 교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 감정평가상 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
• 건물. 2009.01.05 사용승인된 철근콘크리트조 14층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 화재탐지 등 소방설비와 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 용도는 아파트입니다. 건물 부지는 공동주택과 판매·근린생활시설 등의 용도로 이용되고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·시장 및 과밀억제권역에 해당합니다. 소로2류·소로3류 도로와 접하고 있으며, 토지 공시지가 자료는 ㎡당 4,394,000원입니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시되어 있으므로, 실제 취득과 관련된 적용 여부 및 절차를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없는 것으로 표시되어 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 환금성. 총 154세대의 단지로 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 12건의 가격 범위가 222,400,000원~362,500,000원으로 넓고, 서로 다른 전용면적과 층이 섞여 있어 개별 물건의 적정가격을 별도로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 미등기 확인. 토지와 건물의 취득세 납부 사실조회 회신을 확인하고, 대지권 이전등기 가능 여부와 절차를 관련 서류로 검증하세요.
• 전입자 3명 확인. 장덕윤·이은서·이은채의 실제 점유 여부, 임대차계약 관계, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 전세권자 확인. 이순옥의 전세권 130,000,000원과 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지 확인하고, 매각 후 권리 소멸 및 인도 관계를 점검하세요.
• 세금 압류 검토. 국세·지방세 압류의 현재 상태와 당해세 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 근저당권부채권 압류 확인. 늘벗산업의 근저당권 50,000,000원과 그 채권에 대한 신용보증기금 등의 압류·가압류가 실제 배당에 미치는 영향을 검증하세요.
• 가격 비교는 면적별로. 최근 12개월 평균 360,000,000원은 전용 81.62㎡ 1건입니다. 대상과 가까운 76.22㎡ 거래들과 층·상태 조건을 함께 비교하세요.
• 입찰보증금 준비. 최저매각가의 10%를 기준으로 계산하면 약 30,200,000원입니다. 실제 보증금액은 해당 회차 매각공고에서 확인하세요.
• 명도 비용 고려. 전입 조사 대상자들의 점유 여부가 확정되지 않아 인도 협의나 명도 절차가 필요할 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 매각기일 2026.11.17 전에 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 대지권 관련 서류를 최신 상태로 대조하세요.

⑧ 종합 판단 — 가격보다 먼저 확인할 것이 있다

맺으며 — “83.9%라는 숫자만으로는 부족하다”

부천 세영타워메카 410호는 신건 최저매각가가 302,000,000원인 아파트입니다. 가장 최근 실거래가인 360,000,000원과 비교하면 분명 낮은 가격이고, 최근 시장 흐름 역시 +27.4%로 상승 방향을 보입니다.

그러나 이 거래는 대상보다 넓은 81.62㎡ 물건이며, 최근 12개월 표본도 단 1건입니다. 같은 76.22㎡ 거래에서는 298,000,000원, 304,000,000원 등 현재 최저가에 가까운 사례도 확인됩니다. 따라서 현재 가격이 최근 거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 확실한 시세 차익이 보장된다고 말하기는 어렵습니다.

권리 측면에서는 2008년 부천시 압류를 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 없습니다. 그렇지만 대지권 미등기와 전입 조사 대상자의 보증금 미상, 세금 압류 및 배당순위 문제가 남아 있습니다.

결론적으로 이 사건은 가격에는 관심을 가질 수 있지만, 대지권과 실제 점유·배당관계를 확인하기 전에는 적극적인 입찰 판단을 보류해야 할 물건입니다. 산정상 인수액 0원이라는 결과와 실제 취득 과정의 위험이 모두 해소되었다는 판단은 다릅니다. 권리 확인이 선행되어야 가격의 장점도 의미가 있습니다.