의정부지방법원 2025타경72707. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(원룸형 고시텔)입니다. 대상은 신곡동 삼성플러스 제11층 제1116호로, 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고 가압류 3건과 강제경매개시결정이 확인됩니다. 현재 소유자는 이찬재이며 2010.08.05. 거래가 45,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 핵심은 2024.05.17. 케이뱅크 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤의 에스비아이저축은행 가압류·신한카드 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 문상훈의 전입신고는 2022.06.08.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 “인수 0원”으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72707 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 765-4 삼성플러스 11층 1116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(원룸형 고시텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 13층 건 내 제11층 제1116호 |
| 소유자 | 이찬재 (2010.08.05. 거래가 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 37,000,000원 / 6,219,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 12,534,033원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 1,243,800원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 전입은 별도 확인
2010.04.01. 국민은행 근저당권 159,900,000원이 설정됐지만 2010.08.10. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.05.17. 케이뱅크 가압류 50,136,678원입니다. 이후 에스비아이저축은행 11,176,851원, 신한카드 45,124,832원의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문상훈 | 2022.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 특히 현재 최저가가 6,219,000원으로 크게 낮아진 상태에서는, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌 경우 미배당 보증금이 매수인에게 남아 실질취득가가 낙찰가보다 크게 높아질 수 있습니다. 보증금이 미상인 현재는 그 총액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 가격·유찰 구조 — 5회 유찰이 ‘저가 매수’를 보장하지 않는다
감정가는 37,000,000원, 현재 최저매각가격은 6,219,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰·감정가 17% 구간이고, 한 차례 더 유찰되면 4,353,300원, 그 다음 회차는 3,047,310원 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 6,219,000원 | 5,707,058원 | 100,731,303원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 4,353,300원 | 3,874,941원 | 102,563,420원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 3,047,310원 | 2,592,458원 | 103,845,903원 | 0원 |
실거래 비교값이 제시되지 않은 사건이므로 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다. 특히 원룸형 고시텔 이용 물건이고 이미 5회 유찰된 만큼, 낮아진 최저가 자체보다 권리확인과 실제 환금성 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 511,942원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 50,136,678원 | 5,707,058원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 11,176,851원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 45,124,832원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 106,438,361원 중 5,707,058원이 배당되고 100,731,303원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 매수인 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(원룸형 고시텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 의정부시 신곡동 효자초등학교 서측 인근이며, 주위에 각종 근린생활시설·업무시설·대단위 아파트단지가 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 보통입니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 서측 약 12미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 711.7㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 3,940,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 13층 건물로 승강기·소화전·화재경보·화재탐지·스프링쿨러·도시가스 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 원룸형 고시텔 이용 물건이 5회 유찰된 상태이므로, 낮아진 최저가만으로 환금성을 낙관하지 말고 실제 이용·수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 문상훈의 보증금이 미상입니다. 보증금과 점유·전입 유지 여부가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 기준. 응찰 판단은 6,219,000원만이 아니라 낙찰가와 실제 인수되는 임차보증금의 합계로 해야 합니다.
- 입찰보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 1,243,800원입니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고 감정 이용상태는 근린생활시설(원룸형 고시텔)입니다. 현장 이용과 관련 공부를 함께 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가 17% 회차지만, 반복 유찰의 원인이 권리·점유·수요 중 어디에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “6,219,000원”이 최종 가격은 아니다
이 사건은 37,000,000원 감정가가 5회 유찰돼 6,219,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하므로 구조가 단순해 보입니다. 하지만 실제 승부처는 등기 후순위가 아니라 2022.06.08. 전입한 문상훈입니다.
말소기준은 2024.05.17.이고 전입은 그보다 빠른데 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 숫자만으로 “싸다”고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없는 이유입니다. 이 물건은 후순위 등기는 정리되지만, 선행 임차관계가 확인되기 전에는 보류가 맞는 사건입니다.
