대전지방법원 2025타경504017. 대전 유성구 장대동 드림월드아파트 107동 2층 204호, 동일 면적 실거래 비교 기준 99.0063㎡의 아파트입니다. 소유자 이노겸은 2023.06.15 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 전북은행이 채권최고액 198,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 에스비아이저축은행·유아이크레디트대부 근저당과 7건의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황상 실제 임차인은 최정원 1명입니다. 전입일은 2025.09.22로 말소기준일인 2023.06.15보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 2026.01.21 배당요구가 접수되어 있으므로, 최우선변제 가능성과 점유·명도 조건은 반드시 원문서와 현장에서 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 장대동 344 드림월드아파트 제107동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 문화원로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 14층 건물 중 2층 |
| 비교 면적 | 99.0063㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 이노겸 (단독소유 · 2023.06.15 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 303,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 74,917,573원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2023.06.15 접수된 전북은행 근저당권입니다. 그 뒤의 에스비아이저축은행 근저당, 유아이크레디트대부 근저당, 삼성카드·전북은행·신한카드· 대전신용보증재단·케이뱅크·케이비캐피탈·케이비국민카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 다수 채권이 배당받지 못하지만, 이 미배당 채권을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2025.09.22 | 접수 2026.01.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 71.7%, 그러나 흐름은 -7.5%
드림월드는 592세대, 2002.04.19 준공 단지입니다. 비교 면적 99.01㎡의 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 5건이며 평균은 424,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 425,000,000원입니다. 실질취득 303,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 99.01㎡ | 13 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 99.01㎡ | 7 | 425,000,000원 |
| 2026.02 | 99.01㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 99.01㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2025.10 | 99.01㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2025.05 | 99.01㎡ | 12 | 490,000,000원 |
| 2024.04 | 99.01㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2024.01 | 99.01㎡ | 8 | 435,000,000원 |
| 2023.11 | 99.01㎡ | 15 | 475,000,000원 |
| 2023.10 | 99.01㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 2023.09 | 99.01㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2023.07 | 99.01㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.01㎡ | 5건 | 424,000,000원 |
| 전체 평균 | 99.01㎡ | 12건 | 444,166,666원 |
전체 12건 평균은 444,166,666원이지만 과거 480,000,000원·490,000,000원 거래가 포함되어 현재 가격 판단을 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 가격 평가는 최근 12개월 평균 424,000,000원과 최신 거래 425,000,000원을 중심으로 보는 것이 타당합니다. 이 기준에서도 실질취득 303,800,000원은 상당히 낮지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 7.5% 하락했다는 점은 응찰가 결정에 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유아이크레디트대부 | 39,000,000원 | 11,946,800원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,294,347원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 46,764,085원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,167,992원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대전신용보증재단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 54,418,431원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 41,574,350원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 35,651,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 채권총액 601,670,570원 중 298,746,800원이 배당되고, 미배당액은 302,923,770원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장대초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·주택·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 14층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·전기·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측에 폭 8~20m 내외 포장도로가 있습니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,615,000원/㎡입니다.
- 규제. 관광특구·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 적용을 받습니다.
- 환금성. 592세대 아파트로 동일 면적 거래가 확인되지만, 최근 거래 추세가 -7.5%이고 거래가는 370,000,000원부터 490,000,000원까지 차이가 큽니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 최정원의 보증금·확정일자·임차 부분과 임대차계약서 내용을 확인해 최우선변제 가능성을 점검하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 조건을 현장에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 실질취득은 최근 시세의 71.7%지만 최근 거래 추세가 -7.5%이므로 과거 전체 평균을 응찰가 근거로 과도하게 사용하지 마세요.
- 2층 가격 보정. 비교 거래에는 1층부터 15층까지 포함되어 있으므로 대상 호수의 2층 조건을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성이 반영되지 않았습니다.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 명확하고 가격 여유도 있지만, 하락장 보정이 핵심”
이 물건은 2023.06.15 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 최정원의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순하고 명확한 편입니다.
가격은 감정가 434,000,000원에서 한 차례 유찰되어 실질취득 303,800,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 424,000,000원의 71.7%여서 할인폭 자체는 분명합니다. 그러나 최근 거래 추세가 -7.5%이고 대상 호수가 2층이며, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 임차인이 있습니다. 따라서 결론은 권리 합격, 가격 검토 가능, 임대차와 하락 추세 확인 필수입니다. 전체 평균이 아니라 최근 거래와 대상 호수의 조건을 기준으로 응찰 상한을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
