1회 유찰로 최근 실거래 평균의 72.9% — 대전 도안베르디움 502호

대전지방법원 2025타경504034. 대전 서구 도안동 도안베르디움 102동 5층 502호, 전용 84.9331㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·주방·거실·욕실2·발코니 등의 구조이고, 지상 23층 건물 중 5층에 위치합니다. 소유자는 장화순이며, 2019년 7월 15일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

가격만 놓고 보면 강한 할인 구간입니다. 감정가 537,000,000원은 최근 12건 평균 515,583,333원보다 21,416,667원 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 평균보다 139,683,333원 낮습니다. 2026년 7월 최신 거래 527,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 151,100,000원 낮아, 이번 회차는 신건과 달리 실거래 대비 가격 여유가 생긴 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 현재 권리를 구분해야 한다

등기 흐름상 2014년 6월 27일 설정된 신한은행 근저당권 219,600,000원은 2016년 12월 8일 말소됐고, 2016년 12월 7일의 현대해상화재보험 근저당권 321,600,000원도 2019년 7월 10일 말소됐습니다. 2017년 9월 22일 설정된 류호관 근저당권 100,000,000원 역시 2019년 7월 1일 말소됐습니다.

현재 등기 흐름에서 중심이 되는 권리는 2019년 7월 8일 삼성생명보험 명의로 설정된 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 308,000,000원이었고 2021년 9월 29일 284,300,000원으로 변경됐으며, 2025년 11월 5일 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이어 2025년 12월 12일 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 이 권리 뒤에 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.

② 임차관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인은 남는다

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같지 않으므로, 입찰 전 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다. 점유자가 확인되면 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 72.9%

도안베르디움은 957세대이며 사용승인일은 2014년 3월 27일입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.93㎡대 최근 거래 12건의 평균은 515,583,333원, 최저는 490,000,000원, 최고는 530,000,000원입니다.

현재 최저가 375,900,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%입니다. 최근 거래 최저가 490,000,000원보다도 114,100,000원 낮고, 대상 물건과 같은 5층에서 2026년 7월 527,000,000원, 2026년 5월 520,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 권리·점유 확인이 끝난다는 전제에서는 신건 감정가보다 현재 회차에서 가격 경쟁력이 뚜렷합니다.

④ 예상배당표 (매각가 375,900,000원 가정)

가정 배당상 총 채권액은 1,626,000,000원, 채권자 배당액은 369,837,400원, 미배당액은 1,256,162,600원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위는 말소·변경·이전된 권리의 현재 효력을 기준으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 그대로 0원

후순위 채권자의 미배당액은 유찰이 거듭될수록 증가하지만, 이는 소멸하는 담보권자의 손실이며 매수인이 대신 갚는 금액이 아닙니다. 신고 임차인이나 인수권리가 추가로 확인되지 않는 한 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 대전도솔초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·각급학교·근린생활시설·다세대주택·공원 등이 혼재한 아파트단지입니다.
• 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 도안베르디움은 957세대이며, 대상 면적은 최근 실거래 면적과 일치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 23층 건물로 승강기·지하주차장·지역난방·전기·위생설비를 갖추고 있으며 관리상태는 보통입니다.
• 도로. 남동측과 동측 약 30m 내외, 서측 약 15m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 북서측 약 9m 내외의 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트단지로 이용되고 있으며 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 말소된 신한은행·현대해상·류호관 근저당과 한국자산관리공사로 이전된 근저당의 현재 효력을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서·전입세대확인서·현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 거래는 490,000,000원부터 530,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 수리비·명도비·취득 관련 비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 배당표 재검증. 예상배당에는 말소 이력이 있는 권리도 함께 표시돼 있으므로 현재 유효한 채권과 실제 배당순위는 법원 서류에서 다시 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 관리 상태를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격은 매력적, 승부처는 권리와 점유의 최종 확인

이 물건은 감정가 537,000,000원에서 한 차례 유찰돼 375,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12건 평균 515,583,333원보다 139,683,333원 낮고, 최신 거래 527,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 신고 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 가격과 권리의 기본 골격은 우호적입니다.

다만 등기 이력에는 과거 근저당의 말소, 삼성생명보험 근저당의 변경, 한국자산관리공사로의 이전이 연속해서 나타납니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 최종 서류 확인은 필수입니다. 말소기준권리와 실제 점유관계가 확인된다면 현재 최저가는 최근 실거래 대비 충분한 가격 여유를 확보한 회차입니다.