수원지방법원 2024타경54371. 수원시 팔달구 매교동에 있는 만강아파트 4층 403호입니다. 전용면적은 66.48㎡이며, 방 3개·거실·주방·욕실 2개를 갖춘 아파트입니다. 건물은 2021년 4월 21일 사용승인을 받았고, 전체 14층 중 4층에 해당합니다.

소유자 박정은은 2021년 8월 29일 매매계약을 통해 해당 아파트를 354,000,000원에 취득하고, 2021년 10월 1일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 안산서부새마을금고가 채권최고액 252,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 한국주택금융공사의 가압류가 설정되었고, 이를 본압류로 이행하는 강제경매가 개시되었습니다.

권리분석에서 중요한 점은 2021년 10월 1일 설정된 안산서부새마을금고 근저당권이 말소기준권리라는 것입니다. 그 뒤에 설정된 한국주택금융공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현재 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로, 등기상 권리와 별도로 임차인 인수 위험을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 안산서부새마을금고의 2021년 10월 1일 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원이며, 해당 근저당권 자체도 경매 매각으로 소멸합니다.

2022년 6월 30일 한국주택금융공사가 청구금액 197,696,570원의 가압류를 설정했고, 2024년 2월 1일에는 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.2% 낮지만

만강아파트는 48세대 규모의 아파트입니다. 확보된 유사 면적 실거래는 총 11건이며, 전체 평균 거래금액은 360,090,909원입니다. 다만 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 시장 상황을 반영하는 최근 12개월 거래 3건의 평균 363,000,000원을 우선하여 가격을 판단해야 합니다.

최근 12개월 거래는 347,000,000원~375,000,000원 사이에서 이루어졌습니다. 최신 거래는 2026년 6월의 375,000,000원이며, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 +1.1%로 나타납니다.

현재 최저매각가 355,000,000원은 최근 12개월 평균 363,000,000원의 97.8%로, 최근 평균보다 8,000,000원 낮습니다. 전체 거래 평균 대비로는 98.6%입니다. 따라서 가격이 최근 시세보다 소폭 낮은 것은 사실이지만, 거래 부대비용과 물건별 상태 차이까지 고려하면 할인폭이 충분하다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)

최저매각가 355,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,770,000원을 제외한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 안산서부새마을금고는 채권최고액 기준 252,000,000원을 배당받고, 한국주택금융공사의 가압류 채권에는 97,230,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

채권자 총 청구액 449,696,570원 대비 예상배당액은 349,230,000원이며, 미배당액 100,466,570원이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

배당 계산은 제시된 채권최고액·청구금액 및 추정 집행비용을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권, 우선변제권 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 강제경매개시결정에 따른 별도 배당액은 산정하지 않았습니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가

현재는 0회 유찰된 신건입니다. 제시된 회차별 매각가격과 배당 시뮬레이션을 비교하면 다음과 같습니다.

유찰되어 매각가격이 낮아지면 매수인의 낙찰대금 부담은 줄어들지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 현재 확인된 후순위 담보권·가압류 채권의 미배당액은 매수인이 그대로 떠안는 구조가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 매교동 소재 매교동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거·상업 혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로가 인근에 있습니다. 수도권전철 수인분당선 매교역이 근거리에 위치하여 교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021년 4월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 지하주차장, 세대별 위생설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 유사 사다리형 평지이며 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·비행안전제6구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 2,548,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 총 48세대로 규모가 작은 아파트입니다. 최근 실거래가 확인되지만 표본이 많지 않고 거래금액에도 차이가 있으므로, 평균 거래가격을 곧바로 해당 4층 호수의 처분가능가격으로 보기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지 확인하고 전입일자와 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 임차인 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 매수인 인수 조건 등을 최신 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 355,000,000원은 최근 평균 363,000,000원보다 낮지만 차액은 8,000,000원입니다. 취득 관련 비용과 내부 보수비용 등을 고려한 후 응찰 가능한 상한을 결정해야 합니다.
• 층수·면적 비교. 최신 거래는 66.48㎡ 7층 375,000,000원이며, 경매 물건은 같은 면적의 4층입니다. 최근 거래의 층수·향·상태 차이를 확인해 적정가격을 조정해야 합니다.
• 명도 비용. 실제 점유자가 확인되지 않았습니다. 매각 후 인도 절차가 필요할 가능성을 고려하여 점유관계와 명도 비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 등의 체납 여부를 관리주체에 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 범위를 별도로 검토해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2021.10.01 근저당권, 2022.06.30 가압류, 2024.02.01 강제경매개시결정의 권리 순서를 등기사항전부증명서와 대조하고, 매각기일 전 추가 권리변동 여부도 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 284,000,000원, 2회 유찰 가정가격 227,200,000원을 참고하되, 실제 유찰 여부와 다음 기일의 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 소폭 할인, 점유는 확인 필요”

수원 매교동 만강아파트 403호는 등기상 권리관계가 비교적 명확한 경매물건입니다. 안산서부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 한국주택금융공사의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 권리에 따른 매수인 인수 추정액도 0원입니다.

가격 측면에서는 최저매각가 355,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 363,000,000원보다 낮습니다. 그러나 할인폭이 2.2%에 불과하며, 소규모 단지의 거래 표본과 4층이라는 개별 조건을 감안하면 신건에서 확실한 가격 메리트가 확보되었다고 평가하기는 어렵습니다.

가장 주의해야 할 부분은 확인되지 않은 점유·임대관계입니다. 임차인 신고가 확인되지 않았더라도 임대관계 미상이라는 감정평가 내용을 무시해서는 안 됩니다. 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 따라 실제 취득비용과 명도 부담이 달라질 수 있습니다.

종합 판단은 B등급입니다. 말소기준권리가 명확하고 최근 거래 평균보다 소폭 낮다는 장점이 있지만, 임차관계 확인 부족과 제한적인 가격 할인폭을 함께 반영한 평가입니다. 권리 정리는 긍정적, 가격 매력은 제한적, 최종 입찰 판단은 점유 확인 이후가 적절합니다.