수원지방법원 2024타경72973. 경기도 화성시 효행구 매송면 원평리 78-1 소재 8층 804호입니다. 사건 분류상 물건종류는 다세대이며, 감정평가서에는 이용상태가 아파트로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 8층 건물의 최상층 804호입니다.

등기상 소유자는 이정희 씨입니다. 말소기준권리는 2016년 11월 9일 설정된 곡성농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 644,800,000원입니다. 그 뒤에 설정된 김계수 씨의 전세권은 전세금 50,000,000원으로 확인되며, 경매 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

신건 최저가는 72,000,000원인데, 채권자들의 채권액은 이보다 훨씬 큽니다. 배당표상 채권자 미배당액은 624,496,000원입니다. 이 미배당액 자체가 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 다만 이 물건은 일반적인 권리분석보다 사용승인 미취득 건물이라는 별도의 중대한 확인사항이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 전세권은 소멸, 임차보증금은 별도 확인

말소기준권리는 2016년 11월 9일 곡성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 644,800,000원으로, 현재 최저매각가 72,000,000원을 크게 웃돕니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 우선 사용되는 구조입니다.

김계수 씨의 전세권은 2017년 12월 8일 설정되었으며 전세금은 50,000,000원입니다. 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 전세권이므로 매각으로 소멸합니다. 전세권이 소멸한다는 사실과 임대차관계의 모든 확인사항이 해결되었다는 것은 구분해야 합니다.

임차인 김계수 씨는 2017년 11월 22일 전입했고, 확정일자는 2018년 1월 16일입니다. 모두 2016년 11월 9일 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 조사상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 임대차 보증금은 미상이며, 최우선변제 적용 여부를 판단할 자료도 충분하지 않습니다.

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 확인되는 사람은 없습니다. 김계수 씨는 2026.08.27 배당요구를 접수했습니다. 임대차 보증금과 최우선변제 해당 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 가격·회차 분석 — 시세보다 먼저 사용승인 문제를 확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 72,000,000원이며 유찰은 없습니다. 그러나 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

현재 회차와 유찰 이후 시나리오를 비교하면 매각대금이 낮아질수록 선순위 채권자에게 지급되는 금액도 줄고 미배당액은 커집니다. 아래 수치는 각 회차의 매각가를 기준으로 계산된 배당 시나리오입니다.

③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)

집행비용 1,696,000원을 먼저 공제한 뒤 근저당권에 70,304,000원이 배당되는 계산입니다. 후순위 전세권에는 배당액이 없습니다. 신청채권자 조성진의 청구액은 35,666,030원이며, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다.

등기부에 기재된 2024년 2월 23일 을구 1-2번의 1번 근저당권 대위등기는 채권최고액 450,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 기존 1번 근저당권에 관한 대위 기재이므로 독립된 별도 순위채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 공동담보 관련 기재와 각 호실별 권리관계는 등기 원본을 통해 확인해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 화성시 효행구 매송면 원평리 소재, 화성매송초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 8층 건물의 제8층 제804호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 감정평가서와 매각물건명세서에 기재된 사항으로, 입찰 전 건축물대장 및 관할 행정기관을 통한 사용승인 관련 확인이 필수입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 작동 및 사용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적은 2,182.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 544,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 도로. 지적도상 맹지로 표시되어 있으나 현황상 남동측으로 폭 약 8미터 내외, 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하는 것으로 조사되었습니다. 실제 진입권과 도로 이용관계를 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 허가구역의 지정기간 및 허가대상 여부는 입찰 시점에 관할 기관에서 재확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 공부와의 차이가 없다는 내용만으로 사용승인 미취득 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 현재 확인된 실거래 비교 근거만으로 적정 시세를 판단할 수 없습니다. 특히 사용승인 미취득 상태가 매수 수요와 금융기관 취급, 향후 매각 가능성에 미칠 영향을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 사용승인 미취득 원인 확인. 관할 지자체 건축부서에서 건축허가·사용승인 관련 이력, 건축물대장 기재사항, 위반 여부, 현재 사용 가능 여부 및 향후 승인 가능성을 확인하세요. 이 사항이 해소되지 않으면 입찰 자체를 재검토할 필요가 있습니다.
• 건축물의 실제 상태. 현장 방문을 통해 건물의 실제 구조와 용도, 안전상태, 공용부분, 설비 작동 여부를 확인하세요. 감정평가서에 기재된 설비가 실제로 정상 사용 가능한지 별도 점검이 필요합니다.
• 임차인 김계수 확인. 전입일 2017.11.22, 확정일자 2018.01.16, 배당요구일 2026.08.27을 기준으로 임대차계약서와 배당요구서, 실제 점유 여부를 대조하세요. 보증금은 미상이며, 등기 전세권 전세금 50,000,000원과 동일한 금액인지 확인해야 합니다.
• 최우선변제 검토. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 실제 점유 및 임대차관계를 확인한 후 최우선변제 적용 여부와 배당 변동 가능성을 검토하세요.
• 등기부 원본 대조. 말소기준인 곡성농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 644,800,000원입니다. 등기부 요약상 근저당권은 3건이며, 2024.02.23 근저당권 대위등기와 공동담보 관계를 포함해 전체 등기사항을 확인하세요.
• 전세권 소멸 확인. 김계수 씨의 50,000,000원 전세권은 말소기준권리 이후 설정된 후순위 권리입니다. 매각에 따른 소멸 여부와 실제 말소등기 절차를 원본 서류로 확인하세요.
• 도로 및 토지 이용관계. 지적도상 맹지 표시와 현황상 두 방향 도로 접면이 함께 기재되어 있습니다. 실제 진입로, 도로 이용 권리, 토지 공유관계 및 대지권 관련 사항을 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 감정평가서에 기재된 지정기간과 허가대상자·허가대상용도를 입찰 시점 기준으로 관할 행정기관에 확인하세요.
• 시세 및 금융조달. 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서 감정가 72,000,000원을 시세로 간주하지 마세요. 인근 유사 물건의 실제 거래 가능 가격과 사용승인 미취득 건물에 대한 금융기관 취급 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것은 건물의 적법성”

이 물건은 권리관계만 보면 말소기준권리 이후 설정된 전세권이 소멸하고 임차인의 대항력도 없는 구조입니다. 신건 매각가 72,000,000원을 기준으로 한 배당모형에서는 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이것만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임차보증금이 미상이고 최우선변제 여부가 확인되지 않았으며, 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 중요한 사항이 기재되어 있습니다. 실거래 시세를 비교할 근거도 확인되지 않아 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.

특히 사용승인 미취득 문제는 낙찰가가 낮아진다고 해결되는 문제가 아닙니다. 건축물의 적법한 사용 가능 여부와 향후 승인 가능성, 임대차관계, 실제 진입로 및 금융조달 가능성을 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

권리상 인수액은 0원(배당모형), 그러나 건물 적법성과 환금성은 미확인. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 사용승인 문제를 실제로 해결할 수 있는지에 있습니다.