수원지방법원 2024타경82383. 용인시 처인구 남사읍 창리 소재의 대형 공장·토지 물건입니다. 등기상 부동산은 창리 593-4 및 593-5와 관련되어 있으며, 소유자는 넥스타테크놀로지주식회사입니다. 토지면적만 15,820㎡에 달하고, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함 사항이 기재되어 있습니다.
이 사건의 권리관계는 복잡해 보이지만 기준권리는 비교적 명확합니다. 2019년 3월 5일 설정된 한국산업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 다른 금융기관의 근저당권과 여러 가압류·압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 것과 실제 점유·세금·설비 문제가 해결된다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경82383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남사읍 창리 593-4 (등기상 창리 593-4, 593-5) |
| 물건종류 / 이용상황 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 15,820㎡ |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 소유자 | 넥스타테크놀로지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 24,589,807,200원 / 24,589,807,200원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 어드밴텍케이알 주식회사 / 501,259,852원 |
| 말소기준권리 | 한국산업은행 근저당권 · 2019.03.05 · 채권최고액 9,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 산업은행 근저당이 기준이다
먼저 과거 담보관계를 구분해야 합니다. 2009년 한국외환은행의 채권최고액 130억 원 근저당권, 2010년 중소기업은행의 86억 4,000만 원 근저당권, 2012년 중소기업은행의 33억 6,000만 원 근저당권은 종전 경매 매각과 관련하여 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이 권리들을 현재 매수인이 인수하는 것으로 보아서는 안 됩니다.
현재 소유자인 넥스타테크놀로지주식회사는 2019년 3월 5일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한국산업은행 근저당권이 설정되었고, 이후 한국산업은행의 추가 근저당권과 국민은행·하나은행·어드밴텍케이알·최혜순의 근저당권이 차례로 설정되었습니다.
말소기준권리 이후의 근저당권뿐 아니라 가압류, 압류, 강제경매 및 임의경매개시결정도 현재 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 따라서 등기부상 후순위 담보권자와 가압류권자가 매수인에게 그대로 권리를 주장하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차인 분석 — 조사상 점유자 2명
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유자는 2명입니다. 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않으며 확정일자도 확인되지 않습니다. 보증금이 미상인 상태에서는 명도비용이나 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 점유·전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 넥스타엔지니어링 주식회사(추연성) | 266.6300㎡ 점포 및 공장 |
2023.02.10 | 보증금 미상 월 차임 500,000원 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 확인된 승계 없음 |
| 윤철수 | 아이디에스 지하1동 1층 16.5000㎡ 점포 및 공장 |
2019.11.29 | 보증금 미상 차임 미상 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 확인된 승계 없음 |
두 점유자의 기재일은 각각 2023년 2월 10일과 2019년 11월 29일로, 모두 말소기준권리 설정일인 2019년 3월 5일 이후입니다. 조사상 대항력 없음으로 분류된 사정입니다. 다만 이 물건은 공장·점포이므로 상가건물 임대차보호법상 사업자등록 및 점유관계, 실제 영업 개시일 등도 함께 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 최종 판단 전에는 보수적으로 대항력 가능·미상 상태로 재확인해야 합니다.
- 윤철수의 보증금, 차임, 사업자등록 및 점유관계 확인
- 두 점유자의 배당요구 여부와 확정일자 확인
- 실제 명도 대상과 임대차 종료 여부 확인
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 산출되지만, 점유자의 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 이를 무조건적인 인수 위험 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세·입찰가격 분석 — 비교 거래 확인 전 가격 판단 유보
이 물건은 일반 주거용 부동산과 달리 토지 15,820㎡ 규모의 공장용지와 공장 관련 시설이 결합된 대형 일괄매각입니다. 자연녹지지역의 공장용지라는 특성과 토지이용 규제, 설비의 실제 사용 가능 여부까지 고려해야 하므로 단순히 감정가만으로 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 제공된 회차별 시나리오를 기준으로 하면 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64% 수준으로 최저매각가격이 조정됩니다. 다만 이는 경매 최저가의 회차별 변화일 뿐, 해당 가격이 공장·토지의 실제 시장가치라는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 최저매각가 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 24,589,807,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 80% | 19,671,845,760원 | 4,475,651,363원 |
| 2회 유찰 | 64% | 15,737,476,608원 | 8,370,676,823원 |
회차별 미배당액은 제공된 채권 및 배당 시나리오에 따른 추정치입니다. 실제 배당순위와 배당액은 채권의 실제 잔액, 배당요구, 조세채권 및 법정 우선권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,589,807,200원 가정)
현재 감정가와 동일한 가격에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 차감한 후 한국산업은행 등 담보권자와 각 가압류·경매 신청채권자에게 배당하고, 최종 잔여금이 소유자에게 교부되는 구조입니다.
| 시뮬레이션 순번 | 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용(매각가 약 1.0% 추정) | — | 248,298,072원 |
| 2 | 을구 6번 근저당 · 한국산업은행 | 9,600,000,000원 | 9,600,000,000원 |
| 3 | 을구 7번 근저당 · 한국산업은행 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 4 | 을구 8번 근저당 · 국민은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 5 | 을구 9번 근저당 · 한국산업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 6 | 을구 10번 근저당 · 하나은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 7 | 을구 11번 근저당 · 어드밴텍케이알 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 8 | 을구 12번 근저당 · 최혜순 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 9 | 갑구 24번 경매개시결정 · 어드밴텍케이알 | 501,259,852원 | 501,259,852원 |
| 10 | 갑구 25번 경매개시결정 · 영진비앤비 | 501,259,852원 | 501,259,852원 |
| 11 | 갑구 26번 가압류 · 세인플렉스 | 45,378,328원 | 45,378,328원 |
| 12 | 갑구 27번 가압류 · 신보2022제22차유동화전문유한회사 | 1,280,000,000원 | 1,280,000,000원 |
| 13 | 갑구 28번 가압류 · 신용보증기금 | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 14 | 갑구 29번 경매개시결정 · 한국산업은행 | 501,259,852원 | 501,259,852원 |
| 15 | 갑구 30번 가압류 · 테라시스 | 132,886,100원 | 132,886,100원 |
| 16 | 갑구 31번 가압류 · 하텍 | 105,804,810원 | 105,804,810원 |
| 17 | 갑구 32번 가압류 · 국민은행 | 123,255,117원 | 123,255,117원 |
| 18 | 갑구 33번 경매개시결정 · 엠지코퍼레이션 | 501,259,852원 | 501,259,852원 |
| 19 | 갑구 34번 가압류 · 싸이로드 | 36,713,600원 | 36,713,600원 |
| 20 | 갑구 38번 경매개시결정 · 미래 회계법인 | 501,259,852원 | 501,259,852원 |
| 21 | 갑구 39번 가압류 · 기술보증기금 | 838,041,450원 | 838,041,450원 |
| 잔여 | 소유자 교부 | — | 393,130,463원 |
시뮬레이션상 채권자 총 청구액 및 배당액은 각각 23,948,378,665원이며, 채권 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여금은 393,130,463원으로 산출됩니다. 각 경매 신청채권자 청구금액은 제공된 시뮬레이션 기준을 사용한 것이며, 실제 배당은 개별 사건의 채권잔액과 배당요구 및 법정 순위에 따라 달라집니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모
- 토지 규모. 토지면적 15,820㎡의 공장용지입니다. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용으로 확인됩니다. 공시지가는 345,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역 및 성장관리권역에 포함됩니다. 성장관리계획구역에도 포함되어 있습니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 임업용산지 및 준보전산지와는 접하는 것으로 표시되어 있어 정확한 경계와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 지형. 완경사이며 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
- 공장 설비. 목록 3 가동에 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구 크린룸설비가 설치되어 있으나 가동이 정지된 상태입니다. 실제 재가동 가능성과 설비의 소유·포함 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 실제 매각 대상의 범위와 건물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 컨테이너. 목록 2 지상의 컨테이너(6×3, 1식)는 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외됩니다. 낙찰 후 해당 시설의 점유·철거 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 245억 원을 넘는 대형 공장·토지 일괄매각입니다. 일반 주거용 부동산과 매수층이 다르고 공장 운영 가능성, 토지 규제, 설비 상태에 따라 수요가 제한될 수 있어 매각 후 환금성 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 최신본. 2019.03.05 한국산업은행 근저당권이 말소기준권리인지 확인하고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정의 실제 말소 여부를 매각 후 등기와 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당 시뮬레이션의 소유자 잔여금이 그대로 남는다고 가정하면 안 됩니다.
- 점유자 2명. 넥스타엔지니어링 주식회사와 윤철수의 보증금, 사업자등록일, 확정일자, 실제 점유개시일 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도. 임대차관계가 미확정된 상태이므로 명도 협의와 실제 점유 범위를 사전에 조사하세요. 보증금 미상 상태에서 인수액을 무조건 0원으로 확정하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부, 목록 2 컨테이너 제외, 목록 3 크린룸설비의 소유권과 매각 범위를 원본 매각물건명세서와 감정평가서로 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 토지거래허가구역, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역의 적용 내용을 확인하고 계획한 사업의 인허가 가능성을 검토하세요.
- 설비·시설 실사. 가동 정지된 크린룸설비의 실제 상태, 정상화 비용, 철거 비용 및 운영에 필요한 기반시설을 확인하세요.
- 가격 상한. 동일 용도·규모의 공장용지 거래사례와 실제 건물·설비 가치가 확인되기 전에는 감정가를 시장가치로 간주하지 마세요. 취득세, 명도비, 설비 정상화 비용 등 추가 자금도 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 체납세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 말소”와 “안전한 인수”는 다르다
수원지방법원 2024타경82383은 말소기준권리가 명확한 대형 공장·토지 경매입니다. 2019년 3월 5일 한국산업은행 근저당권이 기준권리이며, 그 이후 설정된 담보권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 매각가 245억 8,980만 7,200원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 실제 점유자 2명의 임대차관계가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 여기에 크린룸설비 가동 정지, 컨테이너 매각 제외, 자연녹지지역과 토지거래허가구역 등 사업 운영과 처분에 영향을 줄 수 있는 요소가 존재합니다.
무엇보다 공장·토지의 동일 용도 거래사례를 통한 가격 검증 없이 245.9억 원의 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 채권 미배당이 약 44.76억 원, 2회 유찰 시 약 83.71억 원으로 커지는 시뮬레이션도 함께 고려해야 합니다.
최종 판단은 입찰 보류 후 실사 우선입니다. 기준권리와 말소 구조는 확인되지만, 임차인·세금·설비·토지 규제 및 실거래 비교가 해결되기 전에는 안전한 투자물건으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 권리분석 자체보다 245.9억 원의 자산가치를 실제로 입증하고, 매각 이후 발생할 비용과 운영 가능성을 검증하는 데 있습니다.
