대전지방법원 2025타경504054. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 5층 F516호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2022.11.10입니다. 소유자는 사재우이며, 말소기준권리는 2023.11.14 설정된 국민은행 근저당권 301,200,000원입니다. 이후 2025.12.12 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 127,596,000원으로 감정가 372,000,000원의 34.3% 수준입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 125,009,656원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 176,190,344원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 근저당권의 매각소멸과 별개이므로 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 5층 F516호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상16층 중 5층 · 사용승인 2022.11.10 |
| 소유자 | 사재우 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 127,596,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 256,606,377원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
등기부상 2022.12.06 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023.11.14 사재우에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.12.12 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 압류 등기는 조사된 범위에서 확인되지 않습니다.
임차인·점유 조사 — 호수 불일치 확인 필요
| 조사 기재 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이비개발 사재우 | 시그니처동 5층 F507호 | 2023.12.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사에는 위 점유 기재가 있으나, 기재된 호수는 본건 F516호가 아니라 F507호입니다. 또한 전입일 2023.12.21은 말소기준일 2023.11.14보다 늦어, 기재 내용 그대로라면 말소기준권리에 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 본건 F516호의 실제 점유자·사업자등록·임대차 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 127,596,000원으로 감정가 372,000,000원 대비 34.3%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 89,317,200원(감정가 24%), 그 다음은 62,522,039원(감정가 17%)입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다.
특히 공장·지식산업센터는 아파트처럼 동일 평형의 최근 실거래 평균만으로 환금성을 단순 비교하기 어렵고, 이번 자료에는 최근 거래가 비교표가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 반복 유찰 자체가 현재 시장의 가격 수용성이 낮았다는 사실을 보여주는 만큼, 응찰 전 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 거래와 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,596,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,586,344원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 301,200,000원 | 125,009,656원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 127,596,000원 가정 시 국민은행 근저당권은 125,009,656원을 배당받고 176,190,344원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전복용초등학교 북서측 인근이며, 주변은 중고자동차매매단지·공장(지식산업센터)·근린생활시설 등이 있는 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 본건은 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 토지는 공장(지식산업센터)·지원시설(기숙사)·근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 대상 토지는 남측으로 중로2류 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·준공업지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계)이며, 중로1류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 확인이 어려워 건축물현황도·외부관찰·탐문에 의거 작성됐으며 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- F516호 점유 재확인. 현황조사 점유 기재는 F507호입니다. 본건 호실의 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매가·임대료·공실을 대조해야 합니다.
- 관리비·공용부분 체납. 집합건물은 체납 관리비 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용계획이 건축물 용도와 부합하는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부가 정확히 확인되지 않았으므로 시설·마감·설비 상태를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 물건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2023.11.14 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 하지만 이미 3회 유찰돼 최저가가 127,596,000원까지 내려왔고, 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성상 감정가 대비 할인폭만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
또한 본건 F516호와 현황조사에 기재된 F507호가 일치하지 않아 실제 점유관계 확인이 필수입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수액 자체보다 실제 점유·내부 상태·공실·시장 거래가격을 확인해 127,596,000원이 현실적인 취득가인지 검증하는 것입니다. 권리는 단순하지만, 반복 유찰과 비주거용 환금성, 점유 기재 불일치까지 함께 봐야 하는 물건입니다.
