대전지방법원 2025타경504054. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 5층 에프516호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유권은 2023.11.14 사재우에게 이전됐고, 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 301,200,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 2025.12.12 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정이 등기된 구조입니다.
말소기준권리는 주식회사국민은행의 근저당입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건은 권리 순위보다 점유자료의 호수 불일치와 시세 비교자료 부재를 확인하는 일이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504054 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 5층 에프516호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) 이용 중 · 지하1층/지상16층 중 5층 |
| 소유자 | 사재우 (단독소유 · 2023.11.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 260,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2023.11.14 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 301,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 256,606,377원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기사항 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2022.12.06 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나, 2023.11.14 신탁등기가 말소되면서 사재우 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.12.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 압류나 별도의 후순위 담보권은 기재돼 있지 않습니다.
임차인·점유 조사 — F507호 기재를 본건으로 단정하면 안 된다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이비개발 사재우 | 시그니처동 5층 F507호 | 2023.12.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
기재된 전입일 2023.12.21은 말소기준권리 설정일 2023.11.14보다 늦어, 해당 기재 자체만 보면 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 그러나 점유부분이 F507호로 적혀 있어 본건 F516호의 임차인이라고 확정할 수 없고, 보증금·확정일자· 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 260,400,000원으로 감정가 372,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 가격이 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 기준은 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 260,400,000원 | 255,954,400원 | 45,245,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 182,280,000원 | 178,928,080원 | 122,271,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 127,595,999원 | 125,009,655원 | 176,190,345원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 주식회사국민은행의 미배당액은 늘어나지만, 이 부족액은 매수인이 승계하는 임차보증금이나 인수권리가 아닙니다. 각 시나리오에서 산정된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차의 실질취득금액도 최저가와 같은 260,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,445,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 301,200,000원 | 255,954,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 주식회사국민은행에 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 45,245,600원입니다. 신청채권 청구액 256,606,377원도 예상배당액 255,954,400원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전복용초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 중고자동차매매단지·공장 (지식산업센터)·근린생활시설 등이 소재하는 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상16층 건물의 5층 에프516호이며, 사용승인일은 2022.11.10입니다. 급·배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차장시설이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장·지원시설(기숙사)· 근린생활시설 건부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 중로2류 아스콘 포장도로와 접하고, 중로1류와 중로2류가 토지이용계획상 접해 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계)에 해당하며 가축사육제한구역의 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 722,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 정확한 내부 확인이 불가능했으며, 외부관찰·탐문·건축물현황도에 따라 작성돼 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 경매 대상 에프516호와 현황조사 기재 F507호를 현장 표찰·건축물현황도· 매각물건명세서에서 반드시 대조하세요.
- 점유자 확인. 본건 에프516호의 실제 점유자, 사용 주체, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만 보지 말고 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 실거래가·임대료·공실과 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 내부가 정확히 확인되지 않았으므로 실제 구조, 설비 상태와 공장 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 물건 내용과 현재 공장(지식산업센터) 이용상태, 집합건축물대장, 관리규약 및 실제 사용계획이 맞는지 대조하세요.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 근저당 미배당액은 45,245,600원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수를 혼동하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 점유와 가격은 확인 전”
등기상 구조는 단순합니다. 2023.11.14 주식회사국민은행 근저당이 말소기준이고 이후의 임의경매개시결정은 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 현황조사 점유부분이 본건 F516호가 아닌 F507호로 기재돼 있어 점유관계를 그대로 믿기 어렵고, 임대관계와 내부도 확인되지 않았습니다.
가격 역시 감정가 372,000,000원에서 260,400,000원으로 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 실거래 기준으로 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유 호수와 시장가격을 확인하기 전에는 응찰가를 확정하기 어려운 유형입니다. 권리분석의 결론은 인수 0원, 투자판단의 결론은 현장·시세 확인 후입니다.