대전지방법원 2025타경504132. 세종특별자치시 도담동 세종한신휴시티 3층 356호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 임학수이고 2023.05.30. 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.10.31. 주식회사제이엠캐피탈대부가 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 주식회사우리인베스트대부의 7,500,000원 근저당권, 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 92,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 64,400,000원으로 낮아졌습니다. 감정가의 70% 수준이지만, 동일 물건군의 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504132 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 3층 356호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 보듬3로 8-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 356호 · 사용승인 2014.05.09 |
| 소유자 | 임학수 · 2023.05.30. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 7,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.10.31. 을구 7번 근저당권입니다. 주식회사제이엠캐피탈대부의 채권최고액은 60,000,000원이고, 이후 2023.11.02. 설정된 주식회사우리인베스트대부 근저당권 7,500,000원과 국민건강보험공단 압류, 현 임의경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2014년 근저당, 2022년 전세권과 전세권근저당권, 2023년 조규선 근저당은 이미 말소됐습니다. 2024.10.17. 백재현의 강제경매개시결정도 2025.07.17. 취소기각결정에 따라 2025.08.01. 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보람 | 356호 | 2023.11.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 퍼스트인 임학수 | — | 2024.04.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 신고 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.10.31.보다 늦어 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 다만 두 건 모두 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않으므로, 실제 배당요구와 명도관계는 매각 전 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 92,000,000원, 현재 최저매각가는 64,400,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔고, 2회 유찰 시 45,080,000원, 3회 유찰 시 31,555,999원 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 감정가와 할인율은 곧바로 시장가격을 뜻하지 않습니다. 이 사건에는 동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 직접 비교할 수 있는 수치가 없어, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 “감정가 대비 70%”라는 이유만으로 싸다고 평가하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,559,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제이엠캐피탈대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리인베스트대부 | 7,500,000원 | 2,840,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 64,400,000원 가정 시 채권 총액 67,500,000원 중 62,840,800원이 배당되고 4,659,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 도담동 늘봄초등학교 동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·근린공원·대로변 상업시설 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 BRT가 있어 교통이용편의성은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 356호이며 사용승인일은 2014.05.09입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 주변으로 광로와 중로에 접합니다. 공시지가는 4,304,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교 수치가 없으므로, 같은 건물·유사 면적 오피스텔의 실제 거래가를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 김보람 점유 확인. 2023.11.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 유한회사 퍼스트인 임학수 확인. 2024.04.11. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다.
- 압류 3건 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 후순위 채권 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 말소기준권리 확인. 2023.10.31. 주식회사제이엠캐피탈대부 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 명도 준비. 대항력 없는 점유자가 존재할 수 있으므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 비용을 별도로 고려해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘확인되지 않은 가격과 점유’가 핵심
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.10.31. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 소멸하며, 두 전입도 기준일 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 현재 가격이 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 1회 유찰로 92,000,000원에서 64,400,000원으로 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없기 때문에 가격 적정성은 별도 검증 대상입니다. 여기에 두 신고자의 보증금·우선변제 여부, 압류 3건의 당해세 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부와 금액을 결정하는 접근이 필요합니다.
