인수는 0원으로 보이지만, 말소기준과 배당표 재검증이 먼저다 — 세종한신휴시티 356호

대전지방법원 2025타경504132. 세종특별자치시 도담동 세종한신휴시티 3층 356호로, 감정평가서상 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 임학수는 2023년 5월 26일 매매를 원인으로 거래가액 105,000,000원에 취득했고, 2023년 5월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

신청채권자는 주식회사 우리인베스트대부이고 청구액은 7,500,000원입니다. 신청채권자의 근저당권 역시 채권최고액 7,500,000원으로 등기돼 있습니다. 표면적으로는 신청채권액이 작지만, 그보다 앞선 담보권과 압류가 다수 존재해 배당구조는 단순하지 않습니다. 다만 선순위로 보이는 과거 권리 가운데 여러 건이 이미 말소됐다는 점을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당은 이미 말소됐다

등기부의 시간순 흐름을 보면 2014년 6월 19일 으뜸새마을금고 근저당권 45,500,000원이 설정됐지만, 이 권리는 2021년 11월 2일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2022년 8월 9일 설정된 임학수의 전세권 105,000,000원과 그 전세권 위 조규선 근저당권 80,000,000원도 2023년 6월 16일 모두 말소됐습니다.

2023년 6월 16일 조규선 명의로 설정된 근저당권 70,000,000원 역시 2023년 11월 3일 해지 말소됐습니다. 따라서 등기부에 현재 남아 있는 권리를 기준으로 보면 최초 담보권은 2023년 10월 31일 주식회사 제이엠캐피탈대부의 근저당권 60,000,000원으로 보는 것이 자연스럽습니다. 그다음이 2023년 11월 2일 신청채권자 주식회사 우리인베스트대부의 근저당권 7,500,000원입니다.

② 점유·임차인 — 2건 모두 후순위, 보증금은 미상

점유·전입 신고는 총 2건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김보람의 전입일은 2023년 11월 16일, 유한회사 퍼스트인 임학수의 전입일은 2024년 4월 11일로, 모두 등기부상 최초 현존 근저당권 설정일인 2023년 10월 31일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 순서만으로는 두 신고 모두 대항력 없는 후순위 점유로 분류됩니다.

③ 가격 판단 — 과거 취득가보다 낮아도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다

이 호실의 등기부상 과거 거래가액은 2021년 9월 14일 매매 95,000,000원, 2023년 5월 26일 매매 105,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 92,000,000원으로 두 과거 거래가액보다 낮습니다.

그러나 과거 소유권 취득가액은 동일 건물의 현재 실거래 시세를 대체하지 못합니다. 최근 동일 조건 실거래, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 확인되지 않은 상태에서는 감정가가 과거 취득가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 본건은 신건이므로 유찰 할인도 전혀 적용되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 368,000,000원, 채권자 배당액은 89,944,000원, 미배당액은 278,056,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 늘봄초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린공원·대로변 상업시설이 혼재하는 업무 및 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 일반 버스와 BRT 승강장이 있어 교통이용 편의성은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 356호이며 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 3필지가 하나의 평탄한 장방형 토지를 이루며 오피스텔·판매시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 주변으로 광로와 중로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔이면서 업무·상업시설이 혼재된 입지이므로, 실제 환금성은 동일 건물의 최근 매매 사례와 임대수요를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2014년 근저당권의 2021년 말소 여부를 원본 등기부에서 재확인하고, 매각물건명세서에 기재된 최선순위 설정일자와 일치시키세요.
• 배당표 재작성. 이미 말소된 전세권과 근저당권을 제외하고, 2023년 10월 31일 이후 현존 권리와 세금 법정기일을 기준으로 배당순위를 다시 계산하세요.
• 점유관계 확인. 김보람과 유한회사 퍼스트인 임학수의 실제 점유 여부, 점유 시작일, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 대항력은 없더라도 소액임차인 요건과 배당요구 여부에 따라 최우선변제가 발생할 수 있으므로 배당요구종기 서류를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단과 세종특별자치시 압류의 금액·법정기일·당해세 여부를 관할 기관과 집행기록에서 확인하세요.
• 현재 시세 조사. 과거 거래가액 95,000,000원과 105,000,000원만으로는 현재 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물의 최근 거래와 임대수익을 조사하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도협의에 필요한 비용과 기간을 반영하세요.
• 매각 진행상태. 사건정보상 매각기일은 2026년 6월 17일이므로 매각결과, 변경·연기 또는 재매각 여부를 법원 원문에서 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘문서 정합성’이 승부처

현재 등기부에 남아 있는 권리의 순서만 놓고 보면 점유·전입 신고 2건은 모두 후순위이고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 따라서 전형적인 대항력 인수형 물건은 아닙니다.

하지만 이 사건은 권리가 복잡해서라기보다 등기부의 말소 내역과 예상배당표가 서로 맞지 않는다는 점이 핵심 위험입니다. 말소된 2014년 근저당권과 2022년 전세권을 그대로 배당에 넣으면 실제 권리관계와 전혀 다른 결과가 나올 수 있습니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 신고 2건과 세금 압류 3건도 남아 있습니다.

가격 역시 신건 최저가 92,000,000원을 비교할 최근 동일 조건 실거래가 없어 메리트를 확정하기 어렵습니다. 결론은 인수 가능성은 낮지만, 배당표와 가격 판단은 보류입니다. 입찰 여부는 말소등기 반영 배당표, 점유자의 계약관계, 압류 세액과 현장 시세를 모두 확인한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.