수원지방법원 2025타경1271. 경기도 용인시 수지구 동천동의 한빛마을래미안이스트팰리스3단지 1303동 1103호입니다. 전용면적은 149.67㎡, 지상 17층 건물의 11층에 위치합니다. 2010년 준공된 885세대 단지로, 동천역과 한빛초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 현재 소유자는 박승주·이진환이며 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
등기상 핵심은 2020.11.13 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 442,800,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 장흥군수산업협동조합 근저당권, 삼성카드와 토스뱅크 가압류, 경매개시결정 및 압류가 이어졌습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 장흥군수산업협동조합 근저당권은 제이비우리캐피탈에 이전된 이력이 있습니다.
하지만 권리관계가 정리된다는 사실과 저렴하게 취득한다는 것은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 12.10억 원은 최근 실거래 평균 12.095억 원보다 500,000원 높습니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 1,330,000,000원으로 최저가보다 높지만, 거래별 가격 차이가 커서 최신 거래 하나만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 932 한빛마을래미안이스트팰리스3단지 제1303동 제11층 제1103호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 동천로135번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 149.67㎡ · 철골철근콘크리트구조 · 지상 17층 중 11층 |
| 단지 규모 / 준공 | 885세대 · 2010.05.31 |
| 현재 소유자 | 박승주(지분 2분의 1) · 이진환(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 1,210,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,210,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 장흥군수산업협동조합 |
| 청구금액 | 467,562,607원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2020.11.13 신한은행 근저당권 · 채권최고액 442,800,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 명확하다
2020년 11월 13일 소유권 지분 이전과 함께 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이전에 설정된 우리은행 근저당권과 과거 신한은행 근저당권은 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당권으로 남아 있지 않습니다.
말소기준 이후 설정된 장흥군수산업협동조합 근저당권 540,000,000원은 2025년 8월 4일 제이비우리캐피탈주식회사로 이전되었습니다. 따라서 두 기관의 권리를 별개 근저당채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 삼성카드 가압류 5,260,358원, 토스뱅크 가압류 81,115,631원 역시 후순위로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원, 점유 확인은 별도
신고된 임차인은 없습니다. 현재 확인된 임차관계에 따른 보증금 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 거주자나 점유 형태까지 확정된 상태로 보기는 어렵습니다.
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 임차보증금 인수 | 0원 |
| 실제 점유 상태 | 별도 확인 필요 |
| 미확인 점유자 대항력 | 대항력 가능·미상 |
| 명도 관련 사항 | 실제 점유자 확인 후 인도·명도 절차 판단 |
③ 시세 비교 — 신건에 할인 메리트가 있는가?
같은 단지인 래미안이스트팰리스3단지의 전용 149.67㎡ 실거래 12건입니다. 거래기간은 2025년 11월부터 2026년 10월까지이며, 최근 12개월 평균 거래가격은 1,209,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 149.67㎡ | 7층 | 1,330,000,000원 |
| 2026.09 | 149.67㎡ | 6층 | 1,270,000,000원 |
| 2026.07 | 149.67㎡ | 13층 | 950,000,000원 |
| 2026.06 | 149.67㎡ | 12층 | 1,225,000,000원 |
| 2026.05 | 149.67㎡ | 16층 | 1,235,000,000원 |
| 2026.04 | 149.67㎡ | 4층 | 1,220,000,000원 |
| 2026.03 | 149.67㎡ | 3층 | 1,200,000,000원 |
| 2026.03 | 149.67㎡ | 3층 | 1,175,000,000원 |
| 2026.03 | 149.67㎡ | 9층 | 1,274,000,000원 |
| 2026.02 | 149.67㎡ | 10층 | 1,200,000,000원 |
| 2026.01 | 149.67㎡ | 15층 | 1,240,000,000원 |
| 2025.11 | 149.67㎡ | 12층 | 1,195,000,000원 |
| 최근 평균 | 149.67㎡ | 12건 | 1,209,500,000원 |
실거래 최저는 950,000,000원, 최고는 1,330,000,000원으로 거래가격의 분포가 넓습니다. 동일 면적이라도 층·향·내부 상태와 개별 거래조건 등에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.
최저매각가 1,210,000,000원은 최근 평균 1,209,500,000원보다 정확히 500,000원 높습니다. 비율로는 100.0%로 표시되지만, 최근 평균 이하로 할인된 금액은 아닙니다.
반면 가장 최근인 2026년 10월의 거래가는 1,330,000,000원으로 최저매각가보다 120,000,000원 높습니다. 2026년 9월 거래가 역시 1,270,000,000원입니다. 최근 거래 두 건은 평균보다 높은 편이지만, 2026년 7월에는 950,000,000원 거래도 있어 가격이 지속적으로 상승하거나 하락한다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,500,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 442,800,000원 | 442,800,000원 |
| 2. 근저당 · 장흥군수산업협동조합(제이비우리캐피탈 승계) | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 5,260,358원 | 5,260,358원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 | 81,115,631원 | 81,115,631원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,069,175,989원 | 1,069,175,989원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 126,324,011원 |
위 배당표는 매각대금 1,210,000,000원을 가정한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 채무잔액이나 확정 배당액과 다를 수 있습니다. 장흥군수산업협동조합 근저당권의 제이비우리캐피탈 이전은 동일 권리의 승계로 반영했습니다. 당해세·우선배당채권 등의 실제 배당관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
현재 가정에서는 집행비용 14,500,000원을 제외하고 채권자에게 1,069,175,989원을 배당하면 소유자에게 126,324,011원이 남는 구조입니다. 다만 신청 청구금액 467,562,607원과 근저당권 채권최고액 540,000,000원은 서로 다른 금액이므로 예상배당액을 실제 채권 잔액으로 오인해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
제시된 회차별 매각가격을 기준으로 예상배당 부족액과 매수인 인수 여부를 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,210,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 968,000,000원 | 113,255,989원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 774,400,000원 | 304,919,989원 | 0원 |
신건에서는 채권자 배당 부족액이 없지만, 1회 유찰 가정에서는 113,255,989원, 2회 유찰 가정에서는 304,919,989원의 미배당액이 발생합니다.
중요한 점은 채권자의 미배당액이 매수인의 인수채무로 자동 전환되는 것은 아니라는 사실입니다. 현재 시나리오상 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 실제로 유찰되어 매각가격이 내려간다면 매수인의 취득가격도 낮아질 수 있습니다. 다만 이는 점유관계 등 추가 인수사항이 확인되지 않는다는 전제하의 분석입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 수지구 동천동 한빛초등학교 남측 인근입니다. 주변에 아파트·단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 및 임야가 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 동천역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 이용상황을 양호한 편으로 평가했습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 평지붕, 지상 17층 아파트의 11층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 일부 석재 마감, 내부는 벽지도배와 타일 마감이며 이중창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 주차장 진입이 가능하고 외곽 공도와 연계됩니다. 토지의 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 비행안전제3구역 등의 제한이 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 실제 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,965,000원입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 885세대 단지이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래금액이 950,000,000원에서 1,330,000,000원까지 분포하여 가격 결정 시 층·향·내부 상태 등 개별 조건의 비교가 중요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 입찰가격 상한. 최근 12개월 동일 면적 평균이 1,209,500,000원인 반면 신건 최저가는 1,210,000,000원입니다. 감정가와 최근 평균이 같다고 해서 충분한 할인폭이 확보된 것은 아닙니다.
- 실거래 편차. 최근 거래의 최고·최저 차이가 크므로 2026년 10월의 1,330,000,000원 거래 하나만 기준으로 삼지 말고 전체 거래와 개별 호수 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차계약 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계. 장흥군수산업협동조합 근저당권은 제이비우리캐피탈주식회사로 이전되었습니다. 배당 시 채권자 지위와 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 조세채권·압류. 용인시의 후순위 압류가 등기되어 있습니다. 일부 과거 압류는 말소되었으나, 실제 체납세액과 법정기일에 따라 배당순위 및 배당액이 달라질 수 있으므로 관련 서류 확인이 중요합니다.
- 공유지분. 현재 소유자는 박승주·이진환 각 2분의 1 지분권자입니다. 매각대상 범위와 실제 점유·인도관계를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 미납 관리비가 있는지 관리사무소에 확인하고, 공용부분 관리비 등의 매수인 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 토지이용규제. 토지거래계약에 관한 허가구역과 지구단위계획구역 등의 적용 범위를 확인하고 향후 이용·처분상 제한 여부를 검토해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건은 말소기준권리가 명확한 아파트 경매입니다. 2020년 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 현재 확인된 임차인 신고가 없어 예상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유관계와 조세채권에 관한 추가 확인은 필요합니다.
가격 측면에서는 평가가 달라집니다. 신건 최저가 1,210,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,209,500,000원의 100.0%로, 할인 매수라고 보기 어렵습니다. 가장 최근 거래가 1,330,000,000원이라는 점은 긍정적인 비교요소지만, 낮은 가격의 거래도 함께 존재하므로 시세 대비 확실한 저평가로 단정할 수 없습니다.
단지의 평균 유찰 횟수는 0.8회이고 제시된 유찰 시나리오에서는 최저가가 968,000,000원, 774,400,000원으로 낮아집니다. 따라서 신건에서 무리하게 가격을 높여 응찰하기보다는 적정 매수가격을 먼저 설정하고, 실제 매각 진행상황을 보면서 가격 메리트를 판단하는 접근이 합리적입니다.
종합평가 B · 60점. 등기상 후순위 권리의 소멸구조와 예상 인수액 0원은 장점입니다. 반면 신건 가격이 최근 시세와 사실상 같고, 점유 상태와 세금배당 관련 확인사항이 남아 있어 높은 가격 매력도를 주기는 어렵습니다. 권리구조는 양호하지만, 현재 가격에서는 신중한 입찰 판단이 필요한 물건입니다.
