제주지방법원 2025타경1401. 제주특별자치도 제주시 연동에 있는 신제주연동트리플시티 101동 5층 512호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서와 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 지상 10층 건물의 5층에 위치하며, 건물 사용승인일은 2021년 11월 17일입니다.

현재 등기상 소유자는 주식회사지나오입니다. 2022년 3월 31일 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되면서 소유권이 이전됐고, 등기에 기재된 거래가액은 721,964,000원입니다. 같은 날 하나은행 명의로 채권최고액 648,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하나은행이 임의경매를 신청하면서 현재 매각절차가 진행되는 구조입니다.

중요한 점은 등기상 인수 권리와 실제 점유관계를 구분해야 한다는 것입니다. 근저당 이후의 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 대항력 있는 점유자가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

소유권 흐름도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 한국자산신탁주식회사 명의로 2021년 12월 1일 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌으나, 2022년 3월 31일 해당 신탁등기가 말소되고 주식회사지나오 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 말소되지 않은 신탁등기가 매수인에게 그대로 남는 구조는 아닙니다.

2024년 6월 20일 제주특별자치도의 압류는 같은 해 10월 31일 해제로 말소됐습니다. 한편 2026년 9월 28일 제주특별자치도 명의의 새로운 압류가 등기됐으나, 하나은행의 말소기준 근저당권보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임대관계 — 인수 0원 판단의 조건

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 권리상 예상 인수액이 0원이라는 판단과 실제 점유·임대차관계가 확인됐다는 판단은 구별해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가의 적정성은 아직 미확인

현재 감정가는 659,000,000원이며 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 등기에 기재된 이전 거래가액은 721,964,000원입니다. 다만 이 거래가액은 과거 소유권이전 당시의 금액으로, 현재 시세나 동일 용도 물건의 최근 실거래 평균을 의미하지 않습니다.

현재 확인된 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 신뢰성 있게 판단하기 어렵습니다. 따라서 과거 거래가액과 감정가의 차이만으로 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

현재 매각은 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰 시나리오상 최저매각가가 80%, 64%로 내려가면 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧 매수인이 인수할 금액은 아닙니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가와 배당 추정치를 그대로 적용한 것입니다. 실제 향후 매각조건과 배당액은 달라질 수 있습니다. 각 회차의 인수액 0원은 확인되지 않은 임대차관계까지 보증하는 금액이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 659,000,000원 가정)

집행비용 8,990,000원, 하나은행 근저당 배당 648,000,000원, 소유자 잔여 2,010,000원으로 구성된 추정 배당입니다. 하나은행 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 확정채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 549,743,965원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 일반음식점, 중소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 35m, 남동측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2021.11.17이며, 기본위생·급배수·보일러 난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설이지만 실제로는 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 이용상태와 건축물대장상 용도 및 관련 규제의 적합성은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 토지면적은 11,190.5㎡, 공시지가 지표는 3,283,000원/㎡입니다. 감정요항표에는 업무시설 부지로 기재돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 장애물제한표면구역과 지하수자원특별관리구역 등 관련 규제사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 실제 오피스텔 이용에 관한 법적 적합성까지 확정하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 업무시설·주거시설·상업시설이 혼재한 입지이지만, 현재 동일 건물과 유사 용도의 최근 거래가격이 확인되지 않아 실제 매각 가능 가격과 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록·전입 관련 사항과 대항력 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 오피스텔 이용상태가 기재돼 있습니다. 최종 매각물건명세서의 임대차·점유·매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
• 건축물 용도 확인. 근린시설로 분류된 물건의 실제 오피스텔 이용이 건축물대장 및 관계 법령에 적합한지 확인해야 합니다. 사용승인 당시 용도와 현재 이용상태를 대조하는 것이 중요합니다.
• 가격 검증. 등기상 과거 거래가액 721,964,000원을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다. 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 거래사례를 확보한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 조세채권 확인. 2026.09.28 제주특별자치도 압류가 존재합니다. 매각으로 등기가 소멸하더라도 실제 조세채권의 배당순위와 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 신탁 이력 확인. 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 신탁원부 제2021-5219호와 소유권이전·신탁말소 내역을 대조해 현재 권리상태를 재확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 등 매수인이 부담할 수 있는 비용이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각 후 명도. 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 명도에 필요한 기간과 비용을 사전에 확정하기 어렵습니다. 점유관계를 확인한 뒤 인도절차를 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 투자위험 0”

제주 연동 신제주연동트리플시티 512호는 권리 말소관계가 비교적 명확한 근린시설 경매물건입니다. 2022년 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 그 사실만으로 입찰의 안전성과 수익성을 확정할 수는 없습니다. 임대관계 미상, 근린시설의 오피스텔 이용, 최근 거래가격 검증 부족이라는 중요한 변수가 남아 있습니다. 특히 최저가 659,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다.

따라서 이 사건은 “권리구조는 비교적 단순하지만 입찰 판단은 보류해야 하는 물건”으로 평가합니다. 현재 자료를 기준으로 한 종합 평가는 C등급입니다. 임대차와 실제 이용상태를 확인하고, 동일 건물의 최근 실거래를 확보한 다음 가격 경쟁력을 판단하는 것이 타당합니다.