수원지방법원 2025타경1541. 경기도 화성시 장안면 수촌리 737 소재 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가서의 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물과 토지가 관련된 물건으로, 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있습니다.
등기부상 소유자는 백승권이며, 2022년 9월 29일 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 수협은행과 하나카드의 가압류, 건강보험공단·지방자치단체·국의 압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 예정이지만, 2014년부터 전입한 백운현의 임대차관계가 해결되지 않은 상태라면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 수촌리 737 도로명주소: 경기도 화성시 장안면 방축말길 53-3 |
| 물건종류 / 감정 이용상태 | 연립/다세대 + 토지(사건 분류) · 감정평가상 단독주택 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 · 외벽 사이딩 등 · 위생 및 급배수설비 |
| 토지 | 507.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 백승권 |
| 감정가 / 최저가 | 407,940,000원 / 407,940,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 187,970,419원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.29 · 을구 1번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인이 변수
말소기준권리는 2022년 9월 29일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 207,000,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 수협은행 가압류 7,903,259원과 하나카드 가압류 9,402,433원은 매각으로 소멸할 예정입니다.
이후 설정된 국민건강보험공단, 화성시, 경기도 및 국 명의 압류도 등기상 말소기준권리 이후의 권리입니다. 따라서 등기상 권리관계만 보면 후순위 권리 정리가 가능한 구조입니다. 다만 세금 압류는 등기상 소멸 여부와 배당상 우선순위를 구분해야 합니다. 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있으므로, 실제 배당액과 잔여금은 등기부만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 백운현, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 백운현 | 2014.08.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계·대위 아님 |
현재 확인되는 임차인은 1명(백운현)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산되는 임차인은 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 점은 주의해야 하지만, 전입일만으로 보증금이나 인수액을 계산할 수는 없습니다.
실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 보증금이 존재하고 대항력 요건이 충족되는 경우에는 배당으로 회수되지 못한 금액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
③ 가격·배당 분석 — 신건 4억 794만원, 가격 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 407,940,000원이며 유찰은 0회입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 공동주택 실거래와 단순 비교하기 어렵습니다. 감정평가상 이용상태가 단독주택이고 농촌지역의 토지가 함께 매각되는 구조이므로, 건물과 토지를 구분한 비교가 필요합니다.
동일한 유형·입지·토지면적을 기준으로 한 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 임차인 인수액이 확정되지 않았으므로 감정가 407,940,000원만을 실제 취득원가로 판단해서는 안 됩니다.
② 국세·지방세 압류 및 당해세 우선배당 여부
③ 토지와 건물의 일괄매각 범위 및 감정평가상 이용상태
위 세 가지가 정리되어야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 407,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,479,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 207,000,000원 | 207,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 7,903,259원 | 7,903,259원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 9,402,433원 | 9,402,433원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 177,154,908원 |
위 계산은 집행비용 추정치와 근저당·가압류 채권을 반영한 단순 배당모형입니다. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 우선배당과 임차인 백운현의 보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 177,154,908원은 실제 배당에서 감소할 수 있으며, 임차인 인수액도 별도로 확인해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 미배당 | 모형상 잔여금 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 407,940,000원 | 0원 | 177,154,908원 |
| 1회 유찰(80%) | 326,352,000원 | 0원 | 96,677,380원 |
| 2회 유찰(64%) | 261,081,600원 | 0원 | 32,320,766원 |
세 시나리오 모두 등록된 근저당·가압류 채권만을 기준으로 계산한 결과입니다. 임차인 보증금과 당해세 등 우선순위가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과를 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 장안면 수촌리 수촌3리마을회관 북동측 인근입니다. 주위는 농지·임야·단독주택 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽은 사이딩 등으로 되어 있고, 위생 및 급배수설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 507.0㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 및 토지거래계약허가구역에 해당합니다. 토지이용 관련 규제와 취득 시 적용사항을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 214,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 토지의 실제 거래가치를 판단해서는 안 됩니다.
- 건축물 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이 및 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택이므로 건축물대장과 매각 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 환금성. 농지·임야·단독주택이 혼재하는 농촌지역입니다. 일반 공동주택과 달리 토지면적, 건물 상태, 실제 이용 가능성 및 지역 내 수요를 함께 고려해야 하므로 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 백운현 보증금 확인. 전입일 2014.08.18을 기준으로 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금이 확정되기 전에는 인수액 0원으로 계산하지 마세요.
- 세금 체납 및 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건에 대한 실제 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 우선 배당되면 근저당 및 후순위 채권의 배당액과 소유자 잔여금이 달라집니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 기재와 토지·건물의 등기 및 감정평가 범위를 대조하세요. 토지가 공동담보로 기재된 점도 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류상 연립/다세대 + 토지와 감정평가상 단독주택이라는 차이를 건축물대장, 토지대장, 현황조사서와 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 규정을 확인하세요.
- 현장 확인. 단층 경량철골조 판넬지붕 건물의 실제 사용 상태, 외벽·지붕·급배수설비 및 토지 이용현황을 확인하세요.
- 입찰가 산정. 감정가 407,940,000원을 그대로 적정 시세로 간주하지 마세요. 실거래 비교와 토지·건물의 개별 가치, 임차인 인수 가능액 및 세금 부담을 합산한 실질취득비용으로 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금 관련 자료를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “후순위 권리 소멸”과 “인수 위험 없음”은 다르다
수원지방법원 2025타경1541은 2022년 9월 29일 수협은행 근저당권을 말소기준으로 하는 경매입니다. 그 이후 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정이므로 등기상 후순위 권리의 정리는 비교적 명확합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부가 아닙니다. 2014년 8월 18일 전입한 백운현의 임대차관계입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 인수 위험을 계산할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건과 당해세 우선배당 가능성도 남아 있습니다.
감정가 4억 794만원이라는 숫자만 보고 입찰할 물건이 아닙니다. 실거래 근거도 확인해야 하지만, 그보다 먼저 임차인 보증금과 세금의 우선순위를 확정해야 합니다. 감정평가상 단독주택과 사건 분류상의 용도 차이, 토지의 일괄매각 범위도 대조해야 합니다.
등기상 후순위 권리는 정리될 수 있지만, 임차인 인수액은 미상입니다. 가격 판단은 보류, 임차인과 세금 확인이 우선입니다. 이 물건의 입찰 여부는 보증금과 당해세를 확인한 이후 결정하는 것이 타당합니다.
