수원지방법원 2025타경1582. 경기도 오산시 은계동 25-3 소재 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가서상 건물은 2017.07.03 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 2층에 7가구, 3층에 7가구, 4층에 5가구의 다가구주택이 배치돼 있습니다. 엘리베이터와 도시가스·난방설비 등을 갖춘 주거용 건물로, 다수의 임대차관계를 함께 검토해야 하는 유형입니다.

말소기준권리는 2017년 하나은행 근저당권(채권최고액 960,000,000원)입니다. 그 이후 가압류와 임차권등기가 설정됐으며 하나은행의 임의경매로 매각이 진행됩니다. 후순위 권리의 말소 구조는 비교적 분명하지만, 2025년 파산선고 등기와 다수의 임차인 신고가 있어 법률관계가 단순하다고 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

2017.07.18 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이에 후순위인 오기영 가압류, 박주은·우승훈의 주택임차권등기 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

오산시 압류등기는 각각 해제·말소된 이력이 확인됩니다. 반면 2025.05.16 접수된 파산선고 등기는 일반적인 후순위 금전채권과 동일하게 자동 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 파산절차의 진행 상태와 경매 매각에 미치는 영향을 원본 기록으로 별도 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 다수 신고와 보증금 미상

임차인 및 점유 관련 기재 인원은 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 인원은 없으며, 실제 임대차계약의 존재와 보증금, 점유 범위를 사람별·호실별로 확인해야 합니다.

대부분의 기재 전입일은 말소기준인 2017.07.18 이후입니다. 이 때문에 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 일부 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 박주은의 경우 임차권등기 내용과 임차인 조사상 대항력 판정을 대조해야 합니다.

대항력 없음은 기재된 전입일이 말소기준권리 이후라는 판단에 따른 것입니다. 우선변제 확인·미상은 실제 배당순위가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 승계 아님은 보증기관 대위·승계신고로 분류되지 않은 인원이라는 뜻입니다. 실제 점유관계, 선행 전입·점유 이력, 임대차계약 및 배당요구의 유효성은 원본으로 확인해야 합니다.

③ 가격·예상배당 — 인수 0원 가정의 한계

신건 최저매각가는 2,090,971,870원으로 감정가와 같습니다. 동일 지역·유사 건물의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트나 적정 낙찰가를 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 다수 가구가 입주한 건물과 토지를 함께 취득하는 구조이므로 건물 상태, 임대수익, 토지가치, 공실 및 명도비용을 종합해 가격을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,090,971,870원 가정)

위 표는 집행비용과 하나은행 채권최고액, 오기영 가압류 청구금액을 반영한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 하나은행 실제 경매 청구액은 809,413,911원으로 배당표의 채권최고액 기준 960,000,000원과 다릅니다. 임차인 배당·당해세·최우선변제·파산절차에 따른 변동은 확정 반영되지 않았으며, 소유자 잔여금이 실제로 그대로 교부된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 배당 변화

시뮬레이션상 1회·2회 유찰 시에도 채권자 미배당금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실제 유찰 여부와 향후 최저매각가격은 확정된 것이 아니며, 계산에 포함되지 않은 임차인 배당·세금·비용 등이 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 은계동 소재 오산시립미술관 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 2017.07.03 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 외장재붙임, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감돼 있으며 샷시창호가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 1층 승강기홀·계단실·창고, 2층 7가구, 3층 7가구, 4층 5가구의 다가구주택으로 이용됩니다. 옥탑층에는 계단실·승강기 관련 시설·물탱크실 등이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·시스템에어컨 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 은계동 25-3 토지는 면적 427.0㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 897,100원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등이 적용됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재는 대상자·용도·기간을 확인해야 합니다.
• 토지 권리. 하나은행 근저당권에는 공동담보 토지 기재가 있으며 토지분필에 따른 공동담보 변경 이력이 있습니다. 매각대상 토지와 공동담보 지번의 관계를 매각목록·토지등기부에서 확인해야 합니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 다가구 임대건물과 토지의 일괄매각 구조입니다. 개별 호실 거래가 아닌 건물 전체 취득이므로 매수층과 자금조달 방식이 제한될 수 있습니다. 실거래 시세와 실제 임대수익이 확인되기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리. 2017.07.18 하나은행 근저당권 설정과 공동담보 변경 내역을 원본 등기부에서 확인하세요.
• 파산절차. 2025.05.12 파산선고 결정과 관련한 파산관재인, 절차 진행상태 및 경매에 미치는 영향을 확인하세요.
• 임차인 전수조사. 신고된 16명의 실제 임대차관계, 보증금, 전입·확정일자, 배당요구 및 현재 점유 여부를 각각 확인하세요.
• 박주은 임차권. 405호 보증금 80,000,000원의 대항력 판정, 주민등록 및 점유 이력, 임차권등기 효력을 확인하세요.
• 우승훈 임차권. 403호 보증금 50,000,000원의 배당요구와 임차권등기 시점, 실제 배당 및 점유 상태를 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해 누락 보증금 및 선순위 권리 가능성을 점검하세요.
• 일괄매각 범위. 은계동 25-3 및 관련 토지의 매각범위, 제시외 건물, 현황도면과 건축물대장을 대조하세요.
• 명도비용. 다수 가구가 거주하는 건물인 만큼 실제 점유 세대수와 퇴거 협의·인도명령 가능성을 확인하세요.
• 임대수익. 현행 임대차계약, 보증금, 월세, 공실, 관리·수선비를 확인하고 실제 순수익을 기준으로 가격을 검토하세요.
• 시세 검증. 인근 유사 다가구주택 및 토지의 최근 거래가격을 확인한 뒤 최저가와 실질취득금액을 비교하세요.
• 규제 확인. 비행안전제3구역, 토지거래허가 관련 기재 및 건물의 실제 이용상태에 따른 제한을 확인하세요.
• 배당표 재검토. 당해세·최우선변제·임차보증금·파산 관련 권리관계를 반영해 실제 배당 예상액과 매수인 인수액을 다시 산정하세요.

맺으며 — “말소기준이 명확해도, 입찰은 신중해야 한다”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 후순위 금전채권의 소멸 구조가 비교적 분명하다는 점입니다. 하나은행 근저당권을 기준으로 가압류·주택임차권등기 등이 후순위에 있으며, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수금액이 0원으로 계산됩니다.

그러나 임차·점유 관련자 16명, 보증금 미상자 다수, 소유자 파산선고, 제시외 건물을 포함한 일괄매각이라는 변수가 겹쳐 있습니다. 단순한 권리 말소 분석만으로 투자 안전성을 판단하기 어렵고, 실제 임차보증금·점유·파산절차에 따른 추가 검증이 필요합니다.

또한 감정가와 최저가가 모두 2,090,971,870원인 신건이지만, 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오 역시 그 자체로 수익성을 보장하지 않습니다.

종합 판단은 C등급. 후순위 권리 말소 구조는 긍정적이지만, 다수의 불명확한 임대차관계와 파산선고가 위험요소입니다. 입찰에 앞서 임차인별 권리·보증금·명도상태와 파산절차를 확인하고, 검증된 실질취득금액을 기준으로 적정가격을 다시 산정해야 하는 물건입니다.