수원지방법원 2025타경1631. 경기도 용인시 처인구 이동면 천리 56-4, 라이프타워아파트 1층 102호입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물의 공동주택으로, 용인종합사회복지관 남동측 인근에 자리합니다. 소유자 이동혁 씨는 2006년 11월 20일 매매로 이 부동산을 거래가액 5,300만원에 취득했고, 같은 해 12월 6일 박삼순의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 등기상 확인되는 주요 권리는 2025년 9월 1일 접수된 박은주의 강제경매개시결정입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 근저당권은 1건이고 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 신청채권자의 청구금액은 53,934,520원입니다.

이 물건의 핵심은 권리보다 점유 확인과 가격 판단입니다. 신건에서는 배당재원이 충분하지만, 감정가 1억 4,000만원이 실제 거래가격과 비교해 적정한지는 별도로 검증해야 합니다. 또한 임대관계가 미상인 만큼 확인되지 않은 점유자가 있을 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 강제경매

말소기준권리는 2006년 12월 6일 설정된 박삼순의 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원으로, 소유자 이동혁을 채무자로 하여 설정됐습니다.

이후 2025년 9월 1일 접수된 갑구 3번 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 말소기준권리 자체인 근저당권 역시 매각으로 소멸합니다.

② 가격·회차 분석 — 신건 배당은 충분하지만 가격 메리트는 별도 검증

현재 매각조건은 감정가와 최저매각가가 모두 140,000,000원인 신건입니다. 유찰 횟수는 0회이며, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

신건에서 1억 4,000만원에 낙찰받는다고 가정하면 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득가는 1억 4,000만원입니다. 하지만 실질취득가가 1억 4,000만원이라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 동일 단지 및 유사 물건의 최근 거래가격, 1층의 선호도, 내부 상태와 관리비 등을 확인하기 전에는 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

유찰이 진행되면 배당재원이 줄어 채권자 미배당액은 증가합니다. 신건에서는 채권자 청구액이 모두 배당되지만, 1회 유찰 시 9,302,520원, 2회 유찰 시 31,347,320원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.

여기서 반드시 구분해야 할 점이 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인의 인수금액과 동일하지 않습니다. 현재 확인된 권리구조에서는 유찰에 따른 채권자 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 임대차관계에서 별도 인수권리가 발견되는 경우는 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

신건 1억 4,000만원 기준 집행비용 276만원을 공제한 뒤 박삼순 근저당권과 박은주 신청채권자에게 총 118,934,520원이 배당됩니다. 잔여 18,305,480원은 소유자 교부 예상액입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 실제 확인되는 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 이동면 천리 소재 용인종합사회복지관 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 1층 102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비와 급·배수시설, 난방시설, 주차장, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
• 토지 이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합합니다. 가축사육제한구역 및 성장관리권역에도 해당합니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가서에는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 외국인 등 대상 지정사항이 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.11.17.이므로 현재 적용되는 지정 여부와 허가대상·용도를 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 내부 상태, 누수, 수리비, 공용부분 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트라는 주거용도만으로 유동성을 단정할 수 없습니다. 주변에 아파트·다세대·근린생활시설이 혼재하고 본건은 1층이므로 실제 거래가격과 층별 선호도, 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차 및 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 현황조사서, 실제 점유자 및 임대차계약을 대조하세요. 새로운 대항력 임차인이 확인되면 보증금 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2006.12.06. 박삼순 근저당권(채권최고액 65,000,000원)이 말소기준입니다. 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서를 입찰 직전에 대조하세요.
• 실거래와 입찰 상한. 최저가 140,000,000원은 감정가의 100%입니다. 동일 단지 및 유사 조건의 최근 거래, 1층 거래가격, 내부 수리비를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 권리상 안전하다는 이유만으로 신건에 높은 가격을 제시해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원으로 예상됩니다. 다만 유찰에 따른 채권자 미배당 증가와 매수인 인수액은 별개의 개념이며, 실제 입찰 판단은 시세와 점유 위험을 함께 고려해야 합니다.
• 배당 및 세금. 집행비용 2,760,000원은 추정치입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목과 추가 임차인의 최우선변제 여부를 확인하세요.
• 토지거래허가. 감정평가서에 기재된 지정기간은 2026.08.25.까지입니다. 매각기일 당시 유효한 지정사항과 매수인별 허가의무 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 관리비 및 현장. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 1층 세대의 채광·사생활·소음·누수 및 출입환경을 직접 점검하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기사항과 감정평가 및 배당 시나리오에 근거한 검토 의견입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 전입세대 및 임대차 관계를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “저렴한 낙찰”은 다르다

수원지방법원 2025타경1631은 등기상 권리구조가 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 2006년 12월 6일 설정된 박삼순의 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 1억 4,000만원을 기준으로 하면 근저당권과 신청채권자의 청구액이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 두 가지를 놓치면 안 됩니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 점유 및 임대차 확인이 선행돼야 합니다. 둘째, 최저매각가 1억 4,000만원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 실거래와 비교하지 않고 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

결론적으로 등기상 권리구조는 양호하고 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 적정성과 실제 점유관계는 추가 검증이 필요합니다. 권리만 보고 서둘러 입찰하기보다는 임대차·현장·실거래를 확인한 뒤 응찰 여부와 상한가격을 결정하는 것이 합리적입니다.

권리는 긍정적, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 바로 여기에 있습니다.