수원지방법원 2025타경56567. 경기도 화성시 우정읍 화산리 694-13 소재의 기타 및 토지 물건입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 제2종근린생활시설인 제조업소와 제1종근린생활시설인 소매점, 그리고 토지가 결합된 형태입니다. 소유자는 주식회사데스미인더스트리이며, 2024.08.21 소유권보존등기와 같은 날 용인농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 2024.12.17 개인 근저당권이 추가됐고, 2025년에는 가압류와 국세·건강보험 관련 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 2026.09.16에는 선순위 근저당권자인 용인농업협동조합도 별도 임의경매개시결정을 받았습니다.
배당 계산상 채권자들에게 전액 돌아가지 못하는 금액은 160,446,842원입니다. 그러나 이 부족액이 곧 낙찰자의 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다. 채권자 미배당과 매수인 권리 인수는 구분해야 합니다. 이 물건은 예상 인수액보다 실제 사용 가능 여부, 점유 및 적재물 처리, 토지와 건물의 일괄매각 범위를 확인하는 일이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 화산리 694-13 1동 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 남양만로 867-14 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 토지면적 | 2,998.0㎡ |
| 토지 지목 / 이용 | 대 / 상업용 |
| 소유자 | 주식회사데스미인더스트리 |
| 감정가 / 최저가 | 3,244,692,000원 / 3,244,692,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 건배산업 / 175,603,661원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.21 을구 1번 용인농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,600,000,000원 |
| 공동담보 | 토지 화산리 694-13 · 건물 화산리 694-13 2동 · 토지 화산리 694-21 |
| 등기 발급일 | 2026.11.04 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.08.21 용인농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,600,000,000원이며, 해당 권리의 설정일과 접수일이 모두 2024.08.21입니다. 공동담보에는 화산리 694-13 토지, 화산리 694-13 2동 건물, 화산리 694-21 토지가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 이번 매각 대상의 목록별 일치 여부는 원본 등기와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
이후 2024.12.17 설정된 안정식의 근저당권(채권최고액 390,000,000원)은 후순위입니다. 2025.03.11 주식회사 대아펌프의 가압류 29,084,600원, 2025.06.16 국세 관련 압류, 2025.06.23 주식회사 건배산업의 강제경매개시결정, 2025.08.21 국민건강보험공단의 압류 역시 말소기준권리 뒤에 설정된 권리입니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2025.09.04 설정된 재산보전처분은 양도·담보권·임차권 설정 및 기타 처분행위를 금지하는 내용이었으나, 2026.07.31 회생계획 인가 전 폐지결정에 따라 실효됐고 2026.08.19 말소등기가 이루어졌습니다. 이어 2026.09.16 용인농업협동조합의 임의경매개시결정(2026타경816)이 추가로 등기됐습니다. 이 역시 말소기준권리보다 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 및 점유 확인. 임차인으로 특정된 인원은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현장 방문을 통해 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 시세보다 싸다는 판단은 아직 불가능
현재 감정가와 최저매각가는 모두 3,244,692,000원입니다. 유찰 없이 진행되는 신건이므로 감정가의 100%에서 시작합니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래 평균을 적용할 수 있는 유형이 아닙니다. 제조업소·소매점·토지가 함께 구성된 물건이기 때문에 건물의 실제 사용 가능성과 토지의 활용성까지 함께 평가해야 합니다.
특히 이 물건은 토지면적이 2,998.0㎡인 상업용 대지이며, 계획관리지역 안에 위치한 소규모 공장지대의 근린생활시설입니다. 주거용 부동산과는 수요층 및 임대수익 구조가 다를 수 있습니다. 제조업소가 현재 공실이라는 점과 소매점에 가공판넬 등이 적재되어 있다는 점도 실제 운영 또는 임대 가능성을 판단할 때 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,244,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 34,846,920원 |
| 1. 근저당 · 용인농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 2,600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 안정식 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대아펌프 | 29,084,600원 | 29,084,600원 |
| 4. 강제경매 · 주식회사 건배산업 | 175,603,661원 | 175,603,661원 |
| 5. 임의경매 · 용인농업협동조합 | 175,603,661원 | 15,156,819원 |
| 채권자 미배당 합계 | 3,370,291,922원 | 160,446,842원 부족 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권자 배당액 합계 3,209,845,080원. 채권 총액 3,370,291,922원 대비 160,446,842원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 집행비용은 추정치이며 실제 채권 원리금 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 국세·건강보험 압류 관련 실제 체납액과 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수와 채권 미배당은 다르다
감정가 기준 신건과 이후 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금 감소에 따라 채권자에게 돌아가는 금액도 줄어듭니다. 반면 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 채권자가 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.
| 구분 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 3,244,692,000원 | 160,446,842원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,595,753,600원 | 802,895,858원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,076,602,880원 | 1,316,855,071원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정평가서 기준)
- 입지. 화성시 우정읍 화산리 소재 화산삼거리 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 및 임야가 혼재하며 감정평가서상 소규모 공장지대로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 노선버스 정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지. 면적 2,998.0㎡, 지목 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 계획관리지역이며 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 343,400원/㎡입니다.
- 용도지역 및 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)이 적용됩니다. 일부 토지에는 성장관리계획구역(중점관리/정온)도 기재되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)과 성장관리권역에 해당합니다. 실제 사용 및 향후 개발 가능성은 각 필지별 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 건물 용도. 기호(가)는 제2종근린생활시설(제조업소)로 허가되어 있으며 현재 공실입니다. 기호(나)는 제1종근린생활시설(소매점)로 허가되어 있으며 현재 가공판넬 등이 적재되어 있습니다. 두 건물 모두 일반철골구조 1층, 기타지붕 구조입니다.
- 건물 상태. 외벽과 내벽은 판넬붙임 마감이며 창호는 PVC샷시입니다. 위생·급배수 및 전기설비가 갖춰져 있습니다. 다만 실제 설비 작동 상태와 제조업소로서의 운영 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 보고되지 않았으며 공부와의 차이에 관한 특이 기재도 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 제조업소·소매점과 토지가 결합된 물건입니다. 일반적인 주거용 부동산보다 매수 목적과 실제 사용 업종에 따라 수요가 달라질 수 있으므로 환금성은 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 매각물건명세서 특이사항 — 일괄매각과 적재물 확인
이 내용은 단순히 건물의 권리관계만 확인해서 끝낼 사안이 아닙니다. 제시외 건물의 실제 위치와 규모, 매각 대상 포함 여부, 가공판넬의 소유관계와 반출 책임, 적재물로 인한 건물 사용 제한을 확인해야 합니다. 토지 경계에 설치된 시설물 역시 실제 경계와 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
특히 일괄매각 대상에 포함된 토지와 건물의 범위가 등기상 공동담보 범위와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 공동담보에 화산리 694-21 토지와 2동 건물이 기재되어 있으므로, 실제 입찰 대상 목록 및 매각 범위를 원본 서류로 대조하는 과정이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 적정성. 최저매각가 3,244,692,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 유사한 용도의 토지·근린생활시설 거래사례와 임대수익 가능성을 확보한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 및 임대차. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 및 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 적재물 확인. 목록 2 내부에 적재된 가공판넬의 소유자와 반출 책임을 확인해야 합니다. 낙찰 후 물건 처리에 추가 비용이나 인도 문제가 발생할 가능성을 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·규모·실제 이용상태를 확인하고 매각 대상에 포함되는 범위를 원본 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 공동담보. 용인농업협동조합의 공동담보에 기재된 토지 694-13, 건물 2동, 토지 694-21과 실제 매각 대상의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 및 압류. 국세 및 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액과 배당 여부를 확인해야 합니다. 예상배당 계산에는 당해세 등이 충분히 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역 및 성장관리계획구역의 세부 규제를 확인하고 제조업소·소매점으로 계속 사용할 수 있는지, 업종 변경이나 건축 관련 제한은 없는지 점검해야 합니다.
- 시설 및 경계. 휀스, 옹벽, 바닥콘크리트, 전주 등 경계시설의 실제 위치와 소유·사용관계를 확인하고 차량 진출입 및 도로 접면 상태를 직접 살펴봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 실제 현장을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 “좋은 가격”을 의미하지는 않는다
수원지방법원 2025타경56567은 말소기준권리가 명확합니다. 2024.08.21 용인농업협동조합의 근저당권 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 등재된 임차인도 없습니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 인수 부담은 낮은 편입니다.
그러나 32억 원이 넘는 신건에서 권리상 안전하다는 이유만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 이 물건은 제조업소와 소매점, 토지가 결합된 형태이며 제조업소는 공실이고 소매점에는 적재물이 있습니다. 일괄매각과 제시외 건물, 공동담보의 범위도 확인해야 합니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 기준이 없으므로 감정가가 적정한지 아직 판단할 수 없습니다.
권리상 인수 부담은 낮습니다. 하지만 가격 경쟁력과 환금성은 별도의 검증이 필요합니다. 예상 채권 미배당 160,446,842원은 매수인 인수액이 아니지만, 세금과 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 권리분석이 아니라 토지·건물의 실제 활용가치와 일괄매각 대상의 정확한 범위를 확인한 뒤 적정 입찰가를 결정하는 데 있습니다.
