수원지방법원 2025타경57211. 경기도 용인시 기흥구 동백동 381-2 일대의 기타 및 토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 부동산 표시는 동백동 381-2, 381-8, 383-1이며, 토지면적은 527㎡입니다. 감정평가상 현황은 고물상(창고)으로 이용 중인 경량철골조 1층 건물과 토지입니다. 일반적인 주거용 부동산이 아니라 토지와 소규모 창고형 건물을 함께 살펴야 하는 물건입니다.
권리의 핵심은 2014년 5월 27일 설정된 오산새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,163,500,000원이며, 해당 근저당권은 2024년 엠씨아이대부 주식회사로 이전됐습니다. 이후 2025년 임의경매가 개시됐고 2026년 용인시 압류가 추가됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 권리분석의 결론과 현장조사의 결론은 구분해야 합니다. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 거주인 부재 및 폐문으로 건물 내부조사도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 인수액 0원은 현재 배당 추정 기준의 결론이지, 미확인 점유관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57211 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백동 381-2 등기상 부동산 표시: 동백동 381-2, 381-8, 383-1 |
| 물건종류 / 이용현황 | 기타 + 토지 · 고물상(창고) 이용 중 |
| 토지 | 527㎡ · 지목 잡종지 · 토지이용상황 주거나지 · 자연녹지지역 |
| 건물 | 경량철골조(파이프조) · 경량철골 박공지붕 · 지상 1층 · 사용승인일 2001.01.12 |
| 소유자 | 김영석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,605,355,000원 / 1,605,355,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 981,791,484원 |
| 기준권리 | 2014.05.27. 을구 9번 근저당권 · 오산새마을금고 · 채권최고액 1,163,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지상 컨테이너 2동은 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준권리
이 사건의 말소기준권리는 을구 9번 근저당권입니다. 2014년 5월 27일 오산새마을금고가 설정했으며, 채권최고액은 1,163,500,000원입니다. 이 근저당권이 2024년 10월 30일 엠씨아이대부 주식회사로 이전됐으므로, 현재 경매 신청채권자와 근저당권의 권리승계 관계를 함께 확인해야 합니다.
2025년 8월 5일 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026년 2월 5일에는 용인시 압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 2014년 말소기준 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 을구에 설정됐던 근저당권들 및 2017년 이덕환 명의 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 신건 16.05억, 시세 검증은 별도
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,605,355,000원입니다. 유찰이 한 차례도 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
이 물건은 일반적인 아파트나 다세대주택처럼 동일 면적의 실거래 평균을 그대로 대입하기 어렵습니다. 고물상·창고로 이용되는 건물과 자연녹지지역 토지가 결합된 물건이므로 토지의 이용 가능성, 건물의 실제 상태, 접근도로, 용도지역 및 허가 조건을 함께 검토해야 합니다.
유찰 회차별 매각가격 및 담보채권 미배당 추정입니다. 아래 금액은 제시된 회차별 시나리오를 그대로 반영한 것입니다.
| 구분 | 매각예정가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,605,355,000원 | 100% | 0원 | 423,401,450원 |
| 1회 유찰 | 1,284,284,000원 | 80% | 0원 | 105,541,160원 |
| 2회 유찰 | 1,027,427,200원 | 64% | 148,747,072원 | 0원 |
미배당액은 기준 근저당권의 채권최고액 1,163,500,000원을 기준으로 한 담보채권 부족액입니다. 매수인에게 인수되는 금액이 아닙니다. 실제 배당은 확정된 피담보채권액, 이자 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,605,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,453,550원 |
| 1. 을구 9번 근저당권(오산새마을금고 설정 · 엠씨아이대부 이전) | 1,163,500,000원 | 1,163,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 423,401,450원 |
신건 가격 1,605,355,000원을 기준으로 하면 집행비용 약 1,845만원을 공제하고, 기준 근저당권 채권최고액 11억 6,350만원을 전액 배당하는 구조입니다. 추정표상 잔여액은 423,401,450원입니다.
④ 입지·토지·건물 및 환금성 메모
- 입지. 동막교차로 북측 인근입니다. 주변에는 요양원, 단독주택, 소규모 공장, 나지, 임야 등이 혼재해 있습니다. 전형적인 대단지 주거지역보다는 여러 용도가 섞인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 가능하고 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다. 다만 토지의 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 도로 폭과 차량 회전·진입 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 이용. 토지면적 527㎡, 지목은 잡종지이며 토지이용상황은 주거나지로 기재돼 있습니다. 현재 이용현황은 고물상(창고)이므로 공부상 이용상황과 실제 이용상황을 함께 살펴야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등이 기재돼 있고 준보전산지와 접하는 것으로 표시돼 있습니다. 향후 이용이나 개발 가능성을 임의로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 토지 규제. 토지거래계약허가구역으로 기재돼 있으므로 허가 대상자·대상 용도·적용 기간은 관할 행정청에 확인해야 합니다. 특히 토지 취득과 향후 이용계획에 관한 별도 검토가 필요합니다.
- 건물 상태. 경량철골조(파이프조) 경량철골 박공지붕의 지상 1층 건물이며 사용승인일은 2001.01.12입니다. 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인되지만, 내부조사가 이뤄지지 않아 실제 관리상태·시설·수선 필요성은 판단할 수 없습니다.
- 컨테이너. 본건 토지 위에 컨테이너 2동이 있으나 이동이 용이하다는 이유로 매각 및 평가에서 제외됐습니다. 매각 대상 건물과 구분되므로 컨테이너의 소유관계, 반출 주체, 철거 및 토지 인도 문제를 확인해야 합니다.
- 경계. 감정평가서에서 인접지와의 경계를 확인하라고 명시했습니다. 3개 필지의 경계와 실제 사용범위, 인접 토지와의 점유관계를 지적도·현황측량 등을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 고물상·창고 이용 토지와 건물의 결합 물건으로 일반 주거용 부동산과 수요층이 다를 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 매각가의 적정성과 재매각 가능성은 별도의 현장조사 및 인근 거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 현재 확인된 임차인 목록은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약, 보증금, 사업자등록 여부를 확인하고 매각물건명세서 및 현황조사서 원본과 대조하세요.
- 내부 현장조사. 건물 내부가 조사되지 않았으므로 구조·누수·노후화·전기 및 설비 상태를 확인해야 합니다. 내부 상태를 확인하지 못한 채 감정가를 그대로 적정가격으로 받아들이면 안 됩니다.
- 3개 필지 경계. 동백동 381-2, 381-8, 383-1의 지적도 및 토지대장을 대조하고 실제 경계와 사용면적을 확인하세요. 감정평가서도 인접지 경계 확인을 요구하고 있습니다.
- 컨테이너 2동. 매각 및 평가에서 제외된 시설입니다. 소유관계와 반출 책임, 토지 인도 시 처리방법을 확인하고 입찰가격에 반영할 비용이 있는지 검토하세요.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 토지거래허가구역 등 관련 규제를 확인하세요. 현재 고물상·창고 이용이 향후에도 가능한지, 다른 용도로 변경할 수 있는지 관할 행정청에 문의해야 합니다.
- 도로와 진입. 차량 진출입 가능이라는 감정평가 의견과 실제 도로접면 상태를 현장에서 대조하세요. 차량 진입 폭, 대형 차량 회전, 인접지 통행 문제를 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당과 채권승계. 신청채권자 청구액 981,791,484원과 근저당 채권최고액 1,163,500,000원을 구분하세요. 엠씨아이대부로의 근저당권 이전과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정을 원본 등기로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 1,605,355,000원, 1회 유찰 시 1,284,284,000원, 2회 유찰 시 1,027,427,200원입니다. 이는 회차별 최저매각가격 시나리오일 뿐 시세 대비 저렴하다는 근거는 아닙니다.
- 추가 비용. 취득세·등기비용·미납 공과금·관리 및 정리비용 등을 별도로 확인하세요. 집행비용 추정액과 소유자 잔여액은 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서, 지적도 및 토지대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 현장 위험 0원”
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2014년 오산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 해당 권리는 엠씨아이대부로 이전됐습니다. 후순위 경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 감정가 16억 535만원을 그대로 받아들여서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 적정성을 판단할 수 없고, 건물 내부조사가 불가능했으며 임대관계도 미상입니다. 여기에 자연녹지지역의 토지이용 규제, 3개 필지의 경계, 매각에서 제외된 컨테이너 2동까지 확인해야 할 사항이 적지 않습니다.
특히 2회 유찰 시 근저당권의 미배당액이 약 1억 4,875만원으로 추정되지만, 이 금액은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 부족과 매수인 부담을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
최종 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 현장·토지·가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 실제 점유관계와 건물 내부, 토지 경계 및 이용 규제를 확인하고 그 결과를 바탕으로 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
