수원지방법원 2025타경57447. 경기도 화성시 석우동 동탄삼성쉐르빌 6층 632호에 대한 강제경매입니다. 사건상 물건종류는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가서에는 현재 이용상태가 오피스텔로 기재되어 있습니다. 이처럼 분류와 실제 이용상태를 구분해서 살펴야 하는 물건입니다.

권리관계에서 가장 중요한 것은 2012년에 설정됐던 삼성화재 근저당권이나 과거 전세권이 아닙니다. 해당 권리들은 2015년 해지·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 2월 8일 농협은행 가압류이며, 이보다 앞선 2021년 2월 18일에 전입한 임차인 김성현 씨의 대항력이 핵심입니다.

매각물건명세서는 을구 5번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 임대차보증금 1억 3,500만원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용입니다. 따라서 이 사건은 단순히 임차권등기가 경매로 말소되는지만 볼 것이 아니라, 실제 임차보증금이 얼마만큼 배당되고 얼마가 남는지를 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 핵심은 선순위 대항력 임차인

등기부상 2011년 신탁등기는 이후 말소됐으며, 2012년 7월 9일 김영주 씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 삼성화재해상보험의 근저당권 채권최고액 107,900,000원과 2012년 7월 19일 설정된 강형근 씨의 전세권 80,000,000원은 모두 2015년 10월 30일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

2024년 2월 8일 농협은행의 가압류 청구금액은 22,124,188원입니다. 이후 2025년 8월 21일 이훈동의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 경매 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

다만 임차인 김성현 씨의 을구 5번 임차권등기는 2025년 8월 26일 접수됐습니다. 임차권등기 자체의 말소 여부와 그 이전부터 존재한 임대차의 대항력·보증금 반환 문제는 구분해야 합니다. 임차권등기가 경매로 말소된다는 이유만으로 임차보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있다는 점이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억 3,500만원

김성현 씨는 전유부분 전부를 대상으로 임대차보증금 135,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 임대차계약일은 2021년 1월 6일, 점유개시일은 2021년 2월 17일, 주민등록일과 확정일자는 모두 2021년 2월 18일입니다. 배당요구는 2025년 9월 2일 접수됐습니다.

보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 판단합니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 구조이므로 임차보증금 1억 3,500만원을 배당재원에서 우선적으로 고려해야 합니다.

③ 인수 시나리오 — 유찰되면 보증금 미배당액이 늘어난다

이 물건은 시세 비교보다 먼저 임차보증금 인수 구조를 계산해야 합니다. 현재 최저가 139,000,000원에서는 집행비용 추정액을 제외하고도 임차보증금 135,000,000원을 전액 배당할 수 있는 시뮬레이션입니다. 그러나 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 전환됩니다.

핵심은 1회 유찰 후 최저가가 111,200,000원으로 내려가더라도 매수인이 26,156,800원을 추가 인수하는 시나리오라는 점입니다. 2회 유찰로 88,960,000원까지 내려가면 인수액은 48,041,280원으로 커집니다.

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 139,000,000원에서 집행비용 추정액 2,746,000원을 제외하면 136,254,000원이 남습니다. 여기서 임차보증금 135,000,000원이 전액 배당되고, 잔여 1,254,000원이 농협은행 가압류 채권에 배당되는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

채권자 총 청구액 141,464,023원 중 예상 배당액은 1,254,000원이며, 채권자 미배당액은 140,210,023원입니다. 임차보증금은 별도 항목으로 135,000,000원 전액 배당을 가정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 비교보다 실질취득액을 먼저 확인

현재 확인된 자료만으로는 동일 건물·동일 호실 유형의 실거래 비교를 통한 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 139,000,000원을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.

다만 가격을 검토할 때는 임차보증금 인수액을 반드시 포함해야 합니다. 현재 회차는 실질취득액 139,000,000원, 1회 유찰 시 137,356,800원, 2회 유찰 시 137,001,280원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 한림대학교 동탄성심병원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 병원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 물건종류는 근린시설이나 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 사용과 건축물대장상 용도, 임대차 가능 용도를 대조해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 외장용 석재 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 지역난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 부지 남동측은 폭 12m, 남서측과 북동측은 폭 10m 정도의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 근린상업지역, 도시지역, 화성동탄(1) 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 성장관리권역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 없어 거래량이나 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다. 오피스텔 이용상태와 실제 임대수요를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김성현 씨의 보증금 135,000,000원, 전입일 2021.02.18., 확정일자 2021.02.18. 및 배당요구 접수 여부를 원본 서류로 재확인하세요.
• 매수인 인수액 계산. 입찰가격만 계산하지 말고 해당 가격에서 예상되는 임차인 배당액과 미배당 보증금 인수액을 함께 계산해야 합니다.
• 배당표 재검토. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 및 다른 배당요구권자의 권리를 확인해 실제 배당액이 달라지는지 점검하세요.
• 임차권등기 확인. 을구 5번 임차권등기의 경매상 말소와 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 별개입니다. 매각물건명세서의 인수 조건을 반드시 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 전출 여부, 열쇠 인도 및 명도 조건을 현장과 현황조사서에서 확인하세요.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장, 실제 사용현황, 임대차 용도 및 금융기관의 담보취급 조건을 대조하세요.
• 등기부 재확인. 과거 삼성화재 근저당권과 강형근 전세권은 2015년 말소됐습니다. 현재 유효한 권리와 경매로 소멸할 권리를 최신 등기사항전부증명서로 구분하세요.
• 시세·관리비 확인. 동일 건물의 실제 거래가격, 임대료, 공실, 관리비 체납 및 수익률을 확인한 뒤 실질취득액과 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가가 낮은 취득원가는 아니다”

수원지방법원 2025타경57447의 핵심은 대항력과 우선변제권을 가진 임차인 김성현 씨의 보증금 135,000,000원입니다. 2024년 농협은행 가압류보다 앞선 전입일을 갖추고 있고, 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

현재 신건 가격 139,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당을 가정해 인수액이 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시에는 26,156,800원, 2회 유찰 시에는 48,041,280원의 인수액이 발생하는 시나리오입니다. 그 결과 실질취득액은 유찰 후에도 약 1억 3,700만원 수준을 유지합니다.

여기에 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 경쟁력도 아직 판단할 수 없습니다. 근린시설이라는 사건 분류와 오피스텔이라는 실제 이용상태의 차이도 확인해야 합니다.

결론은 권리위험을 가볍게 볼 수 없는 조건부 입찰 물건입니다. 현재 회차의 인수액 0원이라는 숫자만으로 안전성을 판단해서는 안 되며, 유찰 후에는 반드시 낙찰가와 미배당 보증금 인수를 합산해야 합니다. 입찰의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.