수원지방법원 2025타경57861. 용인시 수지구 상현동 광교푸르지오시티1단지 8층 816호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 상현역 인근 업무·상업지역에 위치하고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 144,000,000원입니다.

겉으로 보이는 최저가보다 먼저 확인해야 할 사실은 임차인의 권리 발생 순서입니다. 소유자 김한웅의 근저당권은 2023년 설정됐지만, 임차인 오주연은 이미 2021년에 점유를 시작하고 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2024년 임차권등기까지 이뤄졌습니다. 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차인의 미변제 보증금에 관한 매수인 인수 문제가 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 근저당보다 빠르다

등기상 말소기준권리는 2023.08.18 접수된 을구 1번 황우석 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

반면 임차인 오주연은 2021.11.08 점유를 시작하고 2021.11.09 주민등록을 마쳤습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 임차권등기 자체는 2024년에 이루어졌지만, 대항력 판단에서는 임차권등기일만이 아니라 그보다 앞선 점유와 주민등록을 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

2026.01.29의 을구 2-2번은 오주연 임차권등기에 관한 확정일자 경정입니다. 별도의 독립된 임차인이나 새로운 157,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 확인되는 임차인은 오주연 1명입니다.

③ 실질취득금액 — 최저가보다 인수구조가 중요하다

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하면 단순 낙찰가와 실제 취득 부담을 구분해야 합니다. 특히 보증금이 최저매각가보다 큰 경우에는 낙찰가만을 기준으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

일반적인 선순위 임차인 인수형에서는 낙찰대금에서 임차인에게 배당이 이루어지는 만큼 매수인의 보증금 인수잔액이 감소합니다. 이 경우 낙찰가와 인수잔액을 합한 부담이 보증금 수준으로 수렴하거나 고정될 수 있습니다.

다만 이 사건의 제시된 배당 계산은 임차인에게 0원을 배당하고 보증금 157,000,000원 전액을 별도로 인수하는 구조입니다. 따라서 이 계산을 그대로 적용하면 현재 총부담은 157,000,000원이 아니라 301,000,000원입니다. 향후 임차인에게 실제 배당이 발생한다면 그 배당액만큼 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰 후에도 인수액 확인

각 회차의 최저매각가와 예상 인수액은 제시된 시나리오를 따랐습니다. 총부담은 두 금액의 단순 합계이며, 실제 배당액이 변경되면 인수액과 총부담도 달라집니다. 유찰이 진행된다는 보장이나 제시된 최저가에 낙찰된다는 보장은 없습니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류

광교푸르지오시티1단지 816호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 인근에 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 업무지역이라는 입지 특성이 있지만, 실제 거래가격과 임대수익을 확인해야 취득가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.

현재 분석에서 확정할 수 있는 가격은 감정가 144,000,000원과 최저매각가 144,000,000원, 그리고 예상 인수보증금 157,000,000원입니다. 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서는 144,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

집행비용 2,816,000원과 근저당권자 배당액 141,184,000원의 합계는 144,000,000원입니다. 임차인 배당액과 소유자 잔여액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 상현중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재한 업무지역이 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반버스·마을버스·직행버스 정류장이 있습니다. 동측 인근에는 신분당선 상현역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 10층 건물 중 8층 816호입니다. 급배수·위생·승강기·소화전 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 상업·업무용 건부지로 이용 중이며, 대체로 평탄한 가로장방형 토지입니다. 동측 약 15m, 남측 약 10m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 속하며, 성장관리권역·택지개발지구 및 비행안전제3구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지가격. 공시지가 4,609,000원/㎡, 토지면적 1,612.6㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 호실의 거래시세와 동일한 지표가 아닙니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 상현역 인근이라는 교통 접근성은 검토 요소지만, 실제 매매·임대 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인. 오주연의 점유개시일 2021.11.08, 주민등록일 2021.11.09와 말소기준권리 2023.08.18의 선후관계를 확인하세요.
• 보증금 원본 확인. 157,000,000원의 임대차계약서와 7,000,000원 증액계약 내용을 확인하세요.
• 확정일자 경정. 2026.01.29 경정등기의 내용과 정정된 확정일자가 우선변제 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 배당요구 및 배당액. 임차인의 배당요구 신고 내용, 우선변제권 인정 여부, 배당 예정액을 대조하세요. 실제 인수액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
• 매각물건명세서. 미변제 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 확인하고 변경 여부를 점검하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 별도로 현재 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 인도 및 보증금 반환 관련 협의 가능성을 점검하세요.
• 실질취득 계산. 낙찰가 외에 인수보증금, 취득세 및 기타 부대비용을 반영하여 자금계획을 작성하세요.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 후 총부담과 비교하세요.
• 용도 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 현장 확인으로 대조하세요.
• 관리비 체납. 관리주체에 공용부분 관리비 등 미납 내역을 확인하세요.
• 파산·청산 절차. 청산을 위한 형식적 경매라는 개시 원인과 파산관재인의 역할, 매각조건을 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수보증금”

이 사건의 가장 중요한 권리관계는 분명합니다. 임차인 오주연의 전입신고가 말소기준 근저당권보다 앞서고, 매각물건명세서에 미변제 임차보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 보증금은 157,000,000원으로 신건 최저매각가 144,000,000원보다 큽니다.

현재 예상배당표는 임차인 배당액을 0원으로 계산하고 보증금 전액을 인수하는 것으로 처리합니다. 이 가정을 적용하면 최저가에 낙찰받더라도 실질적인 취득 부담은 301,000,000원입니다. 실제 우선변제 및 배당 결과가 달라질 수 있으므로 이 금액을 확정적인 인수액으로 받아들여서도 안 됩니다.

상현역 인근이라는 입지 조건은 있지만, 최근 실거래 가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 특히 선순위 임차보증금 문제는 유찰만으로 해결되지 않습니다.

결론은 권리 위험 높음, 가격 판단 보류입니다. 입찰을 검토한다면 먼저 임차인의 실제 배당 가능액과 매수인 인수잔액을 확인하고, 그 금액을 포함한 총취득비용을 실제 시세와 비교해야 합니다. 이 두 가지가 확인되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.