수원지방법원 2025타경58029. 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 신우리버빌 102동 403호, 전용면적 63.66㎡의 연립주택입니다. 소유자는 김정자 씨이며 2015년 9월 3일 매매로 101,000,000원에 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 133,000,000원으로 신건 상태입니다.
이 사건은 단순히 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는지만 확인해서는 안 됩니다. 을구 5번 양영자의 주택임차권등기가 핵심입니다. 임차보증금은 75,000,000원이고 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.
더욱 주의할 점은 임차권자 양영자와 강제경매 신청채권자 양영자가 동일인이라는 사실입니다. 임차권의 실체에 관해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 경고도 있습니다. 이를 근거로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차의 실제 성립과 보증금 지급, 배당의 귀속을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 469-8 신우리버빌 제102동 제403호 도로명: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 포곡로297번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(연립주택) · 전용 63.66㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 4층 |
| 단지 정보 | 신우리버빌(102동) · 총 16세대 · 2002.09.12 준공 |
| 소유자 | 김정자 (2015.09.03 매매 · 거래가 101,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 양영자 / 78,390,712원 |
| 기준권리 | 2023.10.06 갑구 11번 가압류 · 경기신용보증재단 · 14,540,000원 |
| 임차보증금 | 75,000,000원 · 양영자 · 을구 5번 주택임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수 여부가 핵심
말소기준으로 산출된 권리는 2023년 10월 6일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 청구금액은 14,540,000원입니다. 그 이후의 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 권리도 구분해야 합니다. 2002년 우리은행 근저당권(채권최고액 66,000,000원)은 2007년 3월 14일 말소됐고, 2015년 중소기업은행 근저당권(채권최고액 48,000,000원)은 2019년 11월 25일 말소됐습니다. 현재 매각으로 인수할 근저당권으로 남아 있는 권리는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 7,500만원과 대항력 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 | 주요 내용 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양영자 | 75,000,000원 | 대항 가능 명시 | 확인 필요 | 승계 아님 | 임차권등기 · 배당요구 2025.03.25 · 미배당 잔액 매수인 인수 문구 |
| 임대차계약일 | 2022.08.11 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.09.07 |
| 주민등록일자 | 2022.09.13 (임차권등기 기재) |
| 확정일자 | 2022.09.14 |
| 임차권등기일 | 2025.03.25 |
| 배당요구일 | 2025.03.25 |
| 임차보증금 | 75,000,000원 |
| 임차권자 | 양영자 |
임차권등기에 기재된 임대차계약일은 2022년 8월 11일이며, 점유개시일 2022년 9월 7일, 주민등록일자 2022년 9월 13일, 확정일자 2022년 9월 14일입니다. 이 날짜들이 실제 점유와 전입 사실에 부합한다면 2023년 10월 6일 가압류보다 앞선 임대차 권리일 가능성이 있습니다.
다만 임차인 조사 메모에는 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가하다는 경고도 있습니다. 따라서 등기부 임차권등기의 주민등록일자와 실제 주민등록·점유 사실을 원본으로 대조해야 합니다. 확정일자 기재와 배당요구 사실만으로 실제 배당 순위 및 전액 배당까지 확정되는 것은 아닙니다.
보증기관 승계와는 구별됩니다. 양영자는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인으로 집계되는 명의는 1명입니다. 핵심은 임차보증금 75,000,000원의 실체와 매각대금에서 실제로 얼마가 배당되는지입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 기록된 거래보다 높다
신우리버빌(102동)은 총 16세대, 2002년 9월 준공된 소규모 연립주택입니다. 확인되는 실거래 표본은 2건이며, 거래 시점은 2021년 11월과 2022년 9월입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 57.69㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 2021.11 | 63.66㎡ | 5층 | 100,000,000원 |
| 평균 | 2건 | — | 97,500,000원 |
기록된 거래 평균은 97,500,000원입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 평균보다 35,500,000원 높으며, 평균 대비 136.4%입니다. 최신 거래 역시 2022년 9월 95,000,000원으로 확인됩니다.
다만 이 거래표본은 2021~2022년에 형성된 오래된 자료입니다. 2022년 9월 거래는 전용 57.69㎡로 대상 물건 63.66㎡와 면적 차이도 있습니다. 따라서 97,500,000원을 2026년 현재의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 반대로 오래된 표본이라는 이유로 133,000,000원의 가격이 합리적이라고 볼 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 14,540,000원 | 14,540,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 양영자 | 78,390,712원 | 78,390,712원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,407,288원 |
위 금액은 제공된 매각가 133,000,000원 기준 배당 계산입니다. 채권 합계 92,930,712원, 집행비용 2,662,000원을 제외한 잔여금은 37,407,288원으로 산출됩니다.
임차보증금 75,000,000원이 배당으로 전액 변제된다면 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 반대로 전액 미배당되는 극단적인 경우에는 보증금 75,000,000원 전부가 인수 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 현재 최저가에 단순 합산한 취득 부담은 208,000,000원입니다. 이는 전액 미배당을 가정한 상한 시나리오이며 실제 인수액을 뜻하지 않습니다.
| 가격 시나리오 | 매각가 | 양영자 배당액 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 133,000,000원 | 78,390,712원 | 0원 | 37,407,288원 |
| 1회 유찰(80%) | 106,400,000원 | 78,390,712원 | 0원 | 11,179,688원 |
| 2회 유찰(64%) | 85,120,000원 | 68,647,840원 | 9,742,872원 | 0원 |
유찰 시나리오의 배당액은 제공된 예상배당 계산을 그대로 표시한 것입니다. 특히 2회 유찰 시 신청채권자 배당액은 68,647,840원으로 줄어듭니다. 이 금액과 임차보증금의 실제 변제액은 동일하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 용인시립포곡도서관 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 부정형 평지, 소로각지입니다. 토지면적은 675㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역(지원/헬기 2km) 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등을 대상으로 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있어 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 여부는 해당 사항 없음으로 표시되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 연립주택입니다. 확인된 실거래가 2건뿐이고 최신 확인 거래도 2022년 9월이므로 현재 거래 수준과 매수 수요를 판단하기 어렵습니다. 대단지 아파트보다 환금성 검토에 더 신중해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 을구 5번 임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 원본으로 대조하세요. 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
- 임차보증금 지급 증명. 75,000,000원의 실제 지급내역, 임대차계약서, 계좌이체 자료, 보증금 반환 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 2022.09.07 점유개시, 2022.09.13 주민등록, 2022.09.14 확정일자의 실제 사실관계를 주민등록초본과 점유 관련 자료로 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 양영자가 임차권자이자 경매 신청채권자입니다. 두 권리의 발생 원인과 청구금액 78,390,712원의 성격, 임차보증금과의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당금 재검토. 현재 계산상 인수 0원이라도 임차보증금이 별도로 배당되는지 확인하기 전에는 0원으로 확정하지 마세요. 배당요구 내역과 배당순위, 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한. 최저가 133,000,000원은 기록된 실거래 평균 97,500,000원의 136.4%입니다. 임차보증금 인수 가능액을 더한 실질취득비용을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 현장 및 관리비. 실제 점유자와 명도 가능성, 건물 관리 상태 및 공용부분 체납관리비를 확인하세요.
- 토지이용규제. 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한과 토지거래허가구역의 현재 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 배당요구 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표의 0원은 인수 0원의 확정이 아니다”
이 사건은 일반적인 가압류·압류 소멸만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고 이후 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 별도로 임차보증금 75,000,000원의 미배당 잔액 인수 문제가 남아 있습니다.
특히 임차권자 양영자와 강제경매 신청채권자 양영자가 동일인이라는 점, 임차권등기의 실제 임대차 성립 여부, 신청채권과 임차보증금의 관계, 매각대금에서 실제 변제되는 금액을 확인해야 합니다. 제공된 배당 계산은 매수인 인수액을 0원으로 표시하지만, 매각물건명세서에는 미배당 잔액의 매수인 인수 문구가 명시되어 있습니다. 두 내용을 대조하지 않은 상태에서 무인수 물건으로 판단하는 것은 위험합니다.
가격도 문제입니다. 신건 최저가 1억 3,300만원은 확인된 실거래 평균 9,750만원의 136.4%입니다. 실거래 표본이 오래됐다는 한계는 있지만, 현재 자료만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 16세대 소규모 연립주택이라는 환금성 문제도 고려해야 합니다.
최종 판단: 권리·임차보증금 확인 전 입찰 보류. 임차보증금의 실제 배당액과 인수 잔액이 확정되고, 현재 시세가 별도로 검증된 이후에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다. 신건 최저가만 보고 입찰할 사건은 아닙니다.
