수원지방법원 2025타경58083. 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 301-3, 심포니하임 2층 205호입니다. 물건 종류는 연립·다세대이며, 감정평가상 철근콘크리트구조 2층 건물입니다. 2021년 3월 4일 이종호 씨가 3억 9,000만원에 취득했고, 같은 날 안양지구축산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채무 문제가 발생하면서 근저당권자가 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리분석의 중심은 2021년 3월 4일 설정된 채권최고액 3억 2,760만원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 김민서 씨의 가압류 7,000만원과 한국주택금융공사의 가압류 124,898,395원은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인으로 등재된 최승룡 씨의 전입일이 기준권리보다 늦다는 점과 보증금 미상이라는 점은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리의 출발은 2020년 3월 5일 공유자 박재만·박용민의 소유권보존입니다. 같은 날 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌으나, 해당 신탁등기는 2021년 3월 4일 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 이후 이종호 씨가 3억 9,000만원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안양지구축산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.

말소기준권리 이후의 권리관계는 비교적 명확합니다. 김민서 씨의 7,000만원 가압류, 한국주택금융공사의 124,898,395원 가압류, 안양지구축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 신탁등기 역시 경매 이전에 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요

임차인으로 최승룡 씨가 등재되어 있습니다. 전입신고일은 2021년 4월 9일로, 말소기준권리인 2021년 3월 4일 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다.

보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 실제 임차인으로 등재된 사람은 최승룡 씨 1명입니다. 감정평가상 현황은 공실로 기재되어 있지만, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 상세 임대관계는 파악되지 않았습니다. 공실 기재만으로 임대차관계가 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 검증 — 시세 자료 확인 전까지 가격 판단 보류

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 422,000,000원입니다. 유찰이 한 차례도 발생하지 않은 신건입니다.

다만 이 물건은 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 비교자료를 확인할 수 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 기준으로 한 시세 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 4억 2,200만원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 현재 자료만으로 결론 내릴 수 없습니다.

유찰 시 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 가격이 낮아지면 배당받지 못하는 채권액은 커지지만, 이것이 곧 매수인의 인수금 증가를 의미하지는 않습니다. 아래 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산출되어 있습니다.

위 가격은 각 회차의 감정가 대비 매각가격 시나리오이며, 실거래 시세나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다. 실제 매수 판단은 유사 물건 거래가격 및 현장 상태 확인 후 진행해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)

현재 매각가 4억 2,200만원을 가정하면 집행비용 약 662만원을 제외하고 근저당권자에게 3억 2,760만원, 김민서 씨에게 7,000만원, 한국주택금융공사에 1,778만원이 배당되는 구조입니다.

총 채권액은 522,498,395원이고, 예상 채권 배당액은 415,380,000원입니다. 따라서 채권 미배당액은 107,118,395원으로 추정됩니다. 이는 채권자 측의 미회수 금액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 능원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 노변 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 중소규모 창고 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 2층 건물로 외벽은 석재타일 마감, 내벽과 천정은 벽지 및 타일 마감입니다. 위생·급배수, 개별난방, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 1층 주방 겸 거실, 2층 방2, 욕실 및 다락방 구조입니다. 감정평가상 현황 공실로 기재되어 있으므로 실제 점유와 내부 상태를 현장 확인해야 합니다.
• 도로·지형. 부정형 평지의 주택 건부지이며, 단지 내 도로가 개설되어 있습니다. 북측 폭 약 6m 포장도로에 연결됩니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 해당하며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 토지이용계획상 외국인 등 특정 대상과 용도를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.17이므로 현재 지정 여부와 적용 대상은 최신 토지이용계획으로 재확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 연립·다세대 유형이며, 주변에 농경지와 단독주택, 소규모 창고 등이 혼재합니다. 유사 구조·유사 입지의 실거래 확인 전에는 매도 가능 가격과 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 최승룡 씨의 전입일은 2021.04.09로 말소기준권리 이후입니다. 다만 보증금·확정일자·임대차계약서·배당요구 여부를 확인하고 최우선변제 해당 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 상세 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자와 출입·열쇠·명도 상황을 확인하세요.
• 신탁 이력 확인. 교보자산신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2021.03.04 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 신탁원부와 등기사항전부증명서의 말소 여부를 다시 대조하세요.
• 말소기준권리 확인. 2021.03.04 안양지구축산업협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후 가압류 2건과 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 실거래 검증. 같은 지역의 연립·다세대 중 구조, 건물 상태, 입지, 거래시점이 유사한 사례를 확보해야 합니다. 아파트 거래가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다.
• 토지 규제 확인. 자연녹지지역과 자연보전권역 등 각종 제한사항을 확인하고, 토지거래허가구역의 현재 지정 여부와 적용 대상을 관할 기관에 문의하세요.
• 건물 상태 확인. 공실 여부, 누수, 방수, 난방, 다락방 상태, 공용주차장 및 공용부분 관리상태를 확인하세요.
• 추가 비용 확인. 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도비용, 수리비 등 낙찰가 외에 발생할 수 있는 비용을 입찰 전 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 자료를 직접 확인하세요. 특히 보증금 미상 임차인과 최우선변제 여부는 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원”이 “가격 메리트”를 뜻하지는 않는다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 3월 4일 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 임차인 최승룡 씨의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 공실 기재와 실제 임대차관계도 원본 자료 및 현장 확인이 필요합니다.

가격 역시 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가와 최저가는 모두 4억 2,200만원이고 신건이지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교 근거가 없습니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 그것만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

최종 판단은 ‘권리구조는 비교적 양호, 가격은 검증 보류’입니다. 임차인 보증금과 최우선변제 여부를 확인하고, 유사 연립·다세대 실거래 및 실제 건물 상태까지 검증한 뒤 입찰 여부와 상한가격을 정하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수액이 0원이라는 한 가지 사실만으로 신건 입찰을 결정하기에는 아직 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.