수원지방법원 2025타경58238. 수원시 팔달구 북수동 10-1에 소재한 토지와 제2종 근린생활시설의 일괄매각 물건입니다. 토지 면적은 406.0㎡이며, 건물은 1984.11.26 사용승인된 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 건물입니다. 감정평가상 1층은 일반음식점, 지하는 사무소로 이용 중이며 부속 화장실이 있습니다. 제시외 건물과 조경수·정원·화단·석축·테라스·외부계단 등 부대설비도 평가 및 매각 범위에 포함됩니다.

권리의 중심은 2014년 11월 14일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5억 8,800만원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 금호미쓰이화학의 근저당권과 신용보증기금·주식회사국민은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 홍인숙 씨의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다.

하지만 이 사건을 단순히 인수 0원짜리 물건으로만 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 과거 6억원의 전세권 등기가 존재했다가 말소된 이력도 있습니다. 또한 일반상업지역의 근린생활시설이라는 용도, 도시계획도로 저촉, 역사문화환경보존지역 및 경관 관련 규제가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2014.11.14 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원입니다. 갑구 4번 주계환 씨의 소유권이전등기도 같은 날 접수됐으며, 매매 원인일은 2014.10.16입니다.

말소기준권리보다 앞선 농업협동조합중앙회의 근저당권 2건은 2002.10.16 채권최고액 91,000,000원, 2007.10.26 채권최고액 78,000,000원으로 설정됐으나 2014.09.25 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 권리로 남아 있는 것은 중소기업은행의 2014년 근저당권입니다.

그 이후인 2023.11.22 금호미쓰이화학주식회사의 근저당권(채권최고액 1,300,000,000원), 2025.08.25 신용보증기금 가압류(청구금액 3,581,003,905원), 2025.09.19 주식회사국민은행 가압류(청구금액 12,274,604,219원)는 모두 말소기준권리 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리들입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필수

임차인 조사상 홍인숙 씨 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2014.12.09로 말소기준권리인 2014.11.14 중소기업은행 근저당권 설정일 이후입니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 대항력이 없습니다.

홍인숙 씨는 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 배당 가능액을 확정할 수 없습니다. 다만 전입일이 말소기준권리 이후이므로 전입신고만으로 선순위 대항력을 취득한 상황은 아닙니다. 보증기관 대위변제나 승계 중복신고에 해당하는 임차인으로 확인되지 않으며, 실제 임차인 기준 1명입니다.

입찰 전에는 매각물건명세서 원본, 임대차계약서, 전입세대 확인자료, 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다. 특히 홍인숙 씨의 현재 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용과 6억원 전세권의 해지 경위를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격·실질취득 — 신건 22.36억원, 시세 적정성은 미검증

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,235,788,640원입니다. 유찰 0회의 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이므로 낙찰가를 기준으로 한 실질취득 추정액은 2,235,788,640원입니다.

다만 이 금액은 취득세·등기비용·법무비용·수리비·체납 관리비 등 부대비용을 제외한 단순 추정치입니다. 동일 입지·동일 용도의 최근 실거래가격을 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,235,788,640원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치입니다. 중소기업은행과 금호미쓰이화학주식회사는 채권최고액 기준으로 반영했습니다. 중소기업은행의 신청 청구액은 494,526,318원이며, 위 배당 시뮬레이션의 588,000,000원은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 실제 채권잔액 및 배당액은 달라질 수 있습니다.

신건 매각대금 가정에서는 중소기업은행과 금호미쓰이화학주식회사의 채권최고액이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 신용보증기금은 일부만 배당받고, 주식회사국민은행은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 전체 채권자 청구액 17,743,608,124원 가운데 예상 배당액은 2,211,030,754원이며 미배당액은 15,532,577,370원입니다.

⑤ 입지·건물·토지 규제 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 북수동 소재 장안문 남동측 인근입니다. 기존 주택지대로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·관공서·공원 등이 주변에 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 감정평가상 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 406.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역이고 공시지가는 1,600,000원/㎡입니다.
• 도시계획도로. 토지 북동측 일부가 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 감정평가서에는 공법상 제한 정도를 감안해 평가한 것으로 기재돼 있습니다. 향후 신축·증축·대수선 및 토지 활용 시 실제 저촉 범위와 도로계획을 확인해야 합니다.
• 경관·문화재 규제. 특화경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당하거나 저촉됩니다. 역사문화환경보존지역은 2-1구역으로 평지붕 8m 이하, 경사지붕 12m 이하 제한이 기재돼 있습니다.
• 지구단위계획. 화성지구 지구단위계획구역입니다. 4층 이상 단독주택·공동주택 등은 허가가 제한될 수 있다는 평가서 기재가 있으므로, 향후 주거용 전환이나 신축을 고려한다면 관할 부서의 사전 확인이 필요합니다.
• 기타 규제. 일반상업지역 외에도 관광특구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용도 있으나 대상자·대상용도가 특정돼 있으므로 본건의 실제 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 단층건물로 사용승인일은 1984.11.26입니다. 외벽 석재붙임, 내벽 몰탈 위 페인트 및 인테리어 마감, 알루미늄샷시 창호입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 건물 용도 확인. 목록상 건물의 기존 등재용도는 1층 주택, 지하 창고·대피소·보일러실이었으나, 일반건축물대장에는 2010.09.09 1층 제2종 근린생활시설(일반음식점), 2022.11.11 지하 제2종 근린생활시설(사무실)로 용도변경된 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가는 일반건축물대장 기준으로 이뤄졌습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 사용승인 후 상당한 기간이 경과한 건물이므로 누수·구조·전기·급배수·소방설비·지하층 상태를 현장 확인해야 합니다.
• 평가 포함 범위. 조경수·정원·화단·석축·테라스·외부계단 등 부대설비가 토지 및 건물에 포함해 평가됐습니다. 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함되므로 현장과 감정평가 도면을 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 홍인숙 씨의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 배당요구 내용과 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 재확인하세요.
• 6억원 전세권 말소 확인. 2025.07.31 설정된 전세권의 전세금은 600,000,000원이며 2026.01.08 해지 말소됐습니다. 말소등기와 해지 관련 서류를 대조하고, 현재 임차인의 보증금과 별개의 권리인지 확인하세요.
• 시세·수익성 검증. 일반상업지역의 근린생활시설이므로 주거용 부동산의 가격을 기준으로 입찰가를 정하면 안 됩니다. 주변 근린생활시설 거래가격, 실제 임대료, 공실률, 운영비와 건물 유지비를 확인해야 합니다.
• 용도변경 이력. 1층과 지하의 용도변경이 일반건축물대장에 기재돼 있습니다. 현재 건축물대장·등기사항·실제 이용상태를 대조하고, 용도변경 및 영업 관련 인허가에 문제가 없는지 확인하세요.
• 도로 저촉. 북동측 일부의 소로2류 저촉 범위, 도로 편입 가능성, 건축선 및 건축허가 제한을 확인하세요. 단순히 토지 면적 406.0㎡ 전체를 자유롭게 활용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
• 문화재·경관 규제. 역사문화환경보존지역, 특화경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역의 높이·외관·용도 제한을 관할 부서에 문의하세요. 신축이나 증축을 계획한다면 특히 중요합니다.
• 토지거래허가. 기재된 허가구역의 대상자·대상용도·지정기간과 본건의 실제 적용 여부를 확인하세요. 허가구역이 표시돼 있다는 이유만으로 본건이 무조건 허가대상이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 노후 건물 실사. 1984.11.26 사용승인 건물입니다. 지하 사무실의 누수·습기·환기·배수, 벽체와 지붕 상태, 소방 및 전기설비를 확인하고 필요한 보수비를 산정하세요.
• 배당·체납 확인. 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구와 조세채권, 관리비 및 공과금 관련 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·일반건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 확인하세요. 특히 전세권 말소, 임차인 점유, 도로 저촉과 건물 용도는 원본 확인이 필수입니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

수원 2025타경58238은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2014.11.14 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 홍인숙 씨의 전입일은 말소기준권리 이후이며, 등기부상 6억원 전세권도 2026.01.08 말소됐습니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 활용 가능성입니다. 최저가 2,235,788,640원은 감정가와 같은 신건 가격이며, 동일 용도 실거래를 통한 가격 검증이 이뤄지지 않았습니다. 홍인숙 씨의 보증금·확정일자도 미상입니다. 406.0㎡ 토지는 일반상업지역이지만 도시계획도로 저촉과 역사문화·경관 관련 규제가 함께 존재합니다.

특히 1984년 사용승인 건물의 실제 상태, 1층 음식점과 지하 사무실의 적법한 이용 가능성, 향후 증축·신축 제한은 단순한 권리분석만으로 해결되지 않습니다. 채권 미배당액 155억 3,257만원도 매수인이 인수하는 채무는 아니지만, 배당관계와 실제 채권액은 원본으로 확인해야 합니다.

권리상 인수 위험은 낮은 편입니다. 그러나 신건 가격의 적정성은 아직 검증되지 않았습니다. 이 물건은 인수 0원이라는 숫자만 보고 입찰할 대상이 아닙니다. 시세·임대수익·건물 상태·토지 규제를 모두 검토한 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있습니다.