수원지방법원 2025타경58852. 용인시 처인구 모현읍 능원리 에르하임 103동 202호는 전용 59.91㎡ 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강대철이며, 2022.06.17. 거래가액 215,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 현대캐피탈의 가압류를 비롯해 여러 채권자의 압류·가압류가 순차적으로 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 특징은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인 이지훈의 전입·점유개시일은 2022.03.11.로, 말소기준인 현대캐피탈 가압류 2022.10.19.보다 앞섭니다. 일반적으로 이런 선순위 대항력 임차권은 보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 인수조건변경확약서가 제출돼 일반적인 인수형 경매와 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 127-14 에르하임 103동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 오포로25번길 6-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.91㎡ · 철근콘크리트구조 · 3층 건물 중 2층 · 방3·거실·주방·드레스실·세탁실·화장실2 |
| 건물현황 | 에르하임 103동 · 9세대 · 2015.01.15. 사용승인 |
| 소유자 | 강대철 (2022.06.17. 매매 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 229,699,808원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.19. 현대캐피탈 가압류 · 28,030,906원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기부 발급일 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
② 임차인 분석 — 보증금 215,000,000원
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지훈 건물 전부 · 주거 |
2022.03.11. | 2022.02.21. 임차권등기 경정 반영 |
215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 인수 0원 |
등기부에는 임차권등기와 그 경정등기가 함께 확인됩니다. 2024.07.29.의 을구 7-2번은 을구 7번 임차권의 확정일자를 2022.02.21.로 경정한 기록입니다. 새로운 독립 임차인으로 확인되는 등기가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 이지훈 1명, 보증금 총액은 215,000,000원입니다.
| 임대차계약일 | 2022.02.20. |
|---|---|
| 전입·점유개시 | 2022.03.11. |
| 확정일자 | 2022.02.21. (경정 후) |
| 임차보증금 | 215,000,000원 |
| 배당요구 | 2025.11.14. |
| 임차권등기 | 2024.03.04. · 을구 7번 |
| 확정일자 경정 | 2024.07.29. · 을구 7-2번 |
| 인수조건변경확약 | 2026.10.13. 제출 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 적용 시) |
③ 가격 분석 — 신건 220,000,000원의 적정성
감정가와 최저매각가는 모두 220,000,000원입니다. 현재 신건으로 유찰이 없으며, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다. 다만 이 단지는 9세대 규모의 소규모 다세대주택이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계됩니다.
동일 건물 또는 직접 비교 가능한 다세대주택의 최근 실거래가격을 확인하지 못했으므로, 220,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 215,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 시세로 단정하거나 가격 메리트의 근거로 삼기는 어렵습니다.
| 비교 항목 | 금액 / 지표 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 감정가 | 220,000,000원 | 최저매각가와 동일 |
| 현재 최저가 | 220,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 2022.06.17. 매매가 | 215,000,000원 | 과거 거래 참고치 |
| 1회 유찰 시 | 176,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 140,800,000원 | 감정가 64% |
| 단지 평균 유찰 | 3.3회 | 환금성 주의 |
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류(갑구 6) | 28,030,906원 | 1,120,000원 |
| 3. 농협은행 가압류(갑구 7) | 6,377,933원 | 0원 |
| 4. 현대캐피탈 가압류(갑구 9) | 26,933,651원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 신청채권 | 229,699,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 매각가 220,000,000원 기준 예상배당 계산을 표시한 것입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사 신청채권과 임차권등기 채권은 동일한 채권이라는 명세서 비고가 있으므로 서로 독립된 채권으로 중복 합산하거나 위 예상배당을 확정된 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 확약 전후 비교
| 매각 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 220,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 176,000,000원 | 42,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 140,800,000원 | 76,971,200원 | 0원 |
보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 증가하므로 실질취득액이 보증금 수준으로 유지되는 구조가 나타납니다. 이 사건도 확약을 반영하지 않은 계산에서는 1회 유찰 시 176,000,000원 + 42,264,000원 = 218,264,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원 + 76,971,200원 = 217,771,200원이 됩니다.
그러나 이지훈 임차권에 관한 인수조건변경확약서가 적용된다면 위 미배당 인수액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 확약의 효력을 확인한 뒤 실제 취득대금과 시세를 비교하는 방식으로 해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 최저가만을 기준으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 능원초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 연립주택·다세대주택·학교·근린상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입과 주정차가 가능하며, 남동측 인근 오포로에 버스정류장이 소재합니다. 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 3층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 처리, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 급배수·위생·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·드레스실·세탁실·화장실2를 갖춘 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 테라스에 샤시조 발코니가 소재합니다.
- 접근도로. 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 공시지가는 806,500원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인되므로, 입찰 시점의 적용 여부와 대상 요건을 확인해야 합니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대주택으로 동일 건물의 거래 표본 확보가 쉽지 않을 수 있습니다. 평균 유찰 3.3회와 낙찰률 0.0%의 통계적 의미는 표본 건수를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수조건변경확약서 원본. 2026.10.13. 제출된 확약서의 대항력 포기·임차권 말소 동의 내용과 최종 매각조건 반영 여부를 법원 서류에서 직접 대조하세요.
- 임차권등기 경정. 을구 7번 임차권과 7-2번 확정일자 경정 기록을 확인하세요. 경정등기를 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 신청채권 동일성. 주택도시보증공사 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다는 매각물건명세서 비고를 확인하고 배당액의 이중 계산을 피하세요.
- 실제 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현재의 점유자·전입세대·현장 이용상태를 확인해야 합니다. 확약 밖의 독립적인 대항력 점유자가 확인된다면 인수 위험을 별도로 분석해야 합니다.
- 세금 관련 압류. 국민건강보험공단·대전광역시·국·용인시의 압류가 확인됩니다. 당해세 등 우선징수 가능 채권과 실제 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
- 시세 검증. 신건 최저가 220,000,000원이 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가격 및 실제 매도 가능 가격과 비교해 적정한지 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유 상태, 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 최종 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 해소, 가격 판단은 보류”
수원지방법원 2025타경58852의 핵심은 선순위 대항력 임차권과 인수조건변경확약서입니다. 이지훈의 보증금 215,000,000원은 낙찰자가 주의해야 할 큰 권리이지만, 2026.10.13. 제출된 확약에 따라 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한 점이 결정적인 차이입니다. 해당 확약이 최종 매각조건대로 적용된다면 이지훈 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 220,000,000원이고, 동일 건물의 직접 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않았습니다. 더욱이 9세대 규모와 평균 유찰 3.3회라는 지표는 환금성에 신중한 접근이 필요함을 보여줍니다. 권리상 핵심 부담은 확약으로 해소될 수 있지만, 신건 가격의 매력은 아직 입증되지 않았습니다.
종합 판단: C등급. 확약을 통한 인수 위험 해소는 긍정적이나, 확약의 최종 효력 확인 필요성과 실거래 시세 검증의 어려움, 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성을 반영한 보수적 평가입니다. 입찰 여부는 확약서 원본 확인과 주변 시세 검증 이후 결정하는 것이 타당합니다.
