제주지방법원 2025타경8823. 제주시 노형동 919-7에 소재한 근린생활시설 및 토지 경매입니다. 토지 면적은 991.9㎡이며, 일반상업지역에 자리한 상업용 부동산입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 규모입니다. 노형오거리 남동측 인근이라는 입지와 상업지역이라는 용도는 이 물건의 중요한 특징입니다.

등기부에는 여러 차례의 근저당권 설정과 말소, 전세권 설정, 가압류 및 경매개시결정이 이어져 있습니다. 현재 말소기준권리는 2012년 9월 3일 설정된 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 12억원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류 등은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

그러나 2012년보다 앞선 2007년 12월 13일 설정된 이호정의 전세권 5,000만원은 다릅니다. 해당 전세권은 등기상 말소되지 않았고, 권리 분석 결과에도 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수라고 표시되어 있습니다. 예상배당표에서는 이 전세권을 전액 배당하는 것으로 계산하고 있어 두 자료의 판단이 일치하지 않습니다. 이 불일치를 해결하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심

① 선순위 전세권. 이호정의 전세권은 건물 3층 서쪽으로부터 185㎡ 범위에 설정된 전세금 50,000,000원의 권리입니다. 설정일은 2006년 1월 31일로 기재된 원인에 따라 2007년 12월 13일 접수되었습니다. 말소기준권리보다 앞선 권리이므로 후순위 근저당권과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

② 말소기준권리. 2012년 9월 3일 접수된 을구 24번 늘푸른신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.

③ 후순위 근저당권. 2017년 중소기업은행 1,680,000,000원, 2017년 늘푸른신용협동조합 1,500,000,000원, 2020년 중소기업은행 1,320,000,000원, 2023년 중소기업은행 524,400,000원, 2023년 대한저축은행 1,800,000,000원, 2025년 엑스포대부금융 1,650,000,000원 등의 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

④ 압류 및 경매개시결정. 중소기업은행의 2025년 가압류 18,226,130원과 2026년 제주특별자치도의 압류가 확인됩니다. 대한저축은행의 2025년 9월 22일 경매개시결정 외에도 엑스포대부금융과 중소기업은행의 별도 경매개시결정이 등기되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있으나, 조세채권의 법정기일과 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.

별도 임차인 명세상 확인되는 임차인은 없습니다. 다만 이것이 모든 점유관계가 없다는 뜻은 아닙니다. 등기상 전세권은 별도의 권리로 존재하므로, 실제 점유자와 전세권 행사 여부를 현황조사 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 시세 판단은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 18,525,600,100원(약 185.26억원)입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 가격 시나리오가 제시되어 있습니다.

다만 근린시설과 토지가 결합된 상업용 부동산은 건물 상태, 임대수익, 공실률, 실제 영업현황, 토지 및 건물의 개별 가치에 따라 시장가격이 달라질 수 있습니다. 이 물건은 동일 조건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 18,525,600,100원 가정)

제시된 예상배당표는 집행비용을 약 1%로 추정하고, 전세권 및 근저당권과 가압류를 순서대로 배당한 뒤 잔여금을 소유자에게 교부하는 구조입니다.

위 표는 제시된 예상배당 산정액을 그대로 반영한 것입니다. 집행비용은 매각가의 약 1% 추정치이며, 실제 배당은 배당요구, 확정 채권액, 조세채권, 집행비용 및 권리의 소멸 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 노형오거리 남동측 인근입니다. 주변에는 중소규모 점포와 상가, 공동주택, 단독주택 및 숙박시설이 형성되어 있습니다. 이마트 노형타워와 롯데마트 등 상업시설이 인근에 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 편리한 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 토지 면적 991.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지이며 형상은 세로장방형, 도로접면은 광대소각으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 ㎡당 5,102,000원입니다. 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반) 등의 지정 및 제한을 함께 확인해야 합니다.
• 도로. 대로1류(폭 35~40m)와 소로1류(폭 10~12m)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 개발·환경 규제. 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 건축계획 및 향후 증축·개축 시 관련 규정을 별도로 검토해야 합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 유리창 마감 등, 창호는 샷시창 등으로 기재되어 있습니다. 기본 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
• 공부상 특이사항. 건물 4층은 고가수조로서 건축법 시행령에 따라 바닥면적에 산입되지 않아 공부상 0㎡로 표시되어 있으나, 감정평가에서는 건물에 포함하여 평가했습니다. 일괄매각 범위와 실제 건축물 현황을 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 말소 확인. 이호정의 전세권 5,000만원이 실제 배당요구를 했는지, 배당으로 전세권이 말소되는지, 매각 후에도 존속하는지 확인하세요. 확인 전에는 잠재 인수액 5,000만원을 별도로 반영해야 합니다.
• 을구 34번 근저당 변경등기 확인. 2022년 9월 21일 변경등기에 10억원이 기재되어 있으나 예상배당표는 15억원을 사용했습니다. 변경된 채권최고액과 실제 채권액을 확인하고 배당표를 다시 산정해야 합니다.
• 대한저축은행 채권액 확인. 신청 청구액 1,580,836,670원과 근저당 채권최고액 1,800,000,000원을 구분해야 합니다. 실제 채권계산서와 이자·비용을 확인하세요.
• 다수 경매사건 확인. 2025타경8823 외에도 2025타경8920 및 2025타경9056의 경매개시결정이 등기되어 있습니다. 중복 경매 및 각 사건의 진행 상황과 매각 범위를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 제주특별자치도의 압류가 2026년 10월 8일 접수되어 있습니다. 압류등기의 소멸 여부만으로 당해세 등 조세채권의 배당 우선순위까지 단정하지 말고 법정기일과 체납내역을 확인하세요.
• 건물 및 토지 일괄매각 확인. 일괄매각 대상인 토지 991.9㎡와 지상 건물의 실제 현황, 경계, 부속시설, 고가수조의 평가 포함 여부를 확인하세요.
• 건축·토지이용 규제. 일반상업지역, 55m 이하 고도지구, 시가지경관지구, 방화지구 및 공항 장애물제한표면구역 등 관련 제한을 확인하세요. 향후 증축·용도변경 계획이 있다면 관할 기관의 사전 검토가 필요합니다.
• 실제 점유·임대현황. 별도 임차인 명세만으로 공실이나 무점유를 단정하지 마세요. 이호정 전세권의 점유 범위인 3층 일부를 포함해 층별 실제 사용상태, 임대차계약, 보증금 및 관리비를 조사해야 합니다.
• 수익성과 환금성. 근린생활시설은 층별 임대수요와 공실률, 임대료, 운영비, 건물 유지보수비가 투자 판단에 중요합니다. 현재 감정가만으로 수익률이나 시장가격을 확정하지 말고 현장조사와 임대수익 검토를 선행하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 각 채권자의 채권계산서를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “185억 신건보다 중요한 것은 5,000만원의 존속 여부”

이 물건은 제주 노형동의 일반상업지역에 위치한 991.9㎡ 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 대형 상업용 부동산입니다. 말소기준권리 이후의 다수 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제시된 배당 시나리오에서는 2회 유찰 가격에서도 채권 미배당이 없는 것으로 계산됩니다.

하지만 이 물건을 단순히 인수 0원짜리 깨끗한 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 2007년 설정된 이호정의 선순위 전세권 5,000만원이 등기상 매수인 인수 대상으로 표시되어 있기 때문입니다. 예상배당표가 이를 전액 지급한다고 계산한 사실만으로 권리의 소멸을 확정할 수 없습니다.

더욱이 을구 34번 근저당의 변경 후 채권최고액 10억원과 예상배당표의 15억원 사이에도 차이가 있습니다. 대한저축은행의 실제 청구액과 채권최고액 역시 구분해야 합니다. 배당표를 그대로 신뢰하기보다는 실제 유효한 권리와 배당요구 내역을 기준으로 다시 계산하는 것이 안전합니다.

결론적으로 이 사건은 권리의 숫자보다 권리의 효력을 확인하는 것이 먼저입니다. 선순위 전세권과 변경된 근저당권의 배당 산정이 정리되고, 건물 및 토지의 실제 수익성과 가치가 검증된 뒤에야 입찰가격을 결정할 수 있습니다.