제주지방법원 2025타경8887. 제주시 노형동 노형미듬아뜨리에 제3층 제303호입니다. 공부상 다세대이고 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 공동주택으로, 거래 비교에 사용된 기준 면적은 84.96㎡입니다. 이 물건은 일반적인 은행 담보권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 공유자 강경필·강희경·강경찬·강희선이 각각 지분 4분의 1을 보유하고 있으며, 공유자 강경필의 신청에 따른 공유물분할을 위한 경매입니다.

등기부에 남아 있는 근저당권이나 가압류는 확인되지 않습니다. 과거 제주은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 임차인의 점유와 보증금입니다. 오세현의 전입신고일은 2025.03.12이고 경매개시결정일은 2025.10.01입니다. 전입일이 앞서는 만큼 대항력 가능성을 검토해야 하지만, 임대차계약 내용과 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 매수인 인수 여부는 최종적으로 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 정리됐지만 임차인 확인이 필요하다

등기부의 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2010년 설정된 제주은행 근저당권은 2011년에 해지·말소됐고, 이후 소유권이전과 상속을 거쳐 현재 4인의 공유 상태가 형성됐습니다. 2025.10.01 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐으며, 제공된 권리분석상 해당 경매개시결정이 말소기준권리로 표시돼 있습니다.

다만 등기부상 담보권이 없다는 사실과 임차인의 대항력 여부는 별개입니다. 특히 공유물분할 경매의 법률관계는 임대차의 성립 시점과 적법한 임대 권한, 점유 및 전입 여부 등을 함께 검토해야 합니다. 따라서 경매개시결정이 말소기준으로 표시돼 있다는 이유만으로 오세현의 임대차관계가 소멸한다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 이번 사건의 핵심 위험

③ 시세 비교 — 최저가 90.1%의 의미

노형미듬아뜨리에의 제시된 유사 면적 실거래는 4건입니다. 거래 면적은 84.7~84.9㎡이고, 거래 시점은 2024년 11월과 2025년 4월입니다. 평균은 377,500,000원, 최저는 320,000,000원, 최고는 400,000,000원입니다.

최저매각가 340,000,000원은 이 평균보다 37,500,000원 낮고, 평균의 90.1%에 해당합니다. 최신 거래로 제시된 2025.04의 395,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 2024.11에는 320,000,000원에 거래된 사례도 있어, 모든 유사 물건보다 낮은 가격은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에서는 집행비용 5,560,000원을 제외한 334,440,000원을 소유자 잔여금으로 계산합니다. 하지만 임차인 보증금, 세금 및 다른 우선배당 가능 금액이 반영되지 않아 실제 소유자 교부액과 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다. 경매신청인 배당 0원 역시 채권액 미상으로 계산에서 제외된 값이지 실제 배당액 확정치가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 노형동 소재 노형119센터 북서측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 무난합니다.
• 건물. 2010.01.19 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 동측과 남측에 폭 약 5m 내외의 포장도로가 각각 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·고도지구(15m 이하)·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가 자료는 771,900원/㎡입니다.
• 규제. 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 있습니다.
• 공부와 현황. 다세대 물건으로 표시돼 있지만 실제 이용은 연립주택이며, 지적분필로 건물이 2405번지와 2405-1번지 양 지상에 위치합니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택입니다. 제시된 유사 면적 거래가 320,000,000원부터 400,000,000원까지 분포하므로 층·상태·거래 시점에 따른 가격 차이를 신중하게 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 오세현의 임대차계약서와 보증금, 월차임을 확인하고 대항력 성립 요건과 매수인 인수 가능 금액을 검토하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 실제 배당 가능 금액에 따라 미배당 보증금 및 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
• 공유물분할 경매의 특수성. 공유자 강경필의 경매신청 경위와 임대차계약의 성립 과정, 공유자들의 임대 권한 및 임대차 효력을 확인해야 합니다.
• 대지권·지번 대조. 등기상 2405번지와 실제 2405번지·2405-1번지에 걸친 건물 현황을 비교하고 매각대상에 포함되는 대지권 범위를 확인하세요.
• 실거래 원본 확인. 2025.04의 동일 금액·동일 면적·동일 층 거래가 중복 기재된 이유를 확인하고, 매각기일에 가까운 시점의 거래와 호가를 추가 조사하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인의 실제 점유와 퇴거 조건을 확인하고, 명도 협의 및 관련 비용의 발생 가능성을 검토하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 체납액이 있는지 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “시세보다 낮은 최저가 ≠ 안전한 실질취득가”

제주 노형미듬아뜨리에 303호는 외형적으로 가격이 눈에 띄는 물건입니다. 최저매각가 340,000,000원은 제시된 실거래 평균 377,500,000원의 90.1%입니다. 기존 근저당권도 말소돼 담보권 구조가 복잡하지 않습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 임차인 오세현입니다. 2025.03.12 전입했고 경매개시결정은 2025.10.01입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 매수인이 인수하는 보증금이 있다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

또한 공유물분할 경매라는 특수성과 12세대 소규모 공동주택의 환금성, 건물의 지번·대지권 확인 문제, 2025년 이후 실거래 정보의 시차도 고려해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 최저가가 실거래 평균보다 낮다는 점은 사실이지만, 임차보증금 인수 여부를 모르는 상태에서 저렴한 물건이라고 확정할 수 없습니다. 먼저 임대차와 배당관계를 확인하고, 그 결과에 따라 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.