제주지방법원 2025타경8950. 제주시 일도이동 142-6 우경일도파크빌 제1층 제103호, 다세대(연립주택) 경매물건입니다. 2002년 6월 18일 사용승인을 받은 지하 1층·지상 4층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 강명호·강봉효 공동명의이며 각 2분의 1 지분입니다.

권리분석의 핵심은 2015년 4월 22일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 70,200,000원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2023년에 설정된 삼성카드와 농협은행의 가압류는 물론, 2025년 중소기업은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 권리보다 가격과 점유 확인이 중요합니다. 비교 가능한 거래는 2022년 4월 1건뿐이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 인수액 0원이라는 계산만으로 실제 점유·명도 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 11번 중소기업은행 근저당권입니다. 2015년 4월 22일 설정되었으며 채권최고액은 70,200,000원, 채무자는 강명호입니다.

이후 갑구 9번 삼성카드 가압류 24,776,372원과 갑구 10번 농협은행 가압류 14,783,303원이 설정됐습니다. 두 가압류 모두 말소기준권리 이후에 설정된 권리이며, 특히 등기상 강명호 지분에 대한 가압류입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리이므로 매수인이 해당 가압류 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.

2025년 10월 20일 설정된 중소기업은행의 임의경매개시결정도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 제주은행·국민은행 등의 근저당권과 과거 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상, 현장 확인 필수

감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 입찰 전 전입세대 확인, 실제 점유자 조사, 임대차계약서 및 확정일자 확인이 필요합니다. 보증금과 점유 사실이 확인되지 않은 상태에서는 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다.

• 전입세대 확인. 소유자 외 전입자가 있는지 확인하고, 전입일자와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 현장 방문을 통해 소유자·임차인·제3자 중 누가 점유하는지 확인해야 합니다.
• 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 계약기간 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 점유자가 존재한다면 인도 협의 및 명도에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.

정리하면: 현재 권리배당 계산상 인수액은 0원이지만, 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 확인 전까지 명도 리스크를 0으로 평가해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 거래보다 높다

비교 대상은 우경일도파크빌이며 총 12세대입니다. 사용승인일은 2002년 6월 18일입니다. 비교 기준면적은 71.69㎡이고, 확인 가능한 거래는 75.4㎡의 1층 거래 1건입니다.

확인 가능한 거래는 2022년 4월의 120,000,000원 한 건입니다. 시장 집계상 평균도 120,000,000원이며, 최신 거래로 표시된 거래 역시 2022년 4월입니다. 거래 표본이 오래되고 단 한 건뿐이므로 이를 현재 시세로 확정할 수는 없습니다.

그럼에도 현재 가격을 비교하면 차이가 분명합니다. 감정가이자 최저매각가인 143,000,000원은 확인 거래 120,000,000원보다 23,000,000원 높습니다. 비교거래 대비 119.2% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

배당 가정상 집행비용 2,802,000원, 근저당 및 후순위 가압류 채권이 전액 배당되고 소유자에게 30,438,325원이 남습니다. 중소기업은행 근저당은 채권최고액 기준입니다. 신청채권 청구액 34,800,469원과 근저당 채권최고액 70,200,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 배당은 채권 확정액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시 배당 및 입찰가격 시나리오

현재 신건 최저가는 143,000,000원입니다. 유찰이 진행되면 최저매각가격은 감정가의 80%, 64%로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 가격이 낮아질수록 채권자 배당 여력도 감소합니다.

시나리오별 배당 및 잔여 금액은 각 회차의 추정치입니다. 2회 유찰 시 미배당 20,287,035원은 채권자 측 미회수 예상액이며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 제주시 일도이동 주민센터 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주거와 생활편의시설이 함께 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m의 아스콘 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 4층 구조입니다. 외벽은 타일마감, 창호는 샷시창이며 기본 위생설비·급배수설비·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 건물 연식. 사용승인일은 2002.06.18입니다. 준공 후 상당 기간이 지난 건물인 만큼 공용부, 외벽, 옥상 방수, 배관 및 난방설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 586.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다. 개별공시지가는 802,100원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구에 해당합니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 연립주택입니다. 확인 가능한 비교거래가 1건뿐이어서 매도 시 적정가격과 거래기간을 예측하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 감정가 143,000,000원은 확인 가능한 2022년 거래가 120,000,000원보다 높습니다. 과거 거래만으로 가격을 확정하지 말고 최신 인근 연립주택 거래를 추가 조사해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 인수·명도 비용을 판단해야 합니다.
• 공유자 관계. 강명호와 강봉효가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 실제 점유 여부와 공유자들의 협조 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.
• 후순위 가압류. 삼성카드 24,776,372원과 농협은행 14,783,303원은 말소기준권리 이후의 가압류로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다. 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 2002년 사용승인 건물이므로 누수, 옥상 방수, 외벽, 공용배관, 난방설비 및 관리상태를 점검해야 합니다.
• 규제 확인. 준주거지역·고도지구·방화지구 등 토지이용 제한사항을 확인하고, 향후 수선·증축·용도변경 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗해도 가격은 따져야 한다”

제주 2025타경8950 우경일도파크빌 103호는 권리관계만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2015년 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 삼성카드·농협은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리상 안전하다는 사실이 곧 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다. 현재 최저가 143,000,000원은 확인 가능한 2022년 4월 거래 120,000,000원보다 23,000,000원 높습니다. 비교거래 대비 119.2%이며, 거래 표본도 한 건뿐이라 현재 시세를 확신하기 어렵습니다.

여기에 12세대 규모의 소규모 연립주택이라는 환금성 변수와 임대관계 미상이라는 점유 확인 과제도 남아 있습니다. 신건에 감정가 그대로 응찰할 만한 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원, 가격은 보류, 점유는 추가 확인입니다. 유찰에 따른 가격 조정 가능성을 지켜보되, 오래된 단일 거래를 현재 시세로 오인하지 말고 최신 주변 거래와 현장 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.