수원지방법원 2025타경1011. 경기도 시흥시 배곧동 292-2, 배곧시그니처타워 6층 618호입니다. 집합건물로 등기된 물건이며 감정평가 당시 이용상태는 사무실입니다. 지하 2층부터 지상 9층까지의 건물 중 6층에 위치합니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 187,000,000원으로 신건입니다.
등기상 핵심은 국민은행의 근저당권입니다. 2024년 3월 29일 채권최고액 169,440,000원으로 설정되었고, 이를 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 판단합니다. 중소기업은행의 가압류 청구금액은 101,001,032원으로, 현재 매각가 가정에서는 전액 배당되지 않습니다.
그러나 단순히 말소기준권리 이후의 권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 2025년 5월 소유권이 수탁자 조휘숙에게 이전된 신탁등기가 존재하며, 신탁주의사항도 등기되어 있습니다. 여기에 임차인 김민재의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 신탁원부 확인과 임차인 권리관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1011 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 6층 618호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 감정평가상 사무실 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 중 6층 618호 |
| 소유권 명의 | 조휘숙(수탁자) · 2025.05.15. 소유권이전 신탁등기 |
| 이전 소유자 | 조용국 · 2024.03.29. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 145,021,566원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.29. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 169,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기사항증명서 발급 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 근저당보다 신탁과 임차인 확인이 먼저
말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 2024년 3월 29일 접수된 채권최고액 169,440,000원의 권리이며, 이후 설정된 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
신탁주의사항에는 임대차 등 법률행위를 하는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분에 관한 조항을 확인하도록 기재되어 있습니다. 현재 신탁원부는 제2025-125682호입니다.
참고로 2024년 3월 8일 교보자산신탁 명의로 설정되었던 최초 신탁등기는 2024년 3월 29일 말소되었습니다. 이후 조용국에게 소유권이 이전되었고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되었습니다. 현재 확인해야 할 신탁은 이 최초 신탁과 별개로 2025년 5월 15일 설정된 신탁입니다.
② 임차인 분석 — 김민재, 대항력 가능·미상
매각물건명세서에 김민재가 주거 목적의 임차인으로 기재되어 있습니다. 다만 전입신고일과 확정일자, 보증금 및 차임이 확인되지 않습니다. 감정평가 당시 물건은 사무실로 이용 중인 것으로 조사되어 있어 실제 점유 형태와 임대차 목적도 현장에서 재확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민재 주거 · 매각물건명세서 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
보증금 미상 월세 미상 |
가능·미상 | 판정 불가 | 대위·승계 아님 |
특히 예상배당표의 매수인 인수액 0원은 담보권·가압류를 중심으로 계산한 결과일 뿐입니다. 김민재의 보증금 및 대항력 미확인 위험까지 해소되었다는 의미가 아닙니다.
김민재는 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인이 아니므로, 현재 명세서에 기재된 임차인 1명으로 별도 확인해야 합니다. 보증금과 전입일을 확인하기 전까지는 임차인 인수 위험을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 시세 및 가격 분석 — 신건 1.87억, 가격 판단은 보류
현재 최저매각가격은 187,000,000원이며 감정가의 100%입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다.
다만 이 물건은 일반적인 아파트 실거래 평균으로 가격을 비교하기 어려운 사무실 용도의 집합건물입니다. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터 사무실의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료가 없으므로 감정가 187,000,000원이 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당액 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 187,000,000원 | 183,582,000원 | 86,859,032원 |
| 1회 유찰 가정 | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 123,735,432원 |
| 2회 유찰 가정 | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 153,236,552원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 80%, 64%를 적용한 계산입니다. 채권 미배당액은 전체 채권 청구액 기준이며, 실제 배당과 임차인 관련 인수 여부를 확정한 결과가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,418,000원 | - |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 169,440,000원 | 169,440,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 101,001,032원 | 14,142,000원 | 86,859,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
신건 매각가 187,000,000원을 기준으로 집행비용 약 3,418,000원을 공제하면 배당재원은 183,582,000원입니다. 국민은행 근저당권에 169,440,000원이 배당되고, 남은 14,142,000원이 중소기업은행 가압류에 배당되는 구조입니다. 중소기업은행은 청구액 101,001,032원 중 86,859,032원을 배당받지 못하는 계산입니다.
전체 채권 청구액은 270,441,032원이며, 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 183,582,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 145,021,566원입니다. 위 배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치이므로 실제 피담보채무와 이자, 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당구조의 변화
| 회차 | 최저매각가격 | 국민은행 배당 | 전체 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 187,000,000원 | 169,440,000원 | 86,859,032원 | 충족 |
| 1회 유찰 | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 123,735,432원 | 충족 |
| 2회 유찰 | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 153,236,552원 | 미충족 |
1회 유찰 시 최저매각가격은 149,600,000원으로 내려가며, 예상 배당액은 146,705,600원입니다. 2회 유찰 시에는 119,680,000원으로 내려가고 국민은행에 돌아가는 배당액도 117,204,480원으로 감소합니다. 이때 신청채권 청구액 145,021,566원을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
다만 유찰에 따른 최저가격 하락은 채권자 배당 부족이 커지는 구조를 보여줄 뿐입니다. 실제 시장가격과 임대수익을 확인하지 않은 채 1회 또는 2회 유찰 가격을 적정 매수가로 간주해서는 안 됩니다. 특히 신탁 및 임차인 문제가 해소되지 않으면 낮아진 최저가격만으로 위험이 줄어드는 것도 아닙니다.
⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 메모
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧2동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터와 아파트단지, 미개발 나지가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 각종 차량 이용이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 지하 2층·지상 9층 규모이며, 해당 물건은 6층 618호입니다. 위생·급배수, 화재소방, 승강기, 수전 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형의 평탄한 토지이며 지식산업센터로 이용 중입니다. 용도지역은 준주거지역이고 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 도로. 포장된 중로와 접하며 중로1류(폭 20~25m)에 접합니다. 주차장 및 근린공원에도 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 공시지가. 1,541,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 사무실 용도의 집합건물로 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 임대수요가 다를 수 있습니다. 동일 건물의 거래가격과 공실률, 관리비 및 임대료를 별도로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성을 수치화할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2025-125682호를 발급받아 수익자, 우선수익자, 신탁 목적, 처분 권한, 임대차 및 공매·경매 관련 조항을 확인하세요. 현재 수탁자 명의의 소유권이전 신탁등기가 매각으로 어떻게 정리되는지도 확인해야 합니다.
- 임차인 김민재 확인. 전입세대 확인, 주민등록 전입일, 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 가능성이 남아 있으므로 보증금 확인 전 인수액 0원으로 계산하지 마세요.
- 이용상태 확인. 감정평가상 사무실 이용과 매각물건명세서상 주거 임차인 기재가 함께 존재합니다. 실제 점유 형태, 임대차 목적, 사업자등록 및 전입관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 실제 채무 확인. 국민은행 채권최고액 169,440,000원과 신청채권 청구액 145,021,566원은 서로 다른 수치입니다. 실제 피담보채무와 이자, 배당요구 및 배당표를 확인하세요.
- 중소기업은행 가압류. 청구금액 101,001,032원으로 현재 매각가 가정에서는 14,142,000원만 배당되는 추정입니다. 후순위 권리의 소멸 및 실제 배당관계를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 시세와 임대수익. 동일 건물 및 인근 지식산업센터 사무실의 최근 거래사례, 임대료, 공실률, 관리비, 매수수요를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 체납 및 관리비. 당해세, 관리비 체납, 공용부분 관리비 및 기타 인수 가능 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “말소기준이 보인다고 권리가 끝난 것은 아니다”
이 물건의 말소기준권리는 분명합니다. 2024년 3월 29일 국민은행 근저당권이며, 그 이후 설정된 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 신건 매각가 187,000,000원을 기준으로 계산하면 중소기업은행의 미배당액은 86,859,032원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 권리 소멸형으로 판단하면 안 됩니다. 현재 등기상 수탁자 조휘숙 명의의 신탁등기가 존재하고, 신탁원부를 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 임차인 김민재도 전입일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 동일 건물의 최근 실거래와 임대수익 자료가 없어 감정가 1억 8,700만원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 저렴한 물건이라고 평가할 근거는 없습니다.
결론은 입찰 전 확인이 선행되어야 하는 조건부 물건입니다. 신탁원부와 매각물건명세서의 권리관계를 대조하고, 임차인 김민재의 보증금·전입일·점유관계를 확인한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 그 이후 사무실의 실제 거래가격과 임대수익을 반영해 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
