핵심지표 🏷️ 신건 807,000,000원 · 💸 미배당 727,498,510원 · 👥 명세서상 점유자 2명 · ⚠️ 위반건축물 제시외 건물 209.5㎡ 평가 제외

수원지방법원 2025타경52234. 경기도 시흥시 정왕동의 삼양스마트테크노파크 2층 203호입니다. 사건의 용도 분류는 대지이며, 감정평가상 해당 집합건물은 지상 10층 건물의 2층 구분호실입니다. 집합건축물대장상 용도는 당구장이지만 감정평가 기준시점에는 사무실로 이용되고 있었습니다.

이 물건의 핵심은 단순히 등기부에 압류와 가압류가 많다는 사실이 아닙니다. 기준권리 산정에 충돌이 있고, 점유자 2명의 임대차관계가 확인되지 않으며, 배당에서 후순위 채권자에게 상당한 미배당이 발생한다는 점입니다.

등기부에는 2024년 2월 우리은행 근저당권과 2024년 5월 박춘기 근저당권이 확인됩니다. 신건 매각대금 8억 700만원을 가정하면 우리은행은 채권최고액 697,200,000원을 배당받고, 박춘기는 99,330,000원만 배당받는 구조입니다. 이후 가압류권자들에게는 배당이 돌아가지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류 말소와 근저당 순위를 다시 확인해야 한다

등기부상 과거의 신한은행 근저당권(2019.01.15.)과 대원꿈에그린 근저당권(2021.03.29.)은 각각 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2022년 시흥시 압류 역시 2022.08.22. 말소되었습니다.

이후 2024.02.23. 소유권이 강대훈에게 이전되고 같은 날 우리은행 근저당권이 설정되었습니다. 우리은행 근저당권의 채권최고액은 697,200,000원입니다. 2024.05.22.에는 박춘기 명의의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 추가 설정되었습니다.

2024년 7월 이후에는 중소기업은행, KB국민카드, 한라엔컴, 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 등의 가압류와 시흥시·국세·인천광역시 등의 압류가 이어집니다. 제공된 권리별 소멸 표시를 기준으로 하면 이 권리들은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.

② 점유자·임차인 분석 — 보증금 미상 2명

매각물건명세서에는 대원과 강대훈이 점유자로 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

또 하나의 문제는 사용 형태입니다. 점유자 조사에는 두 사람 모두 주거로 기재되어 있지만, 감정평가서에는 집합건축물대장상 당구장이고 기준시점에는 여러 업체의 사무실로 이용 중이라고 기록되어 있습니다. 실제 점유자, 사용 목적, 임대차계약 및 사업장 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.

현재 확인 가능한 정보만으로는 두 점유자의 보증금 인수 여부를 산정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 배당표상 계산값일 뿐이며, 임차보증금 인수 위험까지 0원으로 확정하는 의미가 아닙니다.

③ 시세·가격 판단 — 실거래 비교보다 배당구조가 먼저

이 물건은 동일 용도·동일 면적의 실거래 비교 수치를 이용한 시세 검증을 할 수 있는 상태가 아닙니다. 따라서 감정가 807,000,000원을 주변 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정하지 않겠습니다.

확인되는 과거 거래는 현재 소유자 강대훈의 2024.02.13. 취득 거래가 800,000,000원이라는 사실입니다. 현재 감정가 807,000,000원과 비교하면 약 700만원 차이지만, 이는 해당 물건의 과거 취득가격과 현재 감정가의 비교일 뿐, 현재 시장가격을 입증하는 동일 용도 실거래 표본은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 807,000,000원 가정)

신건 매각가 807,000,000원에서 집행비용 추정액 10,470,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 796,530,000원입니다. 우리은행은 채권최고액 697,200,000원을 전액 배당받고, 박춘기는 99,330,000원을 배당받습니다.

박춘기의 채권최고액 130,000,000원 중 30,670,000원이 미배당되고, 후순위 가압류권자들에게도 배당이 없습니다. 채권자 총 청구액은 1,524,028,510원이며, 신건 기준 총 미배당액은 727,498,510원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가와 채권 미배당은 함께 커진다

1회 유찰로 최저매각가가 645,600,000원이 되면 미배당액은 887,284,510원으로 증가합니다. 2회 유찰 시 최저매각가 516,480,000원, 미배당액은 1,015,113,310원으로 확대됩니다.

⑥ 건축물·위반건축물 확인 — 평가대상에서 제외된 제시외 건물

매각물건명세서 비고에는 건축관리과-4381(2024.09.09.)에 따른 위반건축물 표기가 있습니다. 무단증축·공장·경량철골로 기재된 제시외 건물 209.5㎡는 평가대상에서 제외되었다고 되어 있습니다.

제시외 건물이 평가대상에서 제외되었다는 사실은 그 부분이 낙찰 대상에 포함되는지, 철거 또는 원상복구 의무가 있는지, 실제 사용에 제한이 있는지를 별도로 확인해야 한다는 의미입니다. 평가에서 제외된 면적을 낙찰자가 당연히 적법하게 사용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 옥구공원 남서측 인근입니다. 주변은 공장·창고·아파트형공장·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 북서측 약 38m 내외, 남서측 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 산업시설 및 공장 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 지형은 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
• 건물. 피알씨구조 평지붕 지상 10층 건물입니다. 급배수·위생·소방설비, 엘리베이터 및 주차장이 구비되어 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 실제 이용. 건축물대장상 당구장이나 감정평가 기준시점에는 대성종합건설(주), 팔고사는부동산, (주)대원꿈에그린, (주)건축에메아리, 디에이치이엔지 등의 사무실로 이용 중이었습니다.
• 환금성. 공장 및 지식산업센터 성격의 집합건물로, 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 사용 조건이 다릅니다. 동일 용도 실거래와 임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재검증. 갑구 14번 시흥시 압류는 2022.08.22. 말소되었습니다. 계산상 기준권리와 등기부의 실제 말소 내역이 충돌하므로 우리은행 근저당권 및 후속 권리의 소멸 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유자 대원 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차계약, 사업장 사용관계를 확인해야 합니다.
• 강대훈 점유 확인. 소유자와 명세서상 점유자가 동일인입니다. 독립 임대차인지, 소유자 점유인지, 관계인 점유인지 구분해야 합니다.
• 임차보증금 위험. 배당표상 인수액 0원은 확정된 권리분석 결과가 아닙니다. 전입세대 및 점유 현황, 확정일자, 임대차계약서 등을 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
• 위반건축물. 무단증축·공장·경량철골 209.5㎡가 평가대상에서 제외되었습니다. 위반건축물 관련 행정처분, 철거·원상복구 가능성 및 사용 범위를 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 확인됩니다. 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하고 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 용도 적합성. 건축물대장상 당구장, 감정평가상 사무실, 점유자 조사상 주거로 기록되어 있습니다. 실제 사용 상태와 허용 용도를 확인해야 합니다.
• 대출·임대수익. 일반 아파트와 다른 산업시설·업무시설 성격의 물건입니다. 금융기관의 담보평가와 실제 임대수요를 사전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 세금 관련 자료를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 먼저 확인할 것은 권리와 점유다”

이 물건은 감정가와 최저가가 모두 807,000,000원인 신건입니다. 배당 시뮬레이션에서는 우리은행 697,200,000원, 박춘기 99,330,000원이 배당되고 후순위 채권자들의 미배당액은 727,498,510원에 이릅니다.

그러나 이 사건을 단순히 인수액 0원의 안전한 물건으로 분류해서는 안 됩니다. 매각물건명세서상 점유자 2명의 보증금과 전입일이 확인되지 않고, 그중 강대훈은 등기부상 소유자와 동일인입니다. 배당모형의 인수액 0원과 실제 점유관계에 따른 인수 위험은 별개입니다.

더욱이 계산상 말소기준권리로 잡힌 2022년 시흥시 압류는 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 살아 있는 우리은행 근저당권을 기준으로 권리소멸 구조를 다시 확인해야 합니다. 제시외 위반건축물 209.5㎡의 평가 제외 문제와 국세·지방세 압류에 따른 당해세 가능성도 남아 있습니다.

현재 단계의 결론은 입찰 보류입니다. 점유자 보증금·전입일 확인, 기준권리 재검증, 위반건축물 관련 자료 확인, 당해세 및 실제 배당순위 확인이 먼저입니다. 이 네 가지가 정리되기 전에는 신건 최저가 8억 700만원을 기준으로 입찰가격을 결정하기 어렵습니다.

권리·점유·건축물 확인이 선행되어야 하는 고위험 물건. 가격 판단보다 먼저 불확실한 인수 위험을 제거하는 것이 핵심입니다.