제주지방법원 2026타경10864. 제주시 연동 1454, 나인몰 2층 240호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김신숙 씨이며, 신청채권자는 주식회사제주은행입니다. 등기상 제주은행 근저당권의 채권최고액은 432,000,000원으로 감정가 398,000,000원보다 큽니다. 다만 채권최고액은 금융기관이 담보하는 한도이지 실제 대출잔액과 동일한 금액은 아닙니다.

권리의 핵심은 2022.07.26 설정된 제주은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 그 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 제주신용보증재단의 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 확인되는 등기 권리만으로는 매수인이 별도로 인수할 담보권이 없습니다.

그러나 가격과 점유는 별개의 문제입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 사료된다고 평가되어 있습니다. 상가 물건은 실제 점유자, 임대차보증금, 월세, 공실 여부에 따라 투자 결과가 크게 달라집니다. 인수액 0원만 확인하고 입찰하기에는 아직 확인할 사항이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 매각으로 소멸

말소기준권리는 제주은행 근저당권입니다. 2022.07.26 접수된 을구 1번 근저당권이 기준이 되며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 채권최고액은 432,000,000원입니다.

갑구 1번의 하나자산신탁 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 신탁재산 처분을 원인으로 김신숙 씨에게 소유권이 이전되었습니다. 제주신용보증재단의 37,978,698원 가압류도 등기부상 말소되었으며, 2026.08.03 가압류등기 말소가 확인됩니다.

② 가격 분석 — 신건 3억 9,800만원, 시세 검증이 선행되어야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 398,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰 기준입니다.

다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 나인몰 내부의 독립된 근린생활시설입니다. 주거용 부동산의 거래가격이나 인근 아파트 가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 같은 건물 또는 유사 상업시설의 최근 거래가격, 임대료, 공실률, 전용면적별 수익성 등을 확인해야 합니다.

등기상 과거 거래가액 558,380,000원은 참고할 수 있지만, 과거 거래가격이 현재 시세를 보장하지는 않습니다. 거래 시점과 현재 시장 상황이 다르고, 실제 임대수익 및 시설 상태도 확인되지 않았기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%인 6,372,000원으로 추정한 모형입니다. 나머지 391,628,000원을 제주은행 근저당권에 배당하는 계산이며, 채권최고액 기준 미배당액은 40,372,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 배당 시나리오

이 시나리오에서 중요한 점은 유찰로 낙찰가격이 낮아져도 매수인 인수액이 증가하는 구조가 아니라는 것입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하며, 배당받지 못한 채권액은 매수인이 그대로 떠안는 금액으로 산정되지 않습니다. 다만 실제 배당액과 소멸 여부는 매각물건명세서 및 배당관계 원본으로 최종 확인해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 나인몰 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 3층·지상 3층 건물입니다. 대상은 2층 240호이며 외벽은 화강석 등, 내벽은 페인팅·인테리어 등, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 것으로 사료됩니다. 벽체로 구분되어 구조 및 이용상 독립된 시설이라는 매각물건명세서 비고가 있습니다.
• 토지. 인접 필지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 6,974㎡, 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지이용 규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역과 관련된 사항이 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역, 가축사육제한구역 및 하수처리구역 등이 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 실제 내부 시설 및 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 근린생활시설이므로 임차인과 실제 영업수요, 공실률, 임대수익 및 관리비가 중요합니다. 최근 비교 가능한 실거래와 임대료를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 영업자와 점유자를 확인하고, 상가 임대차계약서·보증금·차임·사업자등록 및 확정일자 등을 대조해야 합니다. 확인된 임차인 내역이 없다는 이유만으로 공실이나 임대차 부재를 단정하지 마세요.
• 매각물건명세서 재확인. 벽체로 구분된 독립 근린생활시설이라는 비고를 확인하고, 실제 호실 경계와 전용 사용 범위가 공부 및 현황과 일치하는지 점검하세요.
• 근저당 실제 채권액. 제주은행 채권최고액 432,000,000원과 신청채권 청구액 346,471,037원은 구별해야 합니다. 실제 원금·이자·비용 및 배당 관련 서류를 확인하고 예상배당액을 확정치로 사용하지 마세요.
• 시세 검증. 나인몰 내 유사 호실의 최근 매매사례와 임대료를 확인하세요. 과거 등기 거래가액 558,380,000원만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다.
• 상가 수익성. 실제 임대 가능 금액, 공실 기간, 관리비 및 운영비를 확인한 뒤 투자수익률을 계산하세요. 주거용 부동산의 시세 산정 방식을 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
• 토지이용계획. 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역 및 건축계획심의대상구역 등 관련 규제를 확인하세요. 특히 용도변경이나 향후 증축·개축을 계획한다면 관계기관의 허용 여부를 먼저 검토해야 합니다.
• 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 에스컬레이터·승강기·소방설비 등 공용시설의 관리 상태와 내부 인테리어 상태를 확인하세요.
• 신탁등기 확인. 과거 신탁등기는 말소된 것으로 확인됩니다. 소유권 이전 및 신탁재산 처분 관련 등기사항과 신탁원부 제2022-2148호를 원본으로 대조하면 권리 흐름을 더 명확하게 확인할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”

제주 나인몰 2층 240호는 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 2022.07.26 설정된 제주은행 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸합니다. 가압류도 이미 말소되었으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 권리상 안전하다는 이유만으로 좋은 투자라고 판단해서는 안 됩니다. 사건 용도표기는 대지이지만 실제 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 임대관계는 미상이고, 최근 비교 거래도 확인되지 않아 신건 최저가 398,000,000원의 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.

특히 근저당 채권최고액은 432,000,000원으로 감정가보다 높고, 현재 배당 모형에서는 40,372,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인이 인수할 금액은 아니지만, 실제 채권액과 배당 계산의 정확성을 점검해야 한다는 신호입니다.

권리는 비교적 안전, 가격은 미검증, 임대관계는 확인 필요. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 실제 임대수익과 상가 시세, 점유관계, 토지이용 규제를 확인하는 데 있습니다. 이 세 가지가 확인되기 전까지는 신건 가격에 성급하게 응찰하기보다 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.