수원지방법원 2025타경53672. 안산시 단원구 초지동 초지역메이저타운푸르지오-파크단지 109동 1304호가 강제경매로 나왔습니다. 현재 소유자는 김성유이며, 2023년 매매를 통해 550,000,000원에 취득한 물건입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당의 채권최고액은 484,000,000원입니다. 2025년 11월 김경완 채권자의 강제경매가 개시됐고, 신청채권자의 청구액은 144,000,000원입니다.

권리분석에서 주목할 지점은 기존 근저당의 말소와 현재 근저당권의 이전입니다. 2020년에 설정된 우리은행·중소기업은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 7월 28일 설정된 국민은행 근저당이며, 이후 한국주택금융공사로 권리자가 변경된 기록이 있습니다. 이는 별도 근저당이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자 변경으로 보아야 하므로 채권최고액을 중복 합산하면 안 됩니다.

가격은 비교적 긍정적입니다. 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 24,291,666원 낮고, 가장 최근 거래금액인 640,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래에는 최저가보다 낮은 590,000,000원 거래도 있어 가격 메리트는 제한적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 국민은행 근저당

이 사건의 핵심은 2023.07.28 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 484,000,000원으로, 말소기준권리입니다. 그보다 앞서 설정됐던 우리은행 근저당 271,700,000원과 중소기업은행 근저당 420,000,000원은 각각 이미 말소됐으므로 매수인이 승계할 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다.

임차인·점유 확인 — 산정 인수액 0원, 임대관계는 미상

현재 확인되는 임차인 신고 내역은 0명이며, 예상배당에서도 임차보증금 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인인지까지 확정된 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 96.2%, 소폭의 가격 여유

비교 대상은 초지역메이저타운푸르지오파크단지입니다. 2019.06.20 준공된 1,238세대 아파트단지이며, 전용 59.9333㎡에 대응하는 최근 실거래 12건의 평균이 631,291,666원입니다.

가장 최근인 2026년 9월 거래금액은 640,000,000원입니다. 신건 최저가 607,000,000원은 최근 실거래 평균과 최신 거래액을 모두 밑돌지만, 최근 실거래 최저액 590,000,000원보다는 높습니다. 시세 대비 일정한 할인은 있으나 큰 폭의 저가 매수 기회로 단정하기 어렵습니다.

최근 실거래 12건을 표시했습니다. 동일 금액·면적·층으로 기재된 거래도 집계에 포함된 상태를 유지했습니다. 비교 대상 호수의 층·향·상태는 서로 다를 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 607,000,000원 가정)

신건 최저가인 607,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액은 598,530,000원입니다. 채권자 합산 청구액은 628,000,000원이므로, 29,470,000원의 미배당이 발생합니다.

집행비용 8,470,000원은 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채무액 및 한국주택금융공사로의 권리이전 내용을 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

신건에서 낙찰되지 않을 경우를 가정한 회차별 매각가격과 배당액입니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 커지지만, 확인된 권리관계 기준으로는 매수인 인수액이 증가하지 않습니다.

유찰 시나리오는 회차별 가정금액입니다. 실제 다음 매각기일·최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 모든 인수액은 현재 확인된 권리관계가 유지된다는 전제입니다.

특히 신청채권자의 배당을 보면 신건에서는 114,530,000원을 받지만, 1회 또는 2회 유찰 시나리오에서는 각각 0원으로 계산됩니다. 반면 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 채권자 회수율의 하락과 매수인의 권리인수 위험은 구분해서 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 초지동 관산초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성돼 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 초지역과 버스정류장이 있습니다. 초지역은 지하철 4호선·서해선·수인분당선이 지나는 역으로, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 내부 도로를 통해 원초로·초지시장로·화랑로·동산로 등으로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로, 해당 호수는 지상 24층 건물의 13층에 위치합니다. 급·배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기, 소화전, 공동현관 보안설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 2019.06.20 준공된 1,238세대 단지입니다. 최근 비교 실거래 12건이 확인되어 동일 평형의 가격 수준을 비교할 수 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 지목은 대지이고 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 2,229,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 해당합니다. 학교 관련 상대보호구역 등의 제한도 존재합니다. 감정평가서에는 토지거래계약 허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 세대 내부 상태까지 보증되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 최근 동일 평형 실거래가 590,000,000원에서 650,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례가 확보돼 있다는 점은 긍정적이나, 개별 거래금액의 차이가 있으므로 실제 매도 가능가격은 층·향·내부 상태와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2023.07.28 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 2025.12.18 한국주택금융공사로의 권리변경 및 2025.12.30 경정등기가 최종 등기부에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
• 배당채권액 확인. 근저당 채권최고액 484,000,000원과 신청채권자 청구액 144,000,000원을 구분해야 합니다. 특히 채권최고액과 실제 피담보채권액은 다를 수 있습니다.
• 점유·임대관계 확인. 임차인 신고가 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서를 대조하고 실제 거주자와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 가격 상한 관리. 신건 최저가는 607,000,000원, 최근 평균은 631,291,666원, 최신 거래는 640,000,000원입니다. 평균과의 차액만을 수익으로 생각하지 말고 취득 관련 비용과 향후 매도 비용까지 반영하세요.
• 저가 거래 비교. 최근 실거래 최저액은 590,000,000원입니다. 해당 거래와 경매 대상 호수의 층·향·상태 차이를 확인해야 신건 최저가의 적정성을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정가격은 485,600,000원, 2회 유찰 가정가격은 388,480,000원입니다. 단, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 0.0회이므로 유찰을 전제로 입찰 기회를 확정해서는 안 됩니다.
• 관리비·인도 비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 점유자가 있을 경우 인도 및 명도에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 법원 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 공고를 확인하세요. 특히 새로운 점유관계나 권리변동이 없는지 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중하게”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 현재 산정 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조가 비교적 단순합니다. 과거 우리은행·중소기업은행 근저당은 이미 말소됐고, 2023년 국민은행 근저당 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국주택금융공사로의 권리변경 또한 별개의 근저당을 추가하는 구조가 아닙니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 607,000,000원이 최근 12개월 평균 631,291,666원보다 낮아 일정한 가격상 이점이 있습니다. 최신 거래 640,000,000원보다도 낮은 가격입니다. 반면 실거래 최저액 590,000,000원보다는 비싸고, 평균 대비 할인율도 3.8% 수준이므로 큰 폭의 안전마진이 확보됐다고 평가하기는 어렵습니다.

가장 중요한 확인사항은 임대관계와 실제 점유 상태입니다. 임차인 신고가 없고 배당 산정상 인수액이 0원이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 이 부분을 확인하지 않은 채 권리상 위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

종합하면 권리관계는 긍정적이고 가격도 최근 평균보다 낮지만, 점유 불확실성과 제한적인 할인폭을 감안할 때 종합 판단은 B등급입니다. 신건 가격을 기준으로 신중하게 입찰 상한을 설정하고, 최종 점유·권리관계를 확인한 뒤 응찰하는 것이 적절합니다.