수원지방법원 2025타경53969. 경기도 광명시 소하동 1344, 광명지타워 10층 B1007호에 대한 임의경매입니다. 집합건축물대장과 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 김영서이며, 2022년 7월 18일 소유권이전과 함께 주식회사국민은행 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 근저당권 채권최고액은 442,800,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 케이비부동산신탁의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 광명시 압류 및 과거 한국자산신탁의 가압류는 이미 말소되었습니다. 한편 실제 임차인 이상현의 전입신고일은 2023년 9월 4일로, 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리분석상 임차보증금 인수는 없습니다. 다만 점유 중인 임차인이 존재하므로 인도 및 명도 과정은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리의 정리

여기서 구분해야 할 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수채무입니다. 신건 가격에서도 채권자 미배당이 상당하지만, 말소되는 후순위 채권의 미회수액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 미배당액 177,632,400원을 낙찰가에 추가하여 실질취득액으로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사 및 매각물건명세서 기준. 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 461,000,000원은 적정한가

감정가와 신건 최저매각가는 모두 461,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 전제에서, 최저가에 낙찰받는 경우의 실질취득 기준액도 461,000,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등의 부대비용을 제외한 금액입니다.

그러나 현재 해당 호실과 비교할 만한 실거래가격이 확인되지 않아, 461,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실이나 인수채무가 없다는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다.

④ 회차별 예상배당과 미배당

신건 최저매각가 461,000,000원을 기준으로 집행비용과 선순위 근저당권을 배당하면, 케이비부동산신탁의 가압류 채권에는 일부만 배당됩니다. 예상 채권자 미배당 총액은 177,632,400원입니다.

매각가 461,000,000원 가정. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권자는 국민은행을 양도인으로 기재한 더블유케이2509유동화전문유한회사이므로 실제 배당 시 채권양도 및 승계관계를 확인해야 합니다.

회차별 매각가격과 채권자 미배당

유찰이 진행되면 최저매각가가 낮아지고 채권자 미배당은 증가합니다. 그러나 이 사건의 예상 매수인 인수금액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 입찰자의 실질취득 기준액은 해당 회차의 낙찰가격에 연동됩니다. 다만 유찰 후 가격이 실제 시세보다 낮아지는지는 별도의 거래가격 검증이 필요합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광명시 소하동 소하고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 지식산업센터, 학교 등이 혼재하고 있으며 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 용이한 것으로 조사되었습니다. 북서측 및 남서측으로 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 15층 건물로, 외벽은 복합패널·석재·강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 승객용·화물용 승강기, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장, 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
• 공부상 용도. 공장(지식산업센터)입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔과 동일한 이용·가격·환금성 기준을 적용해서는 안 됩니다. 실제 사용 목적과 입주 가능한 업종을 확인해야 합니다.
• 토지이용. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 실제 거래 및 이용에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 공장용지이며, 공시지가는 3,338,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 세로장방형으로 공장·기숙사·근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 지식산업센터의 매각 가능성과 환금성은 업종별 입주수요, 공실 수준, 임대료, 관리비, 대출 가능성에 영향을 받습니다. 현재 확인된 임차조건만으로 적정 매매가격이나 투자수익률을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 광명지타워 내 유사 층·면적·용도의 최근 실거래가격과 매물가격을 확인하세요. 신건 최저가 461,000,000원이 시세 대비 적정한지 검증하는 것이 우선입니다.
• 임차인 점유 및 명도. 이상현의 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입신고일 2023.09.04를 확인하고, 실제 사용용도와 점유범위, 임대차계약 및 명도 가능성을 점검하세요.
• 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 실제 적용되는 임대차보호법 및 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 관계서류에서 확인하세요.
• 근저당권 채권양도. 등기상 근저당권자는 주식회사국민은행이지만 경매신청채권자는 더블유케이2509유동화전문유한회사입니다. 채권양도와 승계관계를 확인하고 실제 배당순서를 검토하세요.
• 지식산업센터 입주자격. 공장(지식산업센터) 용도에 따른 입주업종, 실제 사용 가능 범위, 임대 및 처분 관련 제한을 확인하세요.
• 토지 및 행정규제. 준주거지역·과밀억제권역·택지개발지구와 토지거래허가 관련 사항의 적용 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 체납 공과금과 시설관리 상태를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 368,800,000원, 2회 유찰 시 295,040,000원이 제시되어 있습니다. 다만 어느 가격이든 실제 시장가격과 비교하지 않고 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 검증 후”

광명지타워 B1007호는 2022년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 실제 임차인 이상현의 전입신고는 말소기준 이후이며, 제시된 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 신건 매각가격인 461,000,000원의 시장 경쟁력은 아직 검증되지 않았습니다. 채권자 예상 미배당액이 177,632,400원이라는 사실은 채무관계의 부족분을 보여줄 뿐, 낙찰가격이 저렴하다는 근거가 아닙니다.

또한 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 실제 임대차관계와 입주자격, 관련 규제, 임대수익 및 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

결론은 권리관계 비교적 양호, 가격 매력은 판단 보류. 원본 서류로 임차관계와 채권승계를 확인하고, 동일 용도·유사 호실의 최근 실거래가격을 검증한 이후에 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.