수원지방법원 2025타경54103. 경기도 시흥시 신천동 879-5, 하나빌라 5층 501호를 대상으로 하는 다세대주택 경매입니다. 감정가는 1억 1,200만원이고 현재 최저매각가 역시 동일한 1억 1,200만원입니다. 매각기일은 2026년 11월 17일입니다.

이 물건의 핵심은 단순한 무인수형 경매가 아니라는 점입니다. 임차인 손승현은 보증금 8,800만원, 전입일 2020년 12월 15일, 확정일자 2020년 11월 20일로 말소기준권리보다 앞선 권리를 갖고 있습니다. 원칙적으로는 낙찰자에게 보증금 잔액이 인수될 수 있는 구조입니다.

그런데 이번 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자인 HUG가 손승현 임차권의 승계인으로서 2026년 6월 10일 확약서를 제출했습니다. 이 확약에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겨 있습니다. 따라서 손승현의 8,800만원 임차권은 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인 인수액 0원으로 판단합니다.

다만 이것으로 모든 권리 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 '주택도시', '손승현의'라는 별도 기재도 존재합니다. 이들이 손승현 임차권의 중복 표기인지, 별도 점유자 또는 임차인인지 확인해야 합니다. 또한 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당순위도 최종 입찰 전에 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 인수 위험 해소

핵심 말소기준권리는 2022년 3월 30일 국세 압류입니다. 과거 설정된 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태이며, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 갑구 9번 압류입니다.

손승현의 임대차계약일은 2020년 10월 21일, 확정일자는 2020년 11월 20일, 전입 및 점유개시일은 2020년 12월 15일입니다. 말소기준권리인 2022년 3월 30일 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다. 보증금은 88,000,000원이며, 임차권등기는 2023년 1월 2일 접수되었습니다.

이 확약은 손승현의 해당 임차권에 적용되는 내용입니다. 별도 점유자 또는 별도 임대차가 존재한다면 자동으로 그 권리까지 소멸하는 것은 아닙니다. 특히 매각물건명세서의 '손승현의' 기재가 동일 임차권의 중복인지 별도 권리인지 확인해야 합니다.

말소기준권리 이후에는 HUG 가압류, 시흥시 압류, 국세 압류 및 HUG 신청의 강제경매개시결정이 등재되어 있습니다. 이들 권리는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 조세채권은 압류등기의 말소 여부와 별개로 당해세 및 법정기일에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 보증금 8,800만원, 별도 기재는 확인 필요

※ 실제 임차인 수는 보증금이 확인되는 손승현 1명을 기준으로 판단했습니다. 별도 기재가 독립된 임차인으로 확인될 경우 권리분석과 인수금액은 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 83.6%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단할 수 없다

시장자료상 비교 단지는 하나아트빌이며, 확인되는 거래는 2건입니다. 중요한 점은 대상 물건의 면적이 42.6㎡인 반면 거래 표본은 모두 59.82㎡라는 사실입니다. 따라서 동일 면적 거래로 볼 수 없으며, 단순 거래금액 비교에는 한계가 있습니다.

가장 최근 확인 거래는 2023년 12월의 1억 3,400만원입니다. 2021년 12월의 1억 5,000만원보다 낮아 거래금액 기준으로 최근 대비 이전 거래보다 10.7% 하락한 추세가 나타납니다.

현재 최저가 1억 1,200만원을 최신 확인 거래 1억 3,400만원으로 나누면 83.6%입니다. 숫자만 보면 16.4% 낮은 수준입니다. 그러나 대상 물건은 42.6㎡이고 비교 거래는 59.82㎡이므로 면적 차이가 상당합니다. 더구나 가장 최근 확인 거래도 2023년 12월로, 2026년 11월 매각 시점과 상당한 시간 차이가 있습니다.

결론적으로 현재 최저가가 확인 거래보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 대상 면적에 맞는 최근 거래와 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 매각대금 112,000,000원은 집행비용 2,368,000원, 손승현 임차보증금 88,000,000원, HUG 가압류 배당 21,632,000원으로 배분됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 시흥시 신천동 소재 시흥신일초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 유사형 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측으로 중로와 접합니다. 간선도로 접근성 및 노선버스 정류장의 위치·운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수·난방 등 주거용 기본설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 130.6㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 북측 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 평지의 세로장방형 토지로 평가되어 있습니다.
• 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 5세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인 거래가 2건뿐이고 대상 면적과 거래 표본의 면적도 일치하지 않아 시세 및 매각 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 회차별 가격과 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.10 제출된 확약서의 제출 주체가 HUG인지, 손승현 임차권의 승계인으로서 제출한 문서인지 확인하세요. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 세부 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. '주택도시'와 '손승현의' 기재가 동일 임차권의 중복인지 별도 세대원·임차인인지 확인하세요. 별도 임대차라면 전입일, 확정일자, 보증금 및 점유 범위를 별도로 조사해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 확인됩니다. 각 조세채권의 법정기일, 당해세 해당 여부, 체납액을 확인해야 합니다. 당해세에 해당하면 임차인 배당보다 앞서 매각대금에서 차감될 가능성이 있습니다.
• HUG 채권관계 확인. HUG의 가압류 청구액 2,071,000,000원과 신청채권자 청구액 88,000,000원, 손승현 임차보증금 88,000,000원의 관계를 구분해야 합니다. 배당요구서와 채권승계 자료를 확인해 중복 계산 여부를 점검하세요.
• 시세 재조사. 비교 거래 59.82㎡와 대상 42.6㎡의 면적 차이가 있습니다. 대상 면적에 가까운 거래 및 현재 매물 가격을 추가 확인해야 합니다. 2023년 12월 거래를 2026년 11월의 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권 확약만으로 실제 점유 상태까지 정리되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 전입세대 및 임차권등기 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비와 내부 상태. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능액과 실제 내부 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구서 및 조세 관련 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 그러나 확인은 끝나지 않았다”

수원지방법원 2025타경54103은 선순위 임차인이 있다는 사실만 보면 주의가 필요한 경매입니다. 손승현은 보증금 8,800만원에 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 통상적인 경우라면 낙찰자의 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

그러나 이 사건은 HUG가 손승현 임차권의 승계인으로서 2026년 6월 10일 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다. 대항력을 포기하고, 배당받지 못한 잔존 보증금도 매수인에게 청구하지 않으며, 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 무조건 안전한 물건은 아닙니다. 별도 기재된 '주택도시'와 '손승현의' 권리관계가 명확하지 않고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 확인해야 합니다. HUG가 승계한 임차보증금과 별도 가압류·경매채권의 배당관계도 정리되어야 합니다.

가격 측면에서도 최저가 1억 1,200만원은 2023년 12월 확인 거래 1억 3,400만원의 83.6%입니다. 하지만 대상 면적은 42.6㎡, 비교 거래는 59.82㎡이며, 거래 추세는 -10.7%입니다. 오래된 면적 불일치 표본만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

권리의 핵심 인수 위험은 확약으로 해소될 가능성이 높지만, 미상 점유·세금·배당관계는 아직 확인 대상입니다. 확약서 원본과 별도 점유기재를 정리하고, 실제 면적에 맞는 시세를 확보한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 타당합니다.

최종 판단: 확약 조건부 권리 인수 0원 · 미상 점유 및 조세 위험 확인 필요 · 가격 메리트 미확정.