수원지방법원 2025타경54121. 경기도 안산시 단원구 와동 시온캐슬 4층 401호, 전용면적 71.595㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억600만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 이정호 씨는 2021년 6월 4일 거래가 1억9,600만원에 취득했습니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액도 1억9,600만원입니다.

등기부상 과거 하나은행 근저당권은 모두 말소된 상태이며, 현재 권리분석상 기준권리는 2022년 7월 7일 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021년 5월 14일부터 점유·전입한 임차인 김민혜입니다. 보증금 1억9,600만원의 대항력 있는 임차권이 존재하지만, 이후 HUG가 임차인의 승계인으로서 잔존 보증금 청구권을 포기하겠다는 확약서를 제출했습니다.

따라서 이 물건은 단순히 임차보증금이 크다는 이유만으로 위험하다고 볼 수도, 확약서가 있다는 이유만으로 무조건 안전하다고 볼 수도 없습니다. 확약서의 적용 범위와 효력, 실제 임차권등기 말소, 별도 점유자 존재 여부를 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 HUG 확약서

이 사건의 기준권리는 제공된 권리분석상 2022년 7월 7일 국민건강보험공단 압류입니다. 김민혜의 전입 및 점유개시일은 2021년 5월 14일로 이보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 4월 6일에 갖추고 있어 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인입니다.

2017년에 설정된 하나은행 근저당권은 채권최고액 3억6,000만원 및 1억1,000만원의 설정 이력이 있지만, 각각 등기상 말소 처리된 권리입니다. 따라서 현재 남아 있는 근저당권을 인수하는 구조로 보면 안 됩니다. 2022년 6월 27일에는 별도의 강제경매개시결정(2022타경56285)이 있었으나, 2022년 11월 30일 해당 경매개시결정등기가 말소된 이력도 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억9,600만원

김민혜는 주택 전부를 임차한 것으로 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2021년 4월 5일, 확정일자는 2021년 4월 6일, 전입신고 및 점유개시일은 2021년 5월 14일입니다. 2023년 6월 14일 임차권등기를 마쳤으며, 같은 날 배당요구가 확인됩니다.

매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 김민혜의 승계인으로 신청채권자에 기재되어 있습니다. 따라서 HUG를 김민혜와 별개의 독립 임차인으로 보아 보증금 1억9,600만원을 추가 합산해서는 안 됩니다. 동일한 전입·확정일자를 가진 김민혜 관련 중복 표기도 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2022년 거래 2건만으로 현재 가격을 단정할 수 없다

시온캐슬의 확인 가능한 동일 면적대 거래는 전용 71.6㎡의 2건입니다. 거래 시점이 모두 2022년으로, 현재 매각기일인 2026년 11월과는 시간 차이가 큽니다.

제공된 과거 거래 평균은 2억3,000만원이고, 현재 최저매각가 2억600만원은 이 금액의 89.6%입니다. 단순 비율로는 과거 평균보다 낮은 가격이지만, 이 거래들은 2022년 3월과 5월의 자료입니다.

특히 가장 최근 거래도 2022년 5월의 2억6,500만원입니다. 2026년 매각기일을 기준으로 약 4년 전 거래를 현재 시세처럼 적용하는 것은 위험합니다. 거래 표본도 2건뿐이고 거래금액 차이도 7,000만원에 달합니다. 현재 시장가격을 판단할 최신 거래가 충분하지 않으므로 최저가가 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

위 배당금은 제공된 매각가정 배당 산정값입니다. 김민혜의 임차보증금 196,000,000원과 HUG의 신청채권 196,000,000원은 승계관계에 있는 동일한 반환채권인지 확인이 필요합니다. 두 항목을 독립된 채권으로 단순 합산해서는 안 되며, 실제 배당은 채권승계 및 배당요구 관계를 반영한 법원의 배당표로 확정해야 합니다.

제공된 산정표는 집행비용 368만4,000원을 우선 반영하고, 임차인 보증금 및 후순위 채권에 배당하는 구조입니다. 이 계산에서는 소유자에게 돌아가는 잔여금이 없습니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 존재하므로, 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 실질취득액은 보증금 수준에 수렴

이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 1억9,600만원입니다. 확약서가 효력을 갖지 못한다고 가정하면, 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 가능성이 커집니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 권리·가격 종합 판단

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 와동 소재 와동초등학교 북서측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 다세대주택으로 총 8세대입니다. 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 급·배수와 위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 259㎡, 제2종일반주거지역, 평지입니다. 다세대주택 부지로 이용 중이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 개별공시지가는 1,709,000원/㎡입니다.
• 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 규제사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역의 지정기간은 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로 매각기일 전후 현재 지정 여부와 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 내부는 거주자 프라이버시와 출입 제한으로 직접 확인하지 못했으므로 누수·균열·설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택입니다. 거래 사례가 2건뿐이고 가장 최근 거래가 2022년 5월이므로 현재 매수 수요와 매각 가능가격을 추가 검토해야 합니다. 아파트 대단지와 동일한 환금성을 가정해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출 확약서의 원문과 제출 주체, 김민혜 임차권의 승계관계, 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 문구를 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 확약서에 말소 동의가 기재되어 있다는 사실만으로 등기가 자동 말소되는 것은 아닙니다. 실제 말소 절차와 매각 이후 권리관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 채권 중복. 김민혜의 임차보증금 196,000,000원과 HUG의 신청채권 196,000,000원이 동일한 반환채권의 승계관계인지 확인하세요. 배당요구 및 채권양도·대위 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 존재하면 배당 계산이 달라질 수 있습니다.
• 점유자 및 명도. 실제 임차인은 김민혜 1명으로 분석되지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 거주자, 별도 임대차, 독립 점유자가 있는지 현장조사와 탐문을 진행해야 합니다.
• 유찰 시 인수 시나리오. 확약이 인정되지 않는 경우 1회 유찰 시 인수액 34,307,200원, 2회 유찰 시 66,805,760원의 위험이 산정되어 있습니다. 확약 유효 여부에 따라 실질취득액이 완전히 달라집니다.
• 현재 시세 재조사. 2022년 거래 2건의 평균 230,000,000원을 2026년 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요. 동일 면적의 최신 실거래 및 인근 다세대 매물을 비교해야 합니다.
• 내부 하자 확인. 내부 관찰이 제한되었으므로 누수·균열·창호·난방·급배수 등 수리비가 필요한 부분을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 배당요구 및 조세 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약서가 인수위험을 바꾸지만, 확인을 대신하지는 않는다”

안산 시온캐슬 401호는 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 임차인 김민혜의 보증금 1억9,600만원은 기준권리보다 앞선 전입·점유를 바탕으로 대항력과 우선변제권을 갖추고 있습니다. 확약서가 없다면 유찰에 따라 매수인 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

그러나 이번 사건에는 중요한 변수가 있습니다. HUG가 2026년 6월 1일 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했습니다. 이 내용이 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 주된 임차보증금 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다.

그렇다고 무조건 입찰해도 된다는 의미는 아닙니다. 조세압류 4건의 배당순위, HUG 승계채권과 임차인 배당의 중복 여부, 확약서의 효력과 실제 말소, 별도 점유자 존재 여부가 남아 있습니다. 시세 역시 2022년 거래 2건뿐이므로 현재 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.

최종 판단은 확약서 효력 확인이 선행되는 조건부 물건입니다. 권리상 주된 인수 위험은 해소될 가능성이 있지만, 세금·점유·배당 검증이 끝나기 전까지 안전한 물건으로 단정해서는 안 됩니다. 확약을 믿고 입찰하는 것이 아니라, 확약의 법적 효력과 이행 가능성을 확인한 뒤 가격을 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.